“房子終于賣出去了,，真不容易?！币姷接浾?，胡磊（化名）長舒了一口氣。不過,，胡磊的這套房子是降了120萬元后才脫手的,。

家住上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)的胡磊，自2017年底就有“換房”的想法：賣掉手里這套建筑面積約110平方米的大兩居,，在市區(qū)內(nèi)買一套位置,、學(xué)區(qū)好一點的房子,。然而,，胡磊這套位于貝尚灣小區(qū)的大兩居，掛牌價從最初的620萬元下調(diào)到590萬元,，再到如今以500萬元成交,，實際成交價相比掛牌價下降近20%。

每日經(jīng)濟(jì)新聞記者注意到,，二手房掛牌價的下調(diào),，也正是上海近兩年樓市走勢的一個縮影。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，自2017年4月上海實行搖號購房政策以來的22個月中,，上海二手住宅銷售價格指數(shù)僅有3個月份出現(xiàn)同比增長，最高漲幅也僅有0.8%,；下跌的月份則高達(dá)17個,。

降價，成為近兩年來上海二手房市場的主基調(diào),。

上海某二房手中介門店 （圖片來源：每經(jīng)記者 程成 攝）

“不降價真賣不出去”

“知道現(xiàn)在的二手房市場行情不好,，但真沒想到會差到這個地步?！焙诟嬖V記者,，從最初620萬元的掛牌價，到最后500萬元的成交價,，20%的降幅還是超出了他的想象,。

在浦東陸家嘴區(qū)域從事金融工作的胡磊，每天早上都要從松江區(qū)的家中出發(fā),，擠上地鐵9號線,，從西到東，橫跨上海市區(qū)，全程耗時近1個半小時,，讓他“耗時耗力,，身心俱疲”,。

這種狀態(tài)持續(xù)近1年時間后,，有些吃不消的胡磊2017年底以每月4000元左右在公司附近租了個單間，同時將房子掛在中介,，著手“換房”,。“一是想離公司更近一點,，再一個也想找一個好一點的學(xué)區(qū)房,，為以后做打算?！焙谡f,。

“去年3月份的時候，看中了閔行區(qū)中環(huán)附近的一個新盤,，緊貼著中環(huán),、大牌開發(fā)商，關(guān)鍵是均價不到7萬元,，當(dāng)時比周邊二手房便宜1萬元左右,，性價比確實不錯?！焙诟嬖V每日經(jīng)濟(jì)新聞記者,，“但當(dāng)時手里面的房子一直沒賣出去，也只能先看看行情了,?！?

按照限購政策，單身的胡磊目前在上海只能購買一套住宅,。這意味著他如果不賣掉手中的這套房,，就無法在市區(qū)買房。雖然買不了房,，但胡磊看的盤不少,。

“大半年時間看了有6、7個盤吧,，明顯感覺到一手房的行情越來越冷,。”胡磊說,，“（去年）上半年那會兒日光盤還挺多,，買房基本靠搶,，但最近幾個月看房，很少有樓盤能日光,?！?

在搖號、限價等嚴(yán)格的調(diào)控政策下,，上海新房市場明顯降溫,，并傳導(dǎo)至二手房市場，而這也直接影響到了胡磊“換房”的進(jìn)程,。

資料圖,，圖片來源：每經(jīng)記者 張建

“當(dāng)時來看房的人實在太少，去年五一,，在中介的一再‘逼迫’下,，我把掛牌價從620萬元降到了590萬元，但來看房的人仍然不多,?！焙诟嬖V記者，“當(dāng)時確實有點著急,，十一的時候我又降到550萬元后,，來看房的人才多了一些,?！?

