上海迪士尼周邊房價暴漲

部分樓盤將邁入8萬元時代

■本報(bào)上海訊 記者王麗新報(bào)道

“你現(xiàn)在才來看房,，太晚了,！一套房至少漲了100萬元?！本嚯x迪士尼5公里以外的已入住社區(qū)陽光城麗景灣的保安人員向《證券日報(bào)》記者透露，迪士尼周邊3公里內(nèi)幾乎沒有一手房,，而自迪士尼動工以來,，周圍10公里之內(nèi)的一手房房價都開始上漲,，尤其今年開園后,，同迪士尼動工之前相比,，有個別樓盤房價翻倍上漲,。

然而,，據(jù)《證券日報(bào)》記者了解，盡管川沙板塊有商業(yè)設(shè)施,，但仍處于上海外環(huán)外,，6年前,，迪士尼剛動工時，這里的一手房成交均價不足1.9萬元/平方米,，但現(xiàn)在部分項(xiàng)目成交價達(dá)到5萬元/平方米,，且有開發(fā)商封盤惜售的傳言,。在當(dāng)?shù)赜卸嗄瓴俦P經(jīng)驗(yàn)的銷售人員告訴本報(bào)記者，預(yù)計(jì)將來周邊住宅用地出讓后,，房價有可能摸到8萬元/平方米,，甚至10萬元/平方米的頂。

值得注意的是,，在距離迪士尼12公里處的新場板塊核心區(qū),，一手房幾乎沒有供應(yīng)，最貴的二手房售價3萬元/平方米左右,，但今年最新拍出的地塊樓面價已經(jīng)超過3.8萬元/平方米,。此外，在距離迪士尼5公里以外的周康板塊,，別墅已經(jīng)叫價5萬元/平方米,。

“迪士尼樂園開園后，整個相關(guān)區(qū)域投資價值提升,，加上上海房價大漲的整體市場環(huán)境,，住宅、酒店等物業(yè)利好非常明顯,?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報(bào)》記者直言，在這種市場背景下，不排除開發(fā)商捂盤惜售的現(xiàn)象,。

川沙房價或進(jìn)入8萬元時代

進(jìn)入7月份,，上海迪士尼樂園開園已經(jīng)一個多月。烈日之下,，30多攝氏度的高溫,，有的項(xiàng)目排隊(duì)超過一個小時甚至幾個小時的等待……

這些都擋不住暑期涌向上海迪士尼樂園的大小游客。僅是一期開園，對周邊的住宅、酒店,、餐飲等行業(yè)的經(jīng)濟(jì)拉動作用，已經(jīng)開始突破當(dāng)?shù)厝说南胂蟆?/span>

“你要看房,？現(xiàn)在太貴了,?！痹诘鲜磕針穲@門口，《證券日報(bào)》記者打算奔赴3公里外的川沙板塊,，在出租車上,，開車師傅忍不住開始向記者說道，“從迪士尼開始拆遷,，川沙房價就開始漲,，最近兩年漲的最快，三五年前,，房價也就1萬元（每平方米）,，現(xiàn)在貴的都賣到5萬多元了（每平方米），那你還不一定能買到呢”,。

出了高速路,，進(jìn)入川沙板塊后，記者發(fā)現(xiàn),，這確實(shí)是一個相對成熟的板塊,，公交、地鐵,、商街,、醫(yī)院、學(xué)校等配套設(shè)施都很齊全,，核心位置還有數(shù)棟玻璃幕墻外立面的辦公大廈,。在出租車?yán)顜煾档目谥校ㄉ嘲鍓K是迪士尼樂園周邊最近最成熟的區(qū)域,，很多游客選擇住在這里,。在商街的一條主路上，路旗都是藍(lán)色的“綠都繡云里”廣告。街口處,，巨幅廣告牌上打出了迪士尼的概念,，“迪斯尼時代1號資產(chǎn) 迪斯尼5KM 惟此可售綜合體”。不過,，雖已達(dá)午餐時間,，核心區(qū)域的商業(yè)街餐廳人跡罕至，但這并不影響這一區(qū)域房地產(chǎn)市場的熱度,。

