就在房地產(chǎn)開發(fā)商為了房地產(chǎn)市場作別“黃金時(shí)代”，過渡到“白銀時(shí)代”而感到落寞與不甘時(shí),，房地產(chǎn)市場的競爭也許已經(jīng)悄然換了一條賽道,，鏈家等房產(chǎn)中介正在取代地產(chǎn)開發(fā)商成為中國地產(chǎn)存量房時(shí)代的主角,。

    2016年,，中國二手房交易額約6.5萬億元，占住房交易總額的比例達(dá)到41%,，比5年前提高了20個(gè)百分點(diǎn),。北京、上海,、深圳的二手房交易額占比分別高達(dá)74%,、72%、63%,。南京,、廈門、福州等熱點(diǎn)二線城市的二手房交易額也均超過了新房,。有分析人士判斷,，未來10年,，由增量開發(fā)主導(dǎo)的新房市場趨于穩(wěn)定，而基于二手房流通和房屋資產(chǎn)管理的存量房時(shí)代逐步來臨,。相應(yīng)的,，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，也就是俗稱的房產(chǎn)中介,，將會在交易市場上占據(jù)舉足輕重的地位,。

    2017年以來，融創(chuàng),、萬科等年銷售額位居前十位,、達(dá)千萬級別的房企先后斥資數(shù)十億元投資鏈家，將這家中國最大的房產(chǎn)中介推到聚光燈下,。而融創(chuàng),、萬科的行為也被認(rèn)為是提前為存量房時(shí)代“卡位”。

    幾乎與此同時(shí),，今年3月開啟的新一輪樓市調(diào)控中,，加強(qiáng)二手房市場管控成為政策要義。包括鏈家在內(nèi)的多家房產(chǎn)中介因?yàn)榘l(fā)布虛假廣告,、惡意編造散布謠言,、捂盤惜售、哄抬房價(jià)等上了監(jiān)管部門的“黑名單”,。

    對于鏈家來說,，2017年可謂“冰火兩重天”。

    盡管鏈家及其創(chuàng)始人左暉作風(fēng)低調(diào),，但從投資方的公告,、政府的處罰信息，以及合作方零散發(fā)布的消息中“抽絲剝繭”,，還是可以看到,，從新房銷售、二手房交易,，到房屋裝修,、租賃，再到剛剛剝離到體外的金融服務(wù),，鏈家已經(jīng)儼然成為一個(gè)覆蓋房產(chǎn)上下游多個(gè)環(huán)節(jié)的“帝國”,。

    鏈家目前覆蓋北京、上海,、廣州,、深圳、天津,、成都,、青島,、重慶、大連等28個(gè)城市及地區(qū),，全國門店數(shù)量約8000家,，旗下經(jīng)紀(jì)人近15萬人。2016年,，其交易額超過1萬億元,。融創(chuàng)中國(1918.HK)在公告中稱鏈家為“以數(shù)據(jù)驅(qū)動的全價(jià)值鏈房產(chǎn)服務(wù)平臺”。

    鏈家最引以為傲的是其擁有業(yè)內(nèi)最大的房源數(shù)據(jù)庫,，也即鏈家所稱的“樓盤字典”,。2017年4月，左暉透露,，鏈家在10年前開始做“樓盤字典”,，截至目前，有8000萬套的住宅數(shù)據(jù),，覆蓋30個(gè)城市,，大約有11萬個(gè)小區(qū)、60萬棟樓,、60萬個(gè)戶型,。

    這樣龐大的門店、經(jīng)紀(jì)人規(guī)模,，特別是房源數(shù)據(jù),，令同行難以望其項(xiàng)背。與此同時(shí),，市場分析人士也擔(dān)心,，擁有行業(yè)如此霸主地位的鏈家會否形成壟斷，違反《反不正當(dāng)競爭法》,，甚至被指間接助推了房價(jià)上漲,。而在投資人眼中，這些資源更是演繹出令人垂涎的發(fā)展空間和市場價(jià)值,。

    在一步步逼近的存量房時(shí)代,，“鏈家帝國”會成為什么模樣？其對房地產(chǎn)市場乃至房價(jià)走勢又會產(chǎn)生什么影響,？

    資本蜂擁而至，傳言鏈家“對賭”上市

    存量房時(shí)代的“資本寵兒”——兩大房企成鏈家股東

    “投鏈家,，我們談了一年,，給老左(左暉)做了好多工作。鏈家不是誰想投就能投,，很多人想投,，投不進(jìn)去的,。”2017年1月15日,，融創(chuàng)中國控股有限公司董事會主席孫宏斌在樂視的會場,，解釋融創(chuàng)投資樂視的邏輯時(shí)順帶提到的這句話，成了一個(gè)意外的“爆點(diǎn)”,。

