當(dāng)全國范圍內(nèi)人口紅利衰減,、棚改紅利逐漸減弱，三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)了較高的土地流拍率時(shí),，這里的未來市場(chǎng)到底是“餡餅”還是“陷阱”,？企業(yè)又該如何“捕到食、不掉坑”,？

京津冀,、長三角、粵港澳大灣區(qū),、成渝經(jīng)濟(jì)圈……伴隨這些以“群”為單位的規(guī)劃,，越來越多地在國家發(fā)展構(gòu)想中被提及，這預(yù)示著中國城市群發(fā)展已進(jìn)入集中發(fā)力階段,。尤其“雄安新區(qū)”的設(shè)立,，更釋放了信號(hào)，都市圈與城市群已逐漸成為中國城市發(fā)展的主流趨勢(shì),。

伴隨宏觀導(dǎo)向,，百強(qiáng)房企幾乎無一不開啟深耕重點(diǎn)都市圈和城市群的布局策略，加入這一場(chǎng)關(guān)于“圈群”的PK,。

也正因此,，當(dāng)全國范圍內(nèi)人口紅利衰減、棚改紅利逐漸減弱,，三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)了較高的土地流拍率時(shí),，這里的未來市場(chǎng)到底是“餡餅”還是“陷阱”？企業(yè)又該如何“捕到食,、不掉坑”,？

在以“大城無界”為主題的第八屆中國價(jià)值地產(chǎn)年會(huì)上，中國指數(shù)研究院3Fang互聯(lián)網(wǎng)集團(tuán)上海區(qū)域總經(jīng)理張志杰,，對(duì)于上述問題進(jìn)行了詳實(shí)分析,。

棚改還有兩三年紅利

“TOP房企在三四線的競(jìng)爭會(huì)更激烈一些，尤其是排名前30的品牌房企,?！睆堉窘芨嬖V《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，企業(yè)布局哪一類城市和其自身發(fā)展規(guī)模分不開,，品牌房企多因全國布局的需要,，會(huì)更注重三四線,。

而重點(diǎn)三四線城市似乎從2016年便開始了“狂飆”。

數(shù)據(jù)顯示,，截至2017年末全國已有29個(gè)三四線城市房價(jià)過萬,。“千人搶房,、夜宿售樓部”等橋段層出不窮,，區(qū)域房價(jià)也進(jìn)入快漲通道。在9月的國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)中,，無錫新房價(jià)格環(huán)比漲幅3.4%,，位居70城之首；第二名徐州漲幅也在3.3%,，環(huán)京的唐山,、秦皇島等地漲幅均超過2.5%。

張志杰認(rèn)為,，整體上而言,，三四線城市未來2~3年還有紅利期，其中最大因素是棚改——“每年600萬~800萬套的棚改需求量,，可以支撐起供應(yīng)值,。”

通過中指院的報(bào)告,，記者也發(fā)現(xiàn),，棚改的貨幣化安置，催生了大量購房需求,，推動(dòng)市場(chǎng)規(guī)?？焖僭鲩L。

以長三角為例,，浙江省整體棚改規(guī)模較大,，杭州、紹興,、湖州的棚改都較為突出,，2018年計(jì)劃開工量均超過3萬套。江蘇各城市亦然,，其中僅南京2018年計(jì)劃實(shí)施棚戶區(qū)改造的面積就達(dá)400萬平方米,。

“2018年的棚改仍可觀，會(huì)繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生推動(dòng),。也正基于此,，目前房價(jià)上漲較快的城市還是在三四線城市?！睆堉窘苤赋?。

需警惕產(chǎn)業(yè)空心人口流失

但伴隨機(jī)遇的是風(fēng)險(xiǎn)。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷就直言,，“2020年之后,，如果政策對(duì)三四線城市開始從嚴(yán)，則可能造成斷崖式的下滑,?！?

為何如此，因?yàn)楫?dāng)三四線城市受到的政策支持（棚改為主）減弱,，其人口和產(chǎn)業(yè)或許并沒有想象中那樣強(qiáng)大,。

張志杰也表示，整個(gè)三四線城市在棚改潮結(jié)束之后,，大部分來看機(jī)會(huì)不大,。

很多三四線城市的人口、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入不夠,，這受到很多因素影響,，它和城市的位置、資源有著很大關(guān)系,，不是可以隨機(jī)復(fù)制的,。對(duì)三四線城市的產(chǎn)業(yè)不是很看好。

另一方面,，市場(chǎng)需求量會(huì)大大減少,，因?yàn)槿木€城市一方面人口導(dǎo)入能力小于新一線城市和強(qiáng)二三線城市，另一方面棚改會(huì)消耗城市當(dāng)?shù)厝说男枨?，棚改結(jié)束后本地需求支撐力會(huì)明顯減弱,。

如今中國的人口紅利已經(jīng)出現(xiàn)衰減，如果產(chǎn)業(yè)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)調(diào)整支撐不起來,，棚改結(jié)束后城市就可能面臨無后發(fā)之力的尷尬狀況,。