“不降價真賣不出去?！焙陔m心有不甘,，但卻“知足”，“房子買了快10年了,，回報也還比較客觀,。”

記者注意到,，目前在第三方平臺上,，貝尚灣的均價為50175元/平方米，而胡磊當(dāng)初購進(jìn)的這套房,，單價不到10000元/平方米,。10年間，房價漲幅超過4倍,。

雖然上述房源直到去年底以到手價500萬元成交,，但胡磊的“換房”之路僅僅走完了第一步。

“觀望的人很多,，成交量也上不去”

從掛牌到成交,，前后歷時超過1年；從620萬元到500萬元，成交價比預(yù)期低了近20%,。而這一價格走勢,，也恰恰是上海樓市的一個縮影。

在嚴(yán)格的樓市調(diào)控政策下,，特別是自2017年4月出臺搖號購房政策以來,，上海樓市明顯降溫，并從一手房傳導(dǎo)至二手房市場,。

國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,，自2017年4月以來的22個月份，上海二手住宅銷售價格指數(shù)僅有3個月出現(xiàn)同比增長,，最高同比漲幅僅0.8%,；出現(xiàn)同比下跌的有17個月份，此外還有2個月份同比持平,。

上海二手房指數(shù)辦公室的數(shù)據(jù)顯示,，1月份上海二手房指數(shù)為3885點，比2018年12月下降9點,，環(huán)比下降0.28%,，降幅擴(kuò)大0.13個百分點，環(huán)比連續(xù)14個月下降,，同比下降2.42%,。

在價格下行的同時，上海二手房成交量也持續(xù)保持低位,。易居研究院的數(shù)據(jù)顯示,，2018年上海二手住宅累計成交16.4萬套，雖然同比小幅增長7.8%,，但依然為近10年來年成交量的第3低,，僅高于2011年、2017年,，而與2015年,、2016年的年均超過36萬套的成交量相比，縮水超過50%,。

資料圖,，圖片來源：每經(jīng)記者 張建

貝殼研究院的數(shù)據(jù)也顯示，去年12月份上海鏈家客源成交周期為51.2天,，比近兩年低點拉長25.1天,，上漲幅度達(dá)到96%；房源成交周期為115.8天,，比低點拉長54天,，上漲幅度達(dá)86%,，成交周期明顯拉長。

價格下滑,、交易量低迷,、成交周期拉長，不僅意味著房產(chǎn)持有者的財富“縮水”,，也讓中介經(jīng)紀(jì)行業(yè)過上了“苦日子”,。

“價格往下走，觀望的人很多,，成交量也上不去,，這個行情下大家的日子都不好過。業(yè)主不降價,，不僅上門看房的人少,，更別提成交了?！睂毶絽^(qū)一家房產(chǎn)中介的置業(yè)顧問告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞記者,，“好在這附近有6、7個小區(qū),，只有我們一家中介,，房租也不算高，我們還能撐得下去,?！?

而去年11月，鏈家宣布在上海將服務(wù)中介費(fèi)由成交價的2%上調(diào)至3%,，通過提高傭金率進(jìn)而提升服務(wù)品質(zhì),，來應(yīng)對上海二手房市場的“寒冬”。

“上海二手房市場成交量的萎縮,，主要還是受嚴(yán)格的調(diào)控政策的影響，而成交量下行,，二手房價格自然而然出現(xiàn)下跌,，以價換量在所難免?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,，以價換量對市場有明顯的刺激效應(yīng)，而未來隨著信貸政策的適度松動,，二手房交易量大概率會出現(xiàn)上升走勢,。

記者注意到，作為一線城市的上海,，雖然新建住宅總價動輒高達(dá)數(shù)百萬元,、上千萬元,，但在二手房市場，總價300萬元以下的房源才是市場的絕對“主角”,。上海二手房指數(shù)辦公室的數(shù)據(jù)顯示,，2019年1月份上海二手住宅成交套數(shù)約1.65萬套，其中總價300萬元以內(nèi)房源成交占比64.97%,；300萬~500萬元房源成交占比23.13%,；500萬元以上房源成交占比11.91%。

（編輯：愛娣）