    不管房產(chǎn)中介行業(yè)有沒有為在存量房時(shí)代“唱主角”做好準(zhǔn)備,，資本已經(jīng)聞風(fēng)而動，對這個(gè)行業(yè)寄予了厚望,。而在過去的兩年中,，作為房產(chǎn)中介行業(yè)里的佼佼者，鏈家可謂炙手可熱,。

    1月9日,，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，將通過增資事項(xiàng)以人民幣26億元的價(jià)格獲得北京鏈家6.25%的股權(quán),，并將有權(quán)向鏈家委任一名董事,。

    4月19日，萬科也對外確認(rèn)了以30億元入股鏈家的消息,，稱看好鏈家的發(fā)展空間,。但萬科并未向外界透露具體的持股比例。中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，萬科與融創(chuàng)2016年的銷售額分列中國房企的第二位與第七位,。

    除了這兩家房企，數(shù)十家投資機(jī)構(gòu)更早已經(jīng)布局鏈家,。在萬科及融創(chuàng)入股前,，鏈家方面已完成過兩輪融資。鏈家A輪融資在2014年1月7日,，向復(fù)星昆仲,、鼎暉投資融資數(shù)億元；B輪融資在2016年4月15日,，向執(zhí)一資本,、源碼資本、騰訊產(chǎn)業(yè)共贏基金,、華晟資本,、百度經(jīng)緯中國、H Capital等共融資64億元,。

    2016年4月,，多家媒體報(bào)道，鏈家同投資人簽訂了“對賭”協(xié)議：若公司(鏈家)未能在B輪交割日后5周年內(nèi)完成IPO,，投資人有權(quán)在該情形發(fā)生后的任何時(shí)間要求回購,?；刭弮r(jià)格為基本投資價(jià)格+每年8%(單利)的回報(bào)。

    對此,，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者向鏈家方面求證,。鏈家市場部一位人士告訴記者，不掌握相關(guān)信息,?！版溂覐膩頉]有對外談過上市，連融資都沒有談過,。老左特別低調(diào),，希望事情都做完了才對外講?！?

    而有知情人士告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者,，鏈家目前正處在上市輔導(dǎo)期。

    《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者查閱鏈家的工商登記資料發(fā)現(xiàn),，鏈家的股東已從最初的三位自然人：左暉,、單一剛、周育松,，擴(kuò)大到目前的32位股東,。而細(xì)細(xì)研究這些股東的資料，其背后映射的投資人數(shù)量更是龐大而復(fù)雜,，不僅有歌斐資產(chǎn),、華晟資本、源碼資本,、執(zhí)一資本等投資機(jī)構(gòu),，有騰訊、百度,、新希望等明星企業(yè),，還有中國人保、招商局等國資,，以及中煤能源,、潞安礦業(yè)、淮北礦業(yè)等資源型企業(yè)的身影［編者注：招商局,、中國人保,、中煤能源、潞安礦業(yè),、淮北礦業(yè)等均為鏈家股東寧波梅山保稅港區(qū)紅橡股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)的幕后股東］,。

    資本的蜂擁而至進(jìn)一步提升了鏈家的價(jià)值預(yù)期。以融創(chuàng)中國在公告中披露的價(jià)格計(jì)算，鏈家的估值達(dá)416億元,，這比5年前鼎暉、復(fù)星投資鏈家時(shí)的估值高出了40余倍,。

    資本為何如此“寵愛”鏈家,？今年4月，左暉在一公開活動上的一番論斷,，或可解釋,。左暉說，中國房地產(chǎn)的存量住宅面積約200億平方米,，存量住宅資產(chǎn)有200萬億元人民幣的規(guī)模,，中國人的住宅資產(chǎn)已經(jīng)超過美國人。未來房地產(chǎn)的發(fā)展可能更多地依賴怎么盤活存量住房,、存量資產(chǎn),。而現(xiàn)在全國存量住宅的流通率很低，大概2%都不到,。

    嚴(yán)格意義上,，存量房指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。一般而言,，存量房概念中包括二手房,。眼下，熱點(diǎn)城市正快速跨入存量房主導(dǎo)的市場,。2016年,，北京市二手住宅的成交量突破27萬套大關(guān)，是新房成交量的2.7倍,，創(chuàng)下了迄今為止北京二手住宅交易量的新高,。

    作為鏈家的投資方之一，歌斐資產(chǎn)董事長殷哲早在2015年10月就曾表達(dá)過對存量房市場的看好,。殷哲在接受記者采訪時(shí)表示：“未來的投資的關(guān)鍵詞是‘存量’和‘運(yùn)營’,，具體來講，未來的投資重點(diǎn)將是：存量資產(chǎn)的改造運(yùn)營機(jī)會,、運(yùn)營公司的股權(quán)投資機(jī)會,、新房市場的調(diào)整機(jī)會?！?