即使妙川路上還有雜草叢生的地塊,，但核心區(qū)外都是大片空地和工地，到處是建筑圍擋,，林立的高樓仍未有居民入住,，但房價早已脫離上海外環(huán)外的預(yù)想范圍。

“我們項(xiàng)目已經(jīng)賣光了,?！痹陉柟獬怯渚盀充N售中心，記者徑直進(jìn)去,，卻并不見銷售員,，整個售樓中心空空如也，轉(zhuǎn)了一圈,，才有一位保安出來跟記者言明,，房子已經(jīng)售罄了。至于房價,，別墅的成交均價直逼5萬元/平方米,，普通住宅也在3萬元-4萬元/平方米之間。

“在川沙板塊,，有個別項(xiàng)目已經(jīng)封盤,，不是你想買就能買到的?！碑?dāng)?shù)匾晃豁?xiàng)目操盤手向本報(bào)記者透露,，迪士尼樂園開園后，有些開發(fā)商是想捂盤惜售的,，坐等提價,。

《證券日報(bào)》從克而瑞數(shù)據(jù)庫獲悉，陽光城愉景灣一期于2014年8月份首次開盤,，當(dāng)時的實(shí)際成交均價尚不足4萬元/平方米,，其開發(fā)商陽光城集團(tuán)于2013年摘得土地。在最近的7月份,，雖然上述銷售員說已經(jīng)售罄,，但該項(xiàng)目還有成交,，成交均價為接近4.8萬元/平方米。

“部分房企項(xiàng)目顯示售罄,，是否真的售罄還是要打一個問號,。近期部分上海房企預(yù)期后續(xù)房價會上漲，捂盤銷售的可能性是存在的,?！眹?yán)躍進(jìn)接受《證券日報(bào)》記者采訪時表示，當(dāng)然,，若非房企主動推銷,，有時候很難查證。

距陽光城愉景灣幾百米之外的商業(yè)公寓項(xiàng)目綠地云悅坊正在排卡,?！拔覀冺?xiàng)目原打算每平方米漲價5000元，但為了回籠資金,，集團(tuán)最后決定沒有提價這么多,。”綠地云悅坊的銷售人員如是告訴記者,。

但從現(xiàn)有的成交數(shù)據(jù)來看,，來自克而瑞數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)顯示,，2011年迪士尼動工時,，川沙板塊新建住宅成交均價為1.8萬元/平方米左右，2016年則上漲至接近3.1萬元/平方米,。以此來看,，成交均價并未翻倍，可是在進(jìn)駐當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商來看,，地價已經(jīng)高不可攀,。

另有川沙板塊的樓盤銷售人員向本報(bào)記者透露，迪士尼開園后,，川沙板塊因有軌道交通和郊野公園等區(qū)域優(yōu)勢利好,，房價已經(jīng)達(dá)到6萬元/平方米左右，預(yù)計(jì)將來住宅用地出讓后,，其樓盤可能會賣到8萬元-10萬元/平方米之間,。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)表示,，迪士尼周邊投資的潛力大,，很多項(xiàng)目集中在川沙和周浦等區(qū)域，其受迪斯尼樂園項(xiàng)目的直接輻射效果雖不大,，但受預(yù)期效應(yīng)影響,，周邊投資活躍,。實(shí)際上，川沙板塊后續(xù)還會繼續(xù)漲,，尤其是綜合考慮的川沙的區(qū)位優(yōu)勢,、周邊近期的土地出讓以及市場預(yù)期等，都決定了此類區(qū)域的價格漲幅會繼續(xù)強(qiáng)化,，后市房價或?qū)⑦M(jìn)入單價8萬元時代,。

新場現(xiàn)單價近4萬元地王

相對而言，川沙板塊在迪士尼3公里之外,，受其利好影響相對比較明顯,。但《證券日報(bào)》實(shí)地走訪的另一個區(qū)域新場板塊，在迪士尼12公里之外,，該區(qū)域卻已經(jīng)于今年6月29日拍出了樓面價約為3.8萬元/平方米的地王地塊,。

