在上海工作的李藝決定在今年初買房,，在準(zhǔn)備網(wǎng)簽階段,，一位朋友告訴她最近一個(gè)“薅羊毛”的技巧，可賺到銀行貸款的“返點(diǎn)”,?！胺迭c(diǎn)”差不多可以到千八(即0.8%)，這也意味著100萬元的貸款,，可以收到8000元的“返點(diǎn)”,。

李藝半信半疑地通過第三方機(jī)構(gòu)找銀行辦理了400萬左右的貸款?！芭J”后第二天,，機(jī)構(gòu)3萬多元的轉(zhuǎn)賬如約而至。隨后,，她開始兼職副業(yè),，在社交平臺上分享“返點(diǎn)”經(jīng)驗(yàn)，為合作機(jī)構(gòu)推薦生意,。

“目前已經(jīng)有六七位在社交平臺上找我的朋友辦了這個(gè)業(yè)務(wù),。”在她看來,，這種方式是將原本地產(chǎn)中介暗中“吃掉”的收益重新拿回來,。

與李藝有類似經(jīng)驗(yàn)的人不在少數(shù)。近期,，銀行貸款爭奪戰(zhàn)持續(xù),，除了明面上各類貸款優(yōu)惠層出不窮以外，在市場隱秘的角落,，個(gè)人按揭貸款“返點(diǎn)”拉客也悄然盛行,。記者近期通過調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前市場上的“返點(diǎn)”利率在0.5%到0.9%之間,。部分購房者看準(zhǔn)這一機(jī)會直接“薅羊毛”,，第三方機(jī)構(gòu)亦推波助瀾，協(xié)助購房者獲取“返點(diǎn)”,。

然而,，“返點(diǎn)拉客”背后潛藏違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。多位受訪業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，監(jiān)管對于銀行“返點(diǎn)”已有相關(guān)規(guī)定，上述行為或涉及違規(guī),。此外,，銀行之間為了爭奪市場份額而采取不正當(dāng)競爭手段也不利于市場良性發(fā)展。

“返點(diǎn)拉客”過程隱秘

記者近期以購房者名義與多家第三方返點(diǎn)機(jī)構(gòu)、銀行接觸后發(fā)現(xiàn),，目前市場上確有針對個(gè)人按揭貸款設(shè)置的“返點(diǎn)”,，但不同區(qū)域、銀行,、時(shí)間點(diǎn)的返點(diǎn)存在較大差異,。記者接觸到的報(bào)價(jià)中，最低為“千五”(0.5%),，最高為“千九”(0.9%),。也有第三方返點(diǎn)機(jī)構(gòu)對記者表示，季度末沖業(yè)績“銀行返點(diǎn)”可以給到更高,。

此前,，“銀行返點(diǎn)”大多處于業(yè)務(wù)“黑箱”中。記者從多位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士處獲悉,，往年在房貸客戶較少時(shí),，有銀行會選擇與地產(chǎn)中介合作。地產(chǎn)中介“引流”房貸客戶,，貸款批復(fù)后返點(diǎn)將給到地產(chǎn)中介,。大部分中介不會將“返點(diǎn)”給客戶。

但近期,，部分購房者繞過中介,，開始自己尋找“返點(diǎn)”。近期廣東的一名購房者林明告訴記者,，自己是從在銀行的朋友處得知“返點(diǎn)”的存在,，花了一天時(shí)間在擬購置樓盤周邊的幾家銀行都咨詢過一輪，尋找愿意給“返點(diǎn)”的銀行,。最后林明在某家股份行找到了合適的返點(diǎn)金額,，大約“千八點(diǎn)五”(即0.85%)。他最終在那家銀行辦理了200多萬元的房貸,，貸款發(fā)放后兩天,，返點(diǎn)1萬多元到賬。

“基本剛好把買房時(shí)的中介費(fèi)給抵消了,，能省則省,。”林明說,。

“返點(diǎn)”的過程相對隱秘,。林明回憶，雖然加了客戶經(jīng)理的企業(yè)微信賬號,，但是當(dāng)時(shí)大部分和返點(diǎn)有關(guān)的溝通都在私人賬號,。同時(shí),，返點(diǎn)不由銀行直接發(fā)放。貸款發(fā)放后需要提供另一個(gè)銀行賬戶,，由一家第三方機(jī)構(gòu)打入“返點(diǎn)”資金,。