    “從發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)發(fā)展歷史看,，房地產(chǎn)中介的生存空間遠(yuǎn)比開發(fā)商大。2016年,，我國新房銷售達(dá)到15億平方米,，這個(gè)‘頂’未來很難突破。但是，存量物業(yè)流通,、資產(chǎn)管理,、家裝、租賃,、融資等,，卻是一個(gè)沒有終點(diǎn)的永續(xù)市場?！鄙钲诜康禺a(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉說,。

    而融創(chuàng)中國則在公告中將投資邏輯表述為，“本公司看好中國房地產(chǎn)存量交易市場的發(fā)展空間,，并且北京鏈家已經(jīng)在該市場建立了絕對的優(yōu)勢,。”

    鏈家“絕對的優(yōu)勢”有多“絕對”,？占北京市場50%以上份額

    融創(chuàng)中國公告中所言的鏈家在中國房地產(chǎn)存量交易市場建立的“絕對的優(yōu)勢”有多“絕對”,？對比鏈家與其他房產(chǎn)中介的估值或可見一斑。

    2017年2月,，昆百大A(000560.SZ)發(fā)布公告稱,，以約3.78億元的轉(zhuǎn)讓對價(jià)受讓西藏利禾等3家公司持有的我愛我家6%的股權(quán)。此后,，昆百大A又以發(fā)行股票及支付現(xiàn)金的方式購買我愛我家剩余的94%的股權(quán),，合計(jì)支付對價(jià)約61.82億元。以此計(jì)算,，我愛我家的估值約為65.6億元,，與鏈家的416億元不在一個(gè)數(shù)量級上。即便是于2009年業(yè)內(nèi)首家登陸A股的世聯(lián)行(002285.SZ),，目前的總市值也只有160多億元,。

    2014年，鏈家的除稅后純利超過7400萬元,；2015年,，這一數(shù)字超過8億元。

    獨(dú)立第三方房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)服務(wù)商云房數(shù)據(jù)研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示,，2016年北京市二手住宅共成交272020套,，通過中介公司進(jìn)行的有237233套，占比87.2%,。其中,，鏈家成交129757套，占所有中介成交套數(shù)的54.7%,。排名第二,、第三的我愛我家,、麥田，成交套數(shù)相加也尚不及鏈家的1/3,。

    云房數(shù)據(jù)研究中心的統(tǒng)計(jì)還顯示,，2016年，北京有1502個(gè)活躍小區(qū)(編者注：指年成交量20套以上),，超過50%的房源交易由鏈家經(jīng)手,。甚至，在48個(gè)活躍小區(qū),，超過80%的房源交易由鏈家經(jīng)手，幾乎做到了“絕對壟斷”,。

    鏈家成立于2001年,，2015年以前聚焦北京市場。2015年開始,，鏈家在全國一二線城市“跑馬圈地”,，一口氣并購了成都伊誠、上海德佑,、深圳中聯(lián),、廣州滿堂紅、北京高策,、大連好旺角等11家各地老牌中介公司,，在行業(yè)內(nèi)一騎絕塵。

    在鏈家于2015年剛剛大舉殺入的上海二手住宅市場,，鏈家成交量也在所有中介公司中排名第一,。

    一位上海購房者對記者說，最初知道鏈家是從廣告上,，它冠名《羋月傳》《歡樂喜劇人》,，還在地鐵做廣告，可謂“鋪天蓋地”,。

    在鏈家“大本營”北京,，更是幾乎每個(gè)小區(qū)都有鏈家門店。在不少成熟小區(qū),，鏈家簽約了燈箱廣告,、電梯間廣告，作為經(jīng)紀(jì)人展位,。據(jù)鏈家員工透露,，這樣的廣告位費(fèi)用由鏈家和經(jīng)紀(jì)人本人共同分?jǐn)偂?

    鏈家還擁有業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的激勵機(jī)制，底薪2500元~6000元,，傭金最高提成70%,。“同一單交易，鼓勵更多的經(jīng)紀(jì)人參與進(jìn)來?，F(xiàn)在平均一單大約有5~6個(gè)經(jīng)紀(jì)人參與,，共分傭金?！辨溂覇T工告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者,。

    8000家門店、近15萬名經(jīng)紀(jì)人,、8000萬套房源數(shù)據(jù)——鏈家的“人海戰(zhàn)術(shù)”,、掌握的大規(guī)模數(shù)據(jù)，讓不少同行感到難以企及,。

    數(shù)據(jù)對于未來的房地產(chǎn)市場至關(guān)重要,。“目前房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的應(yīng)用還是非常弱的,，我們自己大概有1200T的數(shù)據(jù)量,，起碼上一個(gè)level，有1000PB的數(shù)據(jù)時(shí),，才會對中國房地產(chǎn)電子化產(chǎn)生更大的幫助,。”左暉說,。

    在鏈家與萬科合作成立裝修公司時(shí),，左暉就曾表示，希望利用鏈家數(shù)據(jù)庫對產(chǎn)業(yè)鏈做更多工作,，根據(jù)目前掌握的8000萬套住宅,、大約60萬個(gè)戶型，把這60萬個(gè)戶型的裝修方案都能夠給做出來,。

