2024樓市加速去庫存,,哪些城市的庫存下降顯著,?

  來源:第一財經(jīng) 中國青年網(wǎng)2025-01-09
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核心提示:2024年是房地產行業(yè)的政策“大年”,,銷售端放松行政限制,、供給端縮減土地規(guī)模,、“國家隊”下場收購存量資源......多重政策均指向一個目標:助力樓市“去庫存”,。那么這一年

2024年是房地產行業(yè)的政策“大年”,,銷售端放松行政限制,、供給端縮減土地規(guī)模,、“國家隊”下場收購存量資源......多重政策均指向一個目標:助力樓市“去庫存”,。

那么這一年來,,樓市“去庫存”是否有明顯成效?行業(yè)機構克而瑞最新報告顯示,,從2024年狹義庫存規(guī)模變動情況來看,,絕大多數(shù)的樣本城市,狹義庫存規(guī)模均有所下降,。

鄭州,、青島、佛山,、東莞,、南京這五大城市,去年狹義庫存壓降規(guī)模居前,,相關指標均減少130萬平方米以上,,從變化幅度看,東莞狹義庫存更是同比下降25%,,規(guī)模顯著下降,。

“得益于年內中央穩(wěn)市場舉措的出臺,以及各地主管部門的積極落地執(zhí)行,,2024年典型城市庫存指標明顯減輕,,交出了理想的去庫存‘成績單’?!毙袠I(yè)機構克而瑞表示,。

這些城市狹義庫存下降

我國房地產行業(yè)已進入新一輪“去庫存”周期。

去年4月召開的中共中央政治局會議,,提出“房地產市場供求關系新變化”這一表述,,點明了我國房地產行業(yè)已進入供求新階段。行業(yè)新階段,,市場整體處于“供過于求”的狀態(tài),,宏觀政策也是基于這點,從消化存量,、優(yōu)化增量兩個大方向,,助力行業(yè)修復。

過去一年,,房地產行業(yè)的一系列政策,,基本都是基于樓市“去庫存”目標展開。中央層面調整住房信貸政策,、稅收政策,,各地地方政府也“因城施策”,不斷優(yōu)化調控措施,。目前,,在限購方面,,全國基本邁入不限購時代,,限售限價等其他政策也出現(xiàn)大面積松動,。

那么目前,我國主要城市的庫存壓力如何,?是否有一定程度的優(yōu)化,?

近日,克而瑞發(fā)布的研報顯示,,得益于年內中央穩(wěn)市場舉措的出臺,,以及各地主管部門的積極落地執(zhí)行,2024年典型城市庫存指標明顯減輕,,交出了理想的去庫存“成績單”,。

從狹義庫存規(guī)模變動情況來看,去年絕大多數(shù)樣本城市狹義庫存規(guī)模下降,。其中,,鄭州、青島,、佛山,、東莞、南京位列前五,,2024年末狹義庫存均減少130萬平方米以上,;從變化幅度來看,東莞狹義庫存更是同比下降25%,,庫存規(guī)模顯著下降,。

業(yè)內所稱狹義庫存量,主要指已批準預售的商品住宅中,、尚未銷售的建筑面積,,主要用來衡量中短期變化。此外,,還有另一指標廣義庫存量,,后者統(tǒng)計范圍更廣,指可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和,,包括已拿地未動工項目和已動工未拿銷證的項目,。

從更即時的狹義庫存指標看,鄭州庫存壓降規(guī)模最明顯,,去年狹義庫存降低214萬平方米,;青島其次,去年狹義庫存壓降194萬平方米,;佛山,、東莞,、南京、濟南,、蘇州,、杭州去年狹義庫存均降低超百萬平方米,佛山,、東莞壓降量分別為169萬,、156萬平方米。

此外,,寧波,、徐州、重慶,、天津,、武漢、深圳,、廈門,、常州、長春,、北京,、福州、南寧等城市,,雖然狹義庫存規(guī)模壓降在百萬平方米以下,,但同樣屬于下降趨勢。少數(shù)狹義庫存上升的城市如西安,、成都,、上海,則均屬于新房市場較為活躍的城市,。

2024樓市加速去庫存,,哪些城市的庫存下降顯著?

2024樓市加速去庫存,,哪些城市的庫存下降顯著,?