購房者尋找銀行“返點(diǎn)”時(shí)，也有銀行客戶經(jīng)理在社交平臺以返點(diǎn)名義“撒網(wǎng)”接觸意向客戶,。記者在某社交平臺文章下方以購房者名義留言稱尋找有“返點(diǎn)”的銀行時(shí),，有多人私信聯(lián)系記者。其中不乏部分銀行員工,。

值得注意的是,，在部分個(gè)人購房者尋求“返點(diǎn)”的過程中，會與地產(chǎn)中介存在利益沖突,。

在得知林明打算自己找銀行后,，幫他找房的地產(chǎn)中介開始勸說，并層層設(shè)限,。林明告訴記者,，網(wǎng)簽合同時(shí)約定是6月30日前完成過戶。中介告訴他,，自己找銀行貸款,，審批時(shí)間不確定，如果在約定時(shí)間內(nèi)沒有批貸完成,，屬于林明違約,。

不過后來林明從其他渠道了解到，他使用的這家地產(chǎn)中介實(shí)際已和部分銀行達(dá)成合作關(guān)系,，完成一單生意不僅可以從客戶處拿中介費(fèi),，也可以從合作銀行處拿到“返點(diǎn)”。

記者也向一名“返點(diǎn)機(jī)構(gòu)”人士詢問,，該人士表示,，一般接客戶訂單時(shí)，都會選擇性避開幾家地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu),，因?yàn)檫@幾家地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的銀行關(guān)系網(wǎng)較為豐富,，本身就與部分銀行有長期合作關(guān)系，容易吃力不討好,。

“第三方返點(diǎn)機(jī)構(gòu)”興起

不過與林明主動找銀行相比,，部分意向的購房者選擇通過社交渠道尋找第三方返點(diǎn)機(jī)構(gòu)，由機(jī)構(gòu)推薦對應(yīng)合適的銀行,。

記者注意到,，近期社交平臺上這類主打“銀行返點(diǎn)”的賬號正在不斷興起，聲勢浩大地“拉客”,。在某社交平臺上以“銀行貸款返點(diǎn)”為關(guān)鍵詞進(jìn)行搜索,，近一周內(nèi)就有近20條新文章,。甚至有賬號在文章中列舉每家銀行的“返點(diǎn)”點(diǎn)數(shù)。

記者與多家機(jī)構(gòu)接觸后發(fā)現(xiàn),，這些機(jī)構(gòu)的背景五花八門。有機(jī)構(gòu)本身從事房地產(chǎn)租售方面的業(yè)務(wù),，對銀行流程較為熟悉且具備一定的人脈資源,，因此兼職從事返點(diǎn)業(yè)務(wù)。比如李藝推薦的返點(diǎn)機(jī)構(gòu),，本身是一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,，私下兼職從事“返點(diǎn)”業(yè)務(wù)。也有機(jī)構(gòu)自稱是房貸規(guī)劃咨詢機(jī)構(gòu),，有銀行內(nèi)部關(guān)系,，但沒有提供具體的公司名稱。

這些機(jī)構(gòu)辦理的業(yè)務(wù)大多缺乏相應(yīng)保障,。在接觸過程中,，上述返點(diǎn)機(jī)構(gòu)大多僅是口頭報(bào)價(jià)，并不就“返點(diǎn)”事項(xiàng)簽署合同,。僅有一名返點(diǎn)機(jī)構(gòu)人士表示,，可以簽訂合同，但需要客戶自備,，目前沒有標(biāo)準(zhǔn)模板,。

在李藝的描述中，辦理“返點(diǎn)”的流程并不復(fù)雜,。第一步是在網(wǎng)簽之前和“返點(diǎn)機(jī)構(gòu)”打好招呼,，機(jī)構(gòu)推薦辦理業(yè)務(wù)的銀行。第二步是辦理完手續(xù)后,，只要“批貸”,，機(jī)構(gòu)就會提前預(yù)支“返點(diǎn)”金額到購房者賬戶。銀行正式發(fā)放貸款后,，第三方機(jī)構(gòu)會從銀行處領(lǐng)取相應(yīng)資金,。

大多第三方返點(diǎn)機(jī)構(gòu)的運(yùn)作模式與李藝描述的類似，不過收費(fèi)或分成模式有所不同,。一部分“返點(diǎn)”機(jī)構(gòu)明碼標(biāo)價(jià),。上海一家機(jī)構(gòu)告訴記者，不論總金額多少,，一律只收取返點(diǎn)金額的10%作為手續(xù)費(fèi),。也有“返點(diǎn)”機(jī)構(gòu)宣稱免費(fèi)，一名“返點(diǎn)機(jī)構(gòu)”人員告訴記者,，辦理這一業(yè)務(wù)不額外收取手續(xù)費(fèi),。不過有業(yè)內(nèi)人士告訴記者,，這類機(jī)構(gòu)可能主要從報(bào)價(jià)差額中獲利，例如他實(shí)際收到的返點(diǎn)是100元,，給客戶支付70元,。