    深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉就此對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析道,，大開發(fā)商之間的銷售規(guī)模排位賽是非常激烈的，希望通過鏈家大規(guī)模的門店,、經(jīng)紀(jì)人,，讓新房銷售能夠上量。

    “而對于鏈家來說,，要從新房銷售開始,，把房屋信息、土地信息,、購房人信息等網(wǎng)羅進(jìn)來,。這是它掌握存量房時(shí)代數(shù)據(jù)這個(gè)風(fēng)口的手段?！崩钣罴握f,，之所以有那么多的投資機(jī)構(gòu),，包括萬科、融創(chuàng)看中鏈家,，就是看中鏈家通過海量的中介,、門店，把房源基本信息都掌握在手里,，這是其他中介沒辦法比的,。

    “獨(dú)家房源”是“壟斷房源”和房價(jià)上漲的推手？

    在二手房市場,，房屋供應(yīng)非標(biāo)準(zhǔn)化,，客戶需求也有多樣性，政策,、稅率,、市場情緒也相對復(fù)雜，供需信息不對稱的情況常見,。在北京“3·17新政”之前的樓市瘋漲中，二手房交易一天一價(jià),，每次漲價(jià)幾十萬的情況比比皆是,。同時(shí)代理買方與賣房，“一手托兩家”的中介,，為了促成交易,，而推高房價(jià)的質(zhì)疑不絕于耳。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪時(shí)表示,，中介只是信息的溝通者和交易的服務(wù)商,，對價(jià)格影響的權(quán)重比較小?！爱?dāng)然,，在樓市火爆的時(shí)候，中介有一定的推漲作用,，主要就是煽風(fēng)點(diǎn)火,，有時(shí)候利用信息不對稱制造恐慌情緒，甚至中介機(jī)構(gòu)的人員自己也參與到炒房,。所以在樓市上升期,，會起到助推房價(jià)的作用，但作用的權(quán)重不高,，可能就在一成左右,，在樓市漲得快的熱門城市，有一成到兩成,?！?

    而作為曾經(jīng)的“拳頭業(yè)務(wù)”之一,，“獨(dú)家房源”被外界視為鏈家鞏固其在二手房市場地位，“壟斷房源”的手段,，甚至被指推高房價(jià),。

    “獨(dú)家房源”是何物？

    “我們中介已經(jīng)沒有‘獨(dú)家房源’了,?！币患业禺a(chǎn)中介的工作人員告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，不僅是他所在的亞運(yùn)村片區(qū),，整個(gè)北京都已沒有做“獨(dú)家代理”的地產(chǎn)中介,。“一旦被發(fā)現(xiàn)還在做‘獨(dú)家房源’,，中介門店就會被北京市住建委處罰30萬元,。”該工作人員介紹說,，“獨(dú)家房源”會導(dǎo)致客戶量減少,，只有某一家地產(chǎn)中介的客戶有機(jī)會看到該房源，無形中降低了賣出房屋的速度,，他們已不建議房主這樣操作,。

    以“VIP服務(wù)”“獨(dú)家代理”等名稱示人的“獨(dú)家房源”服務(wù)從房產(chǎn)中介誕生時(shí)便存在。一位鏈家的工作人員介紹說,，鏈家“VIP服務(wù)”之所以受到歡迎,，是由于其他中介的“不正當(dāng)競爭手段”?！坝行┓恐鞯姆孔用髅饕呀?jīng)成交了,，其他中介還在拼命給他打電話，問他能不能解約,，因?yàn)樗麄冋业搅嗽敢獬龈邇r(jià)格的客戶,。”

    所謂“獨(dú)家房源”指房主將房屋獨(dú)家委托給某一家地產(chǎn)中介代理,，其他中介無法獲得此房源信息,，其間若房主將房屋信息透露給其他中介，將被視為違約,。從中介角度來看,，此舉是爭奪房源的重要手段。在二手房市場,，誰擁有更多房源誰就會占據(jù)主動,；對房主來說，一旦中介承諾可以以高出市場價(jià)的價(jià)格賣出房屋,，房主也樂見其成,。

    那么,，中介是如何操作“獨(dú)家房源”的？一位21世紀(jì)不動產(chǎn)工作人員告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者,，以鏈家為例,，一旦簽訂“房屋獨(dú)家代理協(xié)議”，經(jīng)紀(jì)人會承諾以高于市場價(jià)或房主心理預(yù)期的價(jià)格將房屋售出,。鏈家給房主5000元擔(dān)保費(fèi),，一旦房屋在規(guī)定時(shí)間內(nèi)未能賣出，這5000元作為違約金交付房主,，如果鏈家在規(guī)定時(shí)間內(nèi)賣出房屋,，房主將5000元返還鏈家。