6月29日，中糧地產(chǎn)以總價24.4億元摘得上海浦東新區(qū)新場旅游綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊,，樓板價35744元/平方米,，溢價率235.62%，扣除不可售部分實(shí)際樓板價達(dá)到38266元/平方米,。這意味著,，這個位于上海郊環(huán)以外的住宅項(xiàng)目，未來保本售價可能超過6萬元/平方米,。

公開資料顯示,，浦東新場旅游綜合服務(wù)區(qū)A10-1地塊，位于楊輝路以東,，新環(huán)北路以西,，屬于郊環(huán)以外區(qū)域。雖然也要求建設(shè)5%即3400平方米的保障房,，還有約1100平方米的公共設(shè)施,，但沒有自持要求，相比6月17日出讓的嘉定新城E27-1地塊出讓條件寬松許多,。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算,，該地塊樓板價達(dá)到35744元/平方米，扣除5%的保障房等不可售部分后,，實(shí)際樓板價達(dá)到38300元/平方米,。以兩年時間計(jì)算，該地塊未來項(xiàng)目保本售價估計(jì)要在6萬元/平方米以上,。而目前新場二手房房價都在2.7萬元/平方米左右,，其中東方冠郡、絲廬雅苑,、匯錦城單價在2.6萬元/平方米,，而萬科清林徑相對較貴,，在3萬元/平方米左右。“新場中心位置幾乎沒有新建住宅供應(yīng),，萬科清林徑基本是該區(qū)域內(nèi)最貴的二手房項(xiàng)目,。”萬科清林徑物業(yè)人員告訴《證券日報(bào)》記者,。在萬科清林徑的社區(qū)門口,，記者看到了兩個告示牌上有該項(xiàng)目的租售信息，其中有一條為“一手更名,，毛坯房,，120平方米，355萬元”,。

該小區(qū)保安還熱情地向記者表示,，“在這個小區(qū)向東，沒多遠(yuǎn)就是新拍的地,，將來要賣6萬元/平方米呢”,。

而在號稱“中國歷史文化名鎮(zhèn)”的新場，記者確實(shí)看到了幾家二手房中介,，顯然,，該區(qū)域的二手房交易相對較為活躍。

周康別墅叫價超5萬元

如果說,，川沙和新場板塊是迪士尼樂園或者整個上海房地產(chǎn)市場的受益者,，距離迪士尼5公里之外，在高新河橋附近的兩個項(xiàng)目可能更為明顯,，其分別是已經(jīng)售罄的陽光城麗景灣和正在銷售的保利艾廬,。

在距離迪士尼車程10多分鐘的周康板塊,，陽光城麗景灣業(yè)主幾乎已經(jīng)全部入住,。據(jù)相關(guān)人士介紹，該小區(qū)外地人較多,，多是在浦東上班,。“這個項(xiàng)目2014年開盤銷售,，當(dāng)時高層每平方米賣2萬多元,，現(xiàn)在則賣到3.5萬元/平方米，還不見得有房,?！?/span>

該小區(qū)保安向本報(bào)記者直言，每套房至少漲100多萬元,，別墅賺的更多,，別墅開盤價在3萬元/平方米左右,，現(xiàn)在售價每平方米都超過4萬元，甚至5萬元多元,。該保安直呼,，“我認(rèn)識的一個上海人，原來住在這個小區(qū)后面,，這個樓盤剛開盤時想買,，但是覺得貴沒有買，后來后悔死了,?！睋?jù)該保安透露，同屬于周康板塊的麗景灣PLUS項(xiàng)目,，開盤時賣3萬多元/平方米,，現(xiàn)在已經(jīng)賣到5萬多元/平方米。