所以，城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力依然是核心,。這也是為何一線城市周邊城市的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小,。如上海周邊的昆山、蘇州,，依托上海它們已經(jīng)在汽車,、工業(yè)等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域形成了自己的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，不會(huì)因?yàn)槿丝谝蛩氐淖兓?，?dǎo)致產(chǎn)業(yè)空心,；相反，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也能支撐人口的量級(jí),。

不過也要注意,，短期來看,，上海周邊和北京周邊城市的房價(jià)下跌比較明顯，壓力較大,，企業(yè)拿地開始謹(jǐn)慎,，所以此類三四線城市的土地流拍較為集中。

在當(dāng)前的環(huán)境和趨勢(shì)下,，對(duì)房企而言,，近兩三年或許可以從棚改量大的城市入手，快進(jìn)快出打速戰(zhàn),；但長期來看,，無論快攻還是慢耕，選擇城市一定要貼合“城市群”,。

歐陽捷表示,，當(dāng)核心城市資源及人口承載力趨于飽和后，核心城市開始更新,，產(chǎn)業(yè)形態(tài)向坪效更高的服務(wù)業(yè)升級(jí),。出于城市發(fā)展的虹吸效應(yīng)，產(chǎn)業(yè)與人口向周邊城鎮(zhèn)遷移,，而伴隨外溢效應(yīng)的擴(kuò)散,，核心城市與周邊區(qū)縣聯(lián)系加強(qiáng)，形成都市圈與城市群是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì),。

分析目前中國最為突出的“五大城市群”,，則可謂發(fā)展各有特色。

張志杰告訴記者,，長三角,、珠三角以及京津冀城市群作為領(lǐng)先梯隊(duì)，發(fā)展相對(duì)成熟,。長江中游以及成渝城市群地處長江經(jīng)濟(jì)帶的中上游地區(qū),，城市腹地廣闊，且具備承接長三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的優(yōu)勢(shì),。

拿地窗口期在第四季度

地價(jià)高是導(dǎo)致土地流拍主因,，在未來房價(jià)沒有預(yù)期的情況下，開發(fā)商拿地較為謹(jǐn)慎,，算不過賬就不去拿了,。但如果在城市群里的三四線城市，經(jīng)濟(jì),、產(chǎn)業(yè),、人口、有預(yù)期導(dǎo)入,，大家都算得過賬,，就會(huì)去拿,。張杰預(yù)計(jì)，到了四季度,，許多城市財(cái)政壓力上來,，很大程度會(huì)降低土地價(jià)格,，屆時(shí)拿地窗口期就打開了,，開發(fā)商預(yù)計(jì)地方政府會(huì)推出許多位置好，價(jià)格更好的地,。

陽光城執(zhí)行副總裁吳建斌告訴記者,，每家企業(yè)的能力和資源不一樣，對(duì)于一類城市,、二類城市都不一樣,，在項(xiàng)目的營收、匯款時(shí)間,，利潤率上都有要求,，選擇什么時(shí)機(jī)，很多區(qū)域公司要算得過賬才去拿,。

緊貼城市群一城一策

在城市群中,，各個(gè)城市也都有明確增長極。其中,，京津冀以北京,、天津占據(jù)絕對(duì)量級(jí)。一直以來,，長三角以上海一城獨(dú)大,，長江中下游各城市都有亮點(diǎn)。珠三角則是廣州和深圳,，房企布局城市則是按照增長極為中心來推進(jìn),。

相對(duì)來說長三角的紅利最明顯，但例如嘉興,、昆山這類上海周邊的城市,，這輪賣地較多，以目前地價(jià)和規(guī)模來說,，拿地不是很合適,，但隨著土地財(cái)政壓力的加大，或推出更多的地塊,。這樣的城市就應(yīng)該慎重拿地,。

長三角和大灣區(qū)珠三角的機(jī)會(huì)點(diǎn)也很多，并且各級(jí)城市的博弈顯著——一線城市“虹吸效應(yīng)”非常明顯,，二線城市危機(jī)感很強(qiáng),，各級(jí)城市以產(chǎn)業(yè)為帶動(dòng),，各自爭搶人才和企業(yè)資源（如深圳和東莞）。

張志杰告訴每經(jīng)記者,，總而言之,，京津冀、長三角和珠三角作為中國三大核心城市群,，均有機(jī)會(huì)發(fā)展成為具有全球影響力的世界級(jí)城市群,，不僅引領(lǐng)中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，也對(duì)世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn),。

在這些城市,，政策傾斜程度、人口虹吸能力,、產(chǎn)業(yè)支撐能力,，都是房企考量的因素。

但企業(yè)能否站穩(wěn)一座城市,，則要具體分析,，要看在哪個(gè)城市群更有資源、更有可能,；看企業(yè)是否有資源（包括自身和外部資源,，如企業(yè)、政府關(guān)系）,；要看企業(yè)自身發(fā)展訴求和戰(zhàn)略規(guī)劃,。

（編輯：劉墨）