    市場上對“獨(dú)家房源”做法的指責(zé)有兩方面：首先抬高了房屋價(jià)格,；其次影響了房屋在市場上的流動性,。易居研究智庫研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析說，獨(dú)家委托協(xié)議的性質(zhì)是中介壟斷房源,，經(jīng)紀(jì)人抬高價(jià)格滿足了房東心理預(yù)期,，但房東也因此要承擔(dān)價(jià)格升高導(dǎo)致交易周期延長甚至賣不出房子的后果。一旦簽訂了速銷房合同 ,，其他中介不得掛牌該套房源,，相當(dāng)于減少了房源的銷售渠道。對買方來說,，要么以高價(jià)入手，要么錯(cuò)失心儀的房源,?！皬膶?shí)際效果來看，如果這種抬高價(jià)格的市場行為普遍發(fā)生,，也會拉高整個(gè)區(qū)域的房價(jià),。”

    “獨(dú)家房源”背后的利益鏈條

    中介之間對單量的爭奪頗為激烈,。一位成功從鏈家搶得一單的經(jīng)紀(jì)人告訴記者,，某筆交易的房主遇到兩個(gè)有購買意愿的買家，本著誰出的價(jià)格更高房子就給誰的原則,，該經(jīng)紀(jì)人勸說買家加價(jià)5萬元,，買家迅速答應(yīng)并當(dāng)場轉(zhuǎn)賬3萬元定金給房主，“但鏈家的人死活不同意,，差一點(diǎn)發(fā)生沖突,，不過最終還是在我們這里交易了?！?

    非獨(dú)家房源尚且如此,，“獨(dú)家房源”的爭奪更為激烈,。在“獨(dú)家房源”大行其道之時(shí)，北京不少居住密度較大的小區(qū)外有各種中介公司的“社區(qū)開發(fā)”人員豎起標(biāo)著各種房源價(jià)格信息的易拉寶“蹲點(diǎn)”收集房源,?！八麄儠嬖V房主簽訂獨(dú)家代理協(xié)議的好處，包括免打擾,、省時(shí)省心等,，但最重要的還是可以虛報(bào)價(jià)格多賣錢。他們探清房主的心理價(jià)格底線之后再加價(jià),，一般在30萬元到50萬元不等,。”一位房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者,，敢承諾最多加價(jià)的中介最被房主信賴,，成為“獨(dú)家房源”爭奪戰(zhàn)的最終勝利者。

    “獨(dú)家房源”究竟能以高出市場價(jià)多少的價(jià)格賣出,？業(yè)內(nèi)各方對此說法不一,。上述21世紀(jì)不動產(chǎn)的工作人員告訴記者，理論上中介為房主“虛報(bào)”的價(jià)格不一定會成為最終成交價(jià),，如果高出市場價(jià)太多則會“有價(jià)無市”,。然而，在實(shí)際操作過程中,，房屋中介會先“捂盤”,，將價(jià)格較低、戶型和地段條件相似的其他房源賣出,，其他買家如果再想買類似房源,，就不得不接受中介對房主承諾的加價(jià)，因?yàn)樵摲吭词恰蔼?dú)家房源”,。他介紹說,，在市場飄紅、行情上漲的情況下,，即便一開始將房源“雪藏”,，但在約定期限之內(nèi)將房屋以高于市場價(jià)的價(jià)格賣出，兌現(xiàn)對房主承諾的把握還是非常大,。

    “以位于北京市豐臺區(qū)的商辦項(xiàng)目‘7克拉’為例,，2016年某段時(shí)間每套房屋總價(jià)不過百萬，‘獨(dú)家房源’的最終成交價(jià)會高出非獨(dú)家房源10萬元左右,，這對于總價(jià)不過百萬的房源來說就是一個(gè)巨大的加價(jià),。每個(gè)房主都在這個(gè)力量的推動下坐地漲價(jià)，房價(jià)就是這么被推高的,?！鄙鲜鋈耸勘硎?，從2016年年中到2017年“3·17新政”前，“7克拉”項(xiàng)目單套的均價(jià)從幾十萬元漲到了130萬元,，“獨(dú)家房源”起到了很大的作用,。

    根據(jù)鏈家公布的數(shù)據(jù)，其在全國已經(jīng)進(jìn)駐的二十幾個(gè)城市的二手房市場占有率均已超過20%,，在北京甚至超過了50%,。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，當(dāng)某一家房屋中介在市場上已擁有相對龐大的市場份額時(shí),，它獨(dú)家占有房源的行為就會壟斷整個(gè)市場,，這種行為違反《反不當(dāng)競爭法》，造成市場秩序的混亂,，“中介若想拿到獨(dú)家房源,，肯定會承諾房主以較高的價(jià)格賣出，這無意中就會推高房屋價(jià)格,?！?