與陽光城麗景灣比鄰而居的是在售項(xiàng)目保利艾廬,，該項(xiàng)目2015年3月份開盤,，目前銷售均價為4.5萬元/平方米。在該項(xiàng)目銷售中心,，記者并未發(fā)現(xiàn)看房的人,，人氣冷清，房價也很高冷,。據(jù)其銷售人員介紹,，高層3.6萬元/平方米左右，現(xiàn)已售罄,。至于別墅,，其叫價則直接超過5萬元/平方米。

值得注意的是,，在這條路上的兩個項(xiàng)目,，相對比較“孤單”，對面都是田地,，尚未開發(fā),，與之比較近的則是醫(yī)谷。不過,，保利艾廬項(xiàng)目的銷售員并未向記者重點(diǎn)打出醫(yī)谷的利好“招牌”,，反倒是更強(qiáng)調(diào)迪士尼概念，其項(xiàng)目圍擋廣告則是“雙谷精華處,，邂逅迪士尼”,。

“迪士尼后勁動力較強(qiáng)，因此周邊投資預(yù)期向好,，房地產(chǎn)行業(yè)是其中之一,?！眹?yán)躍進(jìn)表示，預(yù)計(jì)還有上漲空間,。

周邊酒店入住爆棚

由于迪士尼僅一期開園,，整體配套并未完全展示出來，但除了周邊樓盤已明顯感受到利好外,，酒店物業(yè)開始發(fā)力,，甚至涉及違規(guī)運(yùn)營的農(nóng)家樂也開始成為市場的“香餑餑”。

在《證券日報(bào)》記者走訪的川沙板塊,，目前承接了一些迪士尼游客的居住需求,，暑期酒店預(yù)定火爆。正在加緊入市的出租類物業(yè)也備受關(guān)注,。

“這個項(xiàng)目是LOFT產(chǎn)品,，預(yù)計(jì)價格在4.7萬元/平方米左右，購房者購買后將把房產(chǎn)交于雅高集團(tuán)運(yùn)營,，這些房產(chǎn)將作為酒店式公寓運(yùn)營,，每年向業(yè)主支付百分之五的收益，頭三年一次性付完收益,，可以直接抵扣房款,。”綠地云悅坊銷售人員向本報(bào)記者透露,，借迪士尼板塊助益,，現(xiàn)在很多來迪士尼的人就住在川沙，預(yù)計(jì)將來這個酒店式公寓入住會爆滿,。

對此,，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，迪士尼項(xiàng)目可能會改變過去很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目“到此一游”的尷尬,，即出現(xiàn)重游的現(xiàn)象,，這樣就會降低相應(yīng)的營銷成本，同時比預(yù)計(jì)的客流規(guī)模大,。對于川沙來說,，針對迪斯尼樂園背后的人流等來進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)置，有積極作用,。但若不推陳出新，則會對后續(xù)商業(yè)類業(yè)態(tài)的盈利水平提升有一定負(fù)面作用,。

值得注意的是,，《證券日報(bào)》記者此行注意到了另一個現(xiàn)象，迪士尼周邊農(nóng)家樂借機(jī)招攬住宿生意,。

“我住在一個農(nóng)業(yè)生態(tài)園內(nèi),，就是在迪士尼周邊的一個村子里,，房價不低，打車去迪士尼要將近30元左右,?！蹦澄皇茉L人士稱，重要的是,，這個生態(tài)園并不能開住宿發(fā)票,，顯然是有問題的。

“有一些農(nóng)家樂租賃當(dāng)?shù)剞r(nóng)民土地,，搞餐飲住宿生意,，服務(wù)來迪士尼的游客，很多都涉及違規(guī)運(yùn)營,，有的已經(jīng)被政府關(guān)停,。”另一位受訪者向本報(bào)記者如是透露,。

有業(yè)內(nèi)人士稱,，對于迪士尼周邊酒店等商用物業(yè)的運(yùn)營，確實(shí)有區(qū)域優(yōu)勢,，客源有保障,，未來也有盈利空間。但對于迪士尼整個板塊而言,，合理規(guī)劃周邊行業(yè)業(yè)態(tài),，才能保證園區(qū)及相關(guān)行業(yè)的消費(fèi)需求不斷提升。