作為房地產行業(yè)“三大工程”之一,，目前各地城中村改造進展如何,？項目建設有哪些“硬骨頭”要啃？城中村改造怎樣與房地產行業(yè)其他重點工程實現(xiàn)有效銜接,？

聚焦超大特大城市的城中村

在上海市崇明區(qū)城橋鎮(zhèn)東引路高島路交叉口,，一幢幢新樓拔地而起。樓棟之間道路平整,，綠化齊備,；不遠處的空地上，各類兒童游樂設施和戶外活動設施一應俱全——這是崇明區(qū)首個城中村改造項目安置基地,，總建筑面積12.66萬平方米,，包含27幢住宅，能為1000多戶動遷居民提供新居,。

城中村,，被視作“城市里的村莊”，是在工業(yè)化,、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展進程中形成的歷史產物,。早年間，多地針對城中村進行過大面積拆除改造,。去年以來,，中國對城中村改造作了新規(guī)劃，提出“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造”,。

為何聚焦在“超大特大城市”,？上海交通大學國際與公共事務學院教授、住房與城鄉(xiāng)建設研究中心主任陳杰告訴記者,，與這些地方人口密度高等因素密切相關,。按照劃分，城區(qū)常住人口1000萬以上的城市為超大城市,，如北京,、上海、深圳,、廣州,、成都等；城區(qū)常住人口500萬以上,、1000萬以下的城市為特大城市,，如青島、合肥,、杭州,、長沙等。在一些超大特大城市,，城中村往往面積大,、數(shù)量多，在為居民提供棲身之處的同時,，也存在諸多安全風險隱患,，居住環(huán)境有待改善。

“超大特大城市仍有不少城中村存在，與城市面貌不協(xié)調,，其基礎設施和公共服務也與城市差距較大,，不能滿足城中村居民對于生活品質的追求。因此,，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造意義重大,，既可以讓城中村‘舊貌換新顏’，大幅提高基礎設施水平,，又能消除安全隱患,，提供更多宜居宜業(yè)的生活生產空間。在城中村改造過程中,，能拉動養(yǎng)老,、托育、學校,、物業(yè)管理等基礎設施投資,，還能帶動家電消費、房屋裝修等投入,，進而為經濟穩(wěn)增長發(fā)揮積極作用,。”首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長趙秀池說,。

根據房地產研究機構中指研究院測算,，未來5年，超大特大城市城中村改造預計帶動約10萬億元投資,，拉動約10億平方米的投資規(guī)模,。平均到每一年，將帶來約4400萬平方米的住宅新增需求,。推進城中村改造,，對于土地購置、建安投資等也有明顯帶動作用,，將對房地產市場發(fā)展形成有效支撐,。

啃“硬骨頭”的同時重保護、穩(wěn)資金

放眼全國,，各地城中村人口密度不同,，產業(yè)情況有別，地理位置也有所差異,。改造情況復雜多樣的城中村,，不能盲目“一刀切”，而要因地制宜,、分類推進,。

按照住房和城鄉(xiāng)建設部要求,，城中村改造分三類推進實施：一類是符合條件的實施拆除新建，另一類是開展經常性整治提升,，還有一類是介于兩者之間的實施拆整結合,。業(yè)內人士分析，這就是要守住安全底線,，綜合群眾意愿、資金情況,、土地條件等進行科學研判,，穩(wěn)步有序推進改造。

拆除改造,，要注重城中村歷史建筑保護,，重點做到活化歷史空間。在浙江紹興越城區(qū)塔山片區(qū),，一場舊城改造動工在即,。此次舊城改造，征收范圍共計14個地塊,，總面積約155.6畝,。為配合舊城更新改造，塔山街道辦事處委托相關院校和市場主體,，研究出具了相關歷史文化資源調查評估報告,，涵蓋當?shù)匚奈锝ㄖ鹘y(tǒng)風貌建筑等,。目的就是“該拆的拆,，該留的留，實現(xiàn)保護與城市發(fā)展的多贏格局”,。

拆除改造,，確保資金來源是重點，也是難點,?！靶乱惠喅侵写甯脑祀y度較大，原因在于改造起點和改造成本更高,，限制條件更多,，可能面臨容積率限制、人口疏解壓力,、歷史文物保護等問題,，較難實現(xiàn)資金平衡?！壁w秀池說,。

破解城中村改造資金難題,，需要多管齊下，多渠道籌措資金,。今年以來,，國內多個超大特大城市宣布城中村改造專項借款獲批，有的城市已完成首批專項借款落地投放,。這意味著城中村改造項目的“資金網”正在織密,。