    “獨(dú)家房源”也曾是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的最大利益所在。鏈家的一位公關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者,，為提高經(jīng)紀(jì)人的工作積極性,，鏈家地產(chǎn)將每筆房屋交易的傭金分成幾個(gè)部分，參與過任何環(huán)節(jié)的經(jīng)紀(jì)人都可以分得部分傭金,，“鏈家希望經(jīng)紀(jì)人之間以合作和分享的方式開展工作,。”

    據(jù)了解,，盡管每成交一筆交易會有多個(gè)經(jīng)紀(jì)人獲得業(yè)績,，但與房主簽訂“獨(dú)家房源”協(xié)議的經(jīng)紀(jì)人能分得的“蛋糕”最大，這也導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)人一度將“獨(dú)家房源”視為主要經(jīng)濟(jì)來源,。以鏈家為例，按2.7%的中介服務(wù)費(fèi)計(jì)算,，一筆總價(jià)500萬的房產(chǎn)傭金為13.5萬元,，僅靠成功與房主簽訂“獨(dú)家速銷協(xié)議”這一項(xiàng)，經(jīng)紀(jì)人就將分得40%,，即超過5萬元,；與之相比，錄入房源信息的經(jīng)紀(jì)人僅能獲得10%的分成,，簽訂無法律效益的“獨(dú)家委托合同” 的經(jīng)紀(jì)人只有5%的分成,；將鑰匙托管、實(shí)地勘察和獨(dú)家委托三項(xiàng)都做到了的經(jīng)紀(jì)人也只能分得20%的傭金,。一時(shí)間“獨(dú)家速銷協(xié)議”成為經(jīng)紀(jì)人的“香餑餑”,。

    “獨(dú)家房源”壽終正寢

    《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn),，從2016年“9·30新政”以來，“獨(dú)家房源”唯一一次出現(xiàn)在北京的調(diào)控政策中是2016年底由北京市住建委,、發(fā)改委等9部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見〉通知》,，但通知只是強(qiáng)調(diào)“對于獨(dú)家代理存量房出售或出租、承購或承租業(yè)務(wù)的,，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在接受委托且符合發(fā)布信息規(guī)定后24小時(shí)內(nèi)公開發(fā)布房源,、客源信息”，并未將此類服務(wù)取締,。

    那么,，“獨(dú)家房源”是何時(shí)消失的？又為什么消失,？

    亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者,，宣布“獨(dú)家房源”死刑的并非政府公告，而是北京市住建委對某些地產(chǎn)中介的突擊檢查行動,?！霸谀谴螆?zhí)法檢查行動中有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)了獨(dú)家房源的問題，當(dāng)場就指示糾正了,?！惫阏f。媒體公開報(bào)道顯示,，2016年9月30日的確有一次北京市住建委執(zhí)法隊(duì)檢查,，在某中介門店發(fā)現(xiàn)二手房交易中存在一些中介獨(dú)家代理等獨(dú)占房源信息的行為，市住建委責(zé)令其立即整改,。

    房產(chǎn)中介正式取消“獨(dú)家房源”服務(wù)是從鏈家開始的,，很快便傳遞至全行業(yè)。2017年3月23日,，北京市住建委約談十大中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人,，主旨在于規(guī)范中介機(jī)構(gòu)的行為，落實(shí)正在實(shí)施的樓市調(diào)控新政,。明確提出“一旦發(fā)現(xiàn)有中介機(jī)構(gòu)或經(jīng)紀(jì)人參與炒房,、哄抬房價(jià)等，將逢漲必查,、逢炒必辦”,。5日之后的3月28日，鏈家在一份內(nèi)部通知中稱：“為規(guī)避資源(房源)壟斷風(fēng)險(xiǎn),，讓客戶可選擇空間更多,，自2017年3月29日起，公司全面停止VIP房源服務(wù)?！彪S后,，我愛我家、麥田等中介公司也相繼取消以各種名目示人的“獨(dú)家房源”業(yè)務(wù),。

    亞運(yùn)村地區(qū)房天下某門店的負(fù)責(zé)人對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示,，即便沒有政策管束，就目前的市場行情來講也斷不會有中介敢做獨(dú)家房源,?！皬摹?·17’到‘3·26’，一系列的管控措施讓整個(gè)樓市趨冷,。整個(gè)亞運(yùn)村地區(qū)的所有中介門店整個(gè)4月份幾乎零成交,，現(xiàn)在如果再簽獨(dú)家房源，誰能保證3個(gè)月之內(nèi)肯定能賣出,？那5000元保證金不相當(dāng)于白白送給房主了,？”

    針對“獨(dú)家房源”的問題，上述鏈家公關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，“獨(dú)家房源”是市場的產(chǎn)物,，但也會根據(jù)政府的宏觀調(diào)控消失?！版溂姨峁?dú)家房源’的初衷是為了讓業(yè)主放心,，‘獨(dú)家代理’之后就不必將過多精力放在房子上?！贬槍κ袌錾稀蔼?dú)家房源”造成了房價(jià)上漲的市場說法和指責(zé),，鏈家的這位公關(guān)人士認(rèn)為，讓中介來承擔(dān)房價(jià)上漲的責(zé)任是不客觀的,。他說,，中介只起到連接買賣雙方的作用?！凹幢闶恰?dú)家房源’,，也不可能因?yàn)橹薪榻ㄗh標(biāo)高價(jià)，買方就直接愿意出高價(jià)這種現(xiàn)象,。買家肯定會考慮性價(jià)比,，賣方若有誠意賣房子，鏈家的工作人員也會建議他按照市場行情定價(jià),，否則會有賣不出去的風(fēng)險(xiǎn)?！?