(數(shù)據(jù)及圖表來源:克而瑞地產研究)

“狹義庫存下降,說明地方已能先一步控制好新增供應的節(jié)奏,,并通過保障房收儲,、收購閑置項目等方式進一步促進庫存指標下降,去庫存,、降風險進程正在快速推進,。”克而瑞稱,。

值得注意的是,,部分城市狹義庫存下降,,不能說明去庫存壓力完全緩解。從去化周期指標看,,據(jù)克而瑞測算,,四季度百城的去化周期,整體由增轉降,,11月末百城去化周期為26.7個月,,環(huán)比下降2%,但從同比來看為上漲26%,。

分城市來看,一線城市僅上海庫存仍處低位,,去化周期僅14個月,;北京、廣州,、深圳11月末去化周期均在20個月以上,。不過,受930新政利好效應影響,,一線城市樓市表現(xiàn)較好,,比如深圳當前的去化周期較去年同期穩(wěn)中有降,降幅達19%,。

二線城市中,,杭州消化周期不足10個月,近乎沒有短期去化風險,;僅哈爾濱,、大連、呼和浩特,、沈陽等消化周期超過36個月,。相較而言,三四線城市整體庫存問題更需重視,,半數(shù)城市庫存消化周期超過36個月,,即便打折促銷也難拉動銷量。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)也顯示,,截至11月末,,全國商品房待售面積73286萬平方米,同比增長12.1%,。其中,,住宅待售面積增長18.4%。這顯示出,,雖然四季度以來樓市表現(xiàn)向好,,部分城市消化了不少存量,,但整體而言,當前樓市的“去庫存”進程仍然需要時間,。

土地供應縮量助力去庫存

當前房地產“去庫存”仍在路上,,但部分城市已現(xiàn)積極成效,背后很重要的原因,,一是房企新盤供應大幅減少,、二是土地市場整體縮量,疊加存量項目加速去化,,共同助推了去庫存進程,。

從新房供應情況看,克而瑞表示,,去年有九成樣本城市供小于求,,其中有14城供求差值超過100萬平方米。進一步結合供求比指標,,青島,、長春、重慶供求比均不到0.6,,推盤節(jié)奏大幅放慢,,存量項目成為了新房成交的絕對主力,城市庫存壓力快速減輕,。

以青島為例,,去年青島膠州老城板塊新房成交2309套,全市第二,,但新增供應僅1401套,,僅為成交量的58%,疊加保障房收儲等去庫存措施推進,,2024年末新房庫存同比減少18%,。

合理控制土地供應,也是助力房地產回到“供求平衡”的重要措施,。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計,,2024年土地成交規(guī)模下滑,截至2024年12月20日,,全國300城土地成交建筑面積10.3億平方米,、同比下滑17%。從城市視角來看,,土地成交規(guī)模小于商品房成交規(guī)模,,已經(jīng)成為2024年的新常態(tài),行業(yè)也由此正式邁入了去庫存新周期。

將時間軸拉長來看,,近年來土地市場的交易規(guī)模持續(xù)收縮,,收縮速度明顯快于商品房市場,全國土地供求規(guī)模連年大幅下降,??硕鸱Q,與2020年高點相比,,近四年以來土地年成交量已經(jīng)下跌超過六成,,2024年的土地成交量已然和商品房年成交量相近。

不少城市都在去年明顯縮減了土地供應規(guī)模,,深圳,、重慶、東莞等七城,,去年宅地成交建面不到新房成交規(guī)模的一半,,相當于長期去化周期降低6個月以上,極大減輕了庫存風險,。

再看曾經(jīng)的新房成交“大城”重慶,土地供應也明顯縮量,,2024年重慶市區(qū)僅成交20宗宅地,,合計成交建面135萬平方米,僅為新房交易量的四分之一,,推動廣義消化周期下降9個月,。

“土地成交‘大市’消失,一方面與新房成交規(guī)模的下降同步,,另一方面也體現(xiàn)了地方主管部門積極調整供地節(jié)奏,,削減供地規(guī)模以促進市場供求恢復?!笨硕鸨硎?。

目前,經(jīng)過去年的政策轉向,、多重助力,,房地產去庫存正在邁上正軌。不過,,面對大量的商品房待售規(guī)模,、以及潛在的廣義庫存,房地產去庫存政策仍需持續(xù)發(fā)力,。

克而瑞表示,,鑒于行業(yè)庫存仍在高位、新房銷售規(guī)模較高點下降四成,在較長時間內,,去庫存仍將是行業(yè)將要面臨的主要挑戰(zhàn),,未來土地成交規(guī)模仍需保持與新房成交規(guī)模相適的低位。

能否有效處理去庫存問題,,也是房地產能否“止跌回穩(wěn)”的重中之重,。

財信研究院表示,高庫存意味著供給充足,,供給和需求處于“供強需弱”狀態(tài),,購房需求的釋放有待價格回歸正常,這一過程就是去庫存,。在這一過程中,,如果有力度較大的支持性政策出臺,那么去庫存進程會加速,,縮短去庫存時間,,并助力縮減價格的調整幅度。

克而瑞表示,,展望2025年,,基于此前中央經(jīng)濟工作會議的定調,政策將在實質上加快行業(yè)去庫存步伐,,并減輕投資端的資金壓力,。另一方面,去年四季度以來新房市場銷售轉好,,隨著需求端預期不斷改善,,也有望推動2025年行業(yè)投資端信心回升。

“去庫存是未來一段時間的主要任務,,提量,、降本、增收都是消化庫存的有效手段,,除此之外,,收儲存量土地和商品房的政策措施,也應真金白銀地落實到位,?!必斝叛芯吭悍Q。

(編輯:映雪)


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