潛在風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人按揭貸款“返點(diǎn)”隱秘流行，從中介向個(gè)人購房者擴(kuò)張背后,，是銀行日漸升溫的經(jīng)營焦慮,。

從最新財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)看，上市銀行營收持續(xù)下滑,。Choice數(shù)據(jù)顯示,，2024年一季度，42家上市銀行的總營業(yè)收入合計(jì)為1.47萬億元,，相較于2023年同期的1.5萬億元,，同比下滑約0.03萬億元。

營收下滑背后,，作為銀行傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房貸規(guī)模持續(xù)收縮,。根據(jù)央行披露的一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告，2024年一季度末,，房地產(chǎn)貸款(含開發(fā)貸,、個(gè)人住房貸款)余額占比10.1%，比2023年末下降0.4pct,。

截至2023年末,，國有六大行個(gè)人住房貸款(按揭貸)余額合計(jì)約為26.43萬億元，同比減少約5166億元,。除郵儲銀行外,，其他五大行個(gè)人住房貸款規(guī)模均出現(xiàn)下滑。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華對第一財(cái)經(jīng)記者表示,，主要是從違約率等角度比較看,，個(gè)人按揭房貸業(yè)務(wù)對銀行來說仍然是“優(yōu)質(zhì)”資產(chǎn)。但目前房地產(chǎn)整體處于企穩(wěn)復(fù)蘇階段,，市場需求偏低,，銀行積極拓展相關(guān)業(yè)務(wù)。

不過值得注意的是,，這一模式背后潛藏違規(guī)風(fēng)險(xiǎn),。

資深金融政策監(jiān)管專家周毅欽對第一財(cái)經(jīng)記者表示，這種“返點(diǎn)”拉客,，刺激個(gè)人按揭貸,，可能導(dǎo)致突破政策利率調(diào)控下限，同時(shí),，也可能對房貸市場競爭秩序構(gòu)成干擾,。對銀行而言可能進(jìn)一步加劇凈息差方面壓力等,。

目前我國銀行凈息差已到歷史低點(diǎn)。據(jù)國家金融監(jiān)督管理總局披露,，繼去年四季度末商業(yè)銀行凈息差首次低于1.7%,，達(dá)到1.69%后，今年一季度,，商業(yè)銀行凈息差進(jìn)一步降至1.54%,。

“這種由銀行向中介返點(diǎn)再由中介向客戶進(jìn)行返點(diǎn)的方式本身就是違規(guī)的?！敝芤銡J對第一財(cái)經(jīng)表示，2009年末,，中國銀行業(yè)協(xié)會下發(fā)《關(guān)于規(guī)范做好個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)維護(hù)市場秩序的自律共識的通知》,。規(guī)定停止以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務(wù)不對稱、純粹業(yè)務(wù)介紹的“返點(diǎn)”費(fèi)用,。后續(xù)包括一些金融監(jiān)管部門地方派出機(jī)構(gòu)也以發(fā)文形式嚴(yán)禁商業(yè)銀行向房貸中介進(jìn)行返點(diǎn),。

周毅欽認(rèn)為，銀行之間為了爭奪市場份額而采取不正當(dāng)競爭手段,，擾亂了正常的市場秩序,，個(gè)別中介機(jī)構(gòu)為了獲得高額返點(diǎn)，存在欺詐,、誤導(dǎo)等行為,。但是，商業(yè)銀行這類返點(diǎn)行為往往比較隱蔽,，不會通過正常的成本支出方式體現(xiàn),，難點(diǎn)在于如何對這類違規(guī)行為進(jìn)行核查。

周茂華建議,，國內(nèi)需要強(qiáng)化監(jiān)管,，維護(hù)正常市場競爭秩序，避免潛在風(fēng)險(xiǎn),。一方面,，強(qiáng)化市場監(jiān)管，提高違規(guī)成本,；另一方面,，推動金融機(jī)構(gòu)持續(xù)完善內(nèi)部治理，完善科學(xué)考核機(jī)制,，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn),，推動金融機(jī)構(gòu)依法合規(guī)開展業(yè)務(wù)等。

(李藝,、林明均為化名)