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    調(diào)控之下,，鏈家何往,？

    政府嚴(yán)打中介違規(guī)，鏈家多次上查處名單

    取消“獨(dú)家房源”只是政府整治房產(chǎn)中介的手段之一,。中介漸漸在房產(chǎn)交易中占據(jù)主導(dǎo)地位,，這在住建部門的監(jiān)管思路中亦顯而易見，房產(chǎn)中介成為監(jiān)管重點(diǎn),，從2016年起,，鏈家也多次出現(xiàn)在被查處的名單中。

    2016年4月,，上海市住建委,、市工商局對上海房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)進(jìn)行了執(zhí)法大檢查。經(jīng)查實(shí),，鏈家公司在開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的過程中,，存在不如實(shí)告知購房人產(chǎn)權(quán)調(diào)查結(jié)果，以隱瞞手段誘騙消費(fèi)者交易的違規(guī)情節(jié),。鏈家和兩名涉案經(jīng)紀(jì)人被合計(jì)罰款8萬元,，取消了涉案門店以及相關(guān)經(jīng)紀(jì)人員的網(wǎng)上簽約資格。

    2016年10月,，住建部公布了各地查處的一批違法違規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu),，稱“這些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，通過發(fā)布虛假廣告,、惡意編造散布謠言,，制造房源緊張氣氛，采取違規(guī)預(yù)售,、捂盤惜售等手段,，煽動消費(fèi)者購房，以達(dá)到其抬高房價(jià),、牟取私利的目的”,。深圳鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司出現(xiàn)在45家被查處的企業(yè)中。

    2016年11月和2017年3月,，住建部先后兩次舉行規(guī)范房地產(chǎn)中介行為的電視電話會議,，前者主題為“規(guī)范房地產(chǎn)中介行為，持續(xù)整頓市場秩序”,，后者則更進(jìn)一步,，題為“整頓規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)銷售中介行為”。

    分析人士認(rèn)為,，從北京“3·17新政”開始的這輪調(diào)控很明顯是沖著二手房市場去的,。

    就在3月底,，北京市住建委通報(bào)中介市場執(zhí)法檢查結(jié)果，28家中介門店因涉嫌違規(guī)代理商辦項(xiàng)目,、涉嫌參與炒房哄抬房價(jià)等行為被責(zé)令停業(yè)整頓,。其中就包括鏈家8家門店、我愛我家6家門店,、中原地產(chǎn)2家門店和麥田地產(chǎn)的1家門店,。

    頻頻被監(jiān)管部門“點(diǎn)名”后，4月8日,，鏈家對外承諾,，對在鏈家成交未滿12個(gè)月再次出售的房源，不予接受委托,；對明顯高于市場價(jià)的房源,，特別是明顯高于市場價(jià)的所謂學(xué)區(qū)房，不予接受委托,；鏈家承諾立即全面停止商辦房買賣,、租賃等。

    新一輪的調(diào)控政策下,，鏈家的日子似乎并不好過,。

    5月9日，鏈家發(fā)表聲明稱,，截至目前已累計(jì)關(guān)閉近87家門店,。盡管鏈家聲明其中34家“開墻打洞”、44家商辦,、9家學(xué)區(qū)門店,，關(guān)店理由并非收縮戰(zhàn)線，而是“優(yōu)化資源配置,，加強(qiáng)管理規(guī)范”,，但數(shù)據(jù)顯示，2017年5月鏈家在北京的成交量環(huán)比下降23.9%,，不到3月成交量的1/6,，處在自2015年以來的最低點(diǎn)。

    也有報(bào)道稱,，鏈家已下調(diào)中介費(fèi),。此前，鏈家2.7%的中介費(fèi)為業(yè)內(nèi)最高,。對此,，上述鏈家市場部人士告訴記者，鏈家沒有下達(dá)統(tǒng)一文件要求降低中介費(fèi),，但是個(gè)別門店會有自己的動作,，浮動幅度可能比原來大一點(diǎn),，主要還是受市場情況影響。而深圳一位購房人告訴記者,，5月份通過鏈家成交一套二手房，傭金為1.3%,。但一位分析人士提示記者注意,，融創(chuàng)、萬科投資發(fā)生在鏈家屢次被監(jiān)管部門處罰之后,，說明這些“瑕疵”并未影響資本對鏈家的押注,。

    5月9日，鏈家發(fā)表聲明稱,，截至目前已累計(jì)關(guān)閉近87家門店,。

    鏈家金融業(yè)務(wù)“以退為進(jìn)”？

    曾經(jīng)在鏈家產(chǎn)業(yè)鏈條上占據(jù)重要位置的金融夢想,，如今似乎變得有點(diǎn)“不可言說”,。

    今年1月，鏈家剝離了金融業(yè)務(wù),。原鏈家理財(cái)官網(wǎng)信息顯示,，“鏈鏈金融”于2017年1月3日作為一個(gè)完全獨(dú)立的品牌啟動運(yùn)營并替代“鏈家理財(cái)”?！版滄溄鹑凇苯?jīng)營主體變更為北京美錦互聯(lián)網(wǎng)金融信息有限公司,，但管理團(tuán)隊(duì)仍為原鏈家理財(cái)團(tuán)隊(duì)。

    鏈家相關(guān)人士對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示,，作為獨(dú)立品牌啟動運(yùn)營后,，“鏈鏈金融”是完全獨(dú)立于鏈家的公司，與鏈家不存在股權(quán)關(guān)系,。未來,，鏈家是“鏈鏈金融”的合作方之一，“鏈鏈金融”也會有來自其他合作方的業(yè)務(wù),。

    2015年,，互聯(lián)網(wǎng)金融興起之時(shí)，鏈家成立了金融業(yè)務(wù)平臺鏈家理財(cái),，但其業(yè)務(wù)模式一直備受爭議——鏈家中介業(yè)務(wù),，與鏈家理財(cái)、擔(dān)保機(jī)構(gòu)中融信,、第三方支付理房通,，均屬鏈家旗下，造成“資金池”“自擔(dān)?！钡蕊L(fēng)險(xiǎn),。

    在評級機(jī)構(gòu)大公國際2015年9月的一次評定中,，把鏈家理財(cái)平臺列入了“黑名單”，大公國際認(rèn)為其存在重大信息披露不充分,、涉嫌設(shè)立資金池,、債務(wù)人償債能力無法評估和風(fēng)控措施有效性存疑等問題。

    2016年2月,，上海市消保委責(zé)成鏈家解決兩起糾紛,，也均涉及鏈家金融業(yè)務(wù)，比如鏈家曾勸說買家從鏈家借錢幫賣家還清抵押款等,；2017年3月,，鏈家及旗下中融信、理房通3家公司被告涉嫌“非法資金池”等問題的案件也在北京朝陽區(qū)法院開庭審理,。

    上述鏈家人士對記者表示,，由“鏈鏈金融”替代原“鏈家理財(cái)”，一方面是為了符合監(jiān)管要求,，另一方面,，也因公眾認(rèn)為，“鏈家和金融搭在一起就是不好的”,，故而獨(dú)立運(yùn)營,。

    鏈鏈金融官網(wǎng)顯示，用戶均在首信易支付開立獨(dú)立的資金管理賬戶,，北京海大富林融資擔(dān)保有限公司為其合作方,。這兩家公司未發(fā)現(xiàn)與鏈家有關(guān)聯(lián)。

    記者注意到,，在鏈鏈金融官網(wǎng),，其主要經(jīng)營的還是原鏈家理財(cái)銷售的家多寶系列產(chǎn)品，分為自用,、裝修,、經(jīng)營、消費(fèi)等四類,，年化收益率大多在6%,，投資期限從30天到12個(gè)月不等。

    鏈鏈金融當(dāng)真和鏈家沒有絲毫關(guān)系了嗎,？原鏈家理財(cái)負(fù)責(zé)人魏勇2015年6月曾表示,，目前金融業(yè)務(wù)已占鏈家整體盈利的近10%，在未來5年里做到50%也是有可能的,。雖然如今鏈家已將金融業(yè)務(wù)剝離,，但仍可從這組數(shù)據(jù)中看出金融業(yè)務(wù)的前景。

    《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者查閱工商登記資料發(fā)現(xiàn),，鏈鏈金融運(yùn)營主體北京美錦互聯(lián)網(wǎng)金融信息有限公司成立于2015年6月,，之后發(fā)生了兩次股權(quán)變更：2016年4月,，由自然人股東劉軍、法人股東北京美臣保理投資管理公司和北京世佳美臣電子商務(wù)有限責(zé)任公司,，變更為兩名自然人股東：彭永東(現(xiàn)任鏈家網(wǎng)CEO)和閆覓(現(xiàn)任鏈家網(wǎng)副總裁),。2016年12月，再次變更股東為北京博恒泰和廣告有限公司(下稱“博恒泰和”),。

    記者查詢相關(guān)資料發(fā)現(xiàn),，左暉系博恒泰和法定代表人，持股超過50%,。此外，記者在博恒泰和股東名單中還看到了鏈家管理層單一剛,、徐萬剛,、高軍等名字。

    有分析人士認(rèn)為,，鏈鏈金融繼承了原鏈家理財(cái)?shù)慕?jīng)營范圍,，甚至較之前更為豐富。鏈家對于金