在廣東省廣州市白云區(qū)石槎路街頭，街道一側高樓林立,，另一側“握手樓”“貼面樓”成排,，風景獨特——這是位于廣州市主城區(qū)西部的羅沖圍片區(qū)一景，也是廣州市城中村改造項目的第一站,。今年1月30日,，羅沖圍片區(qū)潭村城中村改造項目首筆專項借款正式發(fā)放落地，款項金額達1億元,?！皩ｍ椊杩畛杀镜汀⑿矢?，為城中村改造項目解決了融資難題,，給項目順利實施提供了堅實保障?！眹议_發(fā)銀行廣東分行有關負責人表示,。截至3月7日，國開行已發(fā)放城中村改造專項借款614億元,，涉及北京,、上海、廣州,、武漢等33個城市的271個項目,，惠及城中村居民約36萬戶。

織密城中村改造“資金網”,，還要引入更多經營主體,。去年11月，中建二局旗下中建玖合發(fā)展集團有限公司正式簽約廣州文沖東城市更新項目,，計劃對位于廣州市黃埔區(qū)海絲城片區(qū)的文沖東舊村進行拆除新建,，建設類型包括住宅、商業(yè)物業(yè),、公建配套等,。

“今年2月，文沖東城市更新項目被列為廣州市重點建設項目之一,。不同于傳統(tǒng)舊改工程,，該項目通過‘產業(yè)更新+人居換新+服務革新’模式,，為城中村改造提供‘一站式’優(yōu)化升級方案。項目將引進相關配套產業(yè)集群,，助力廣州市打造人工智能和數(shù)字經濟試驗區(qū)新高地,，加快黃埔區(qū)土地利用向集約型高質量發(fā)展轉變，進一步滿足廣州市現(xiàn)代產業(yè)及宜居城市建設發(fā)展需求,?！敝薪ň梁习l(fā)展集團有限公司董事長王藝超說。

做好安置,，有效銜接保障性住房建設

1月30日,，國家開發(fā)銀行河南分行、中國農業(yè)發(fā)展銀行河南省分行向河南省鄭州市航空港區(qū),、惠濟區(qū)放款24億元,。當?shù)孛鞔_,，款項將用于城中村改造項目前期工作,、征收補償、安置房建設等,。2月19日,，上海市首單城中村改造專項借款落地，發(fā)放款項15.58億元,，將用于浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)小灣村,、暮二村等地塊城中村改造項目前期工作、征收補償?shù)取?

“在城中村改造過程中,，人員安置,、產業(yè)轉移都是突出的難點，在做好安置房建設的同時,，要推動城中村改造和保障性住房建設實現(xiàn)聯(lián)動,。比如可以向收入較高的原城中村村民提供配售型保障房，向經濟能力有限的租客等群體提供保障性租賃住房,?？偠灾褪且^續(xù)構建‘一張床,、一間房,、一套房’的多層次住房供應體系?！标惤苷f,。

“通過城中村改造，可以豐富保障性住房來源,，增加保障房數(shù)量,，其中就包括配售型保障房和保障性租賃住房,。在改造過程中，要注重加強相關設施配套建設,，完善提升物業(yè)管理水平,，與保障性住房建設實現(xiàn)有效銜接，共同打造更宜居宜業(yè)的生活生產空間,?！壁w秀池說。

今年以來,，結合城市更新和城中村改造,，國內多地已提出相關目標和要求。上海明確,，2023年至2025年計劃啟動城中村改造項目30個,，讓至少1.3萬戶村（居）民受益。合肥提出,，加快推進現(xiàn)有104個城中村改造,，推動“貨幣化安置、異地安置,、入股安置”等多元化安置方式,。湖南株洲明確，計劃用5年時間改造位于主城區(qū)范圍內的村落,，解決高速城市化的遺留問題,，推動產城融合發(fā)展。目前已有172個城中村被列入改造計劃清單,，總占地規(guī)模17.79平方公里,。

“城中村改造結合老舊小區(qū)改造、‘平急兩用’基礎公共設施建設工程,，將對拉動投資,、提升城市治理水平起到積極作用，都是惠民生,、利發(fā)展的好事,，有利于打造更安全舒適的居住環(huán)境，提升社區(qū)活力和城市發(fā)展能級,?！标惤苷f，“不過,，在改造過程中,，也要保證項目的可持續(xù)性。如果城中村改造成本過高，不利于向低收入流動人口提供可負擔的居住條件,，反而會使超大特大城市的人口集聚紅利流失,，抑制城市活力和競爭力?！?

（編輯:月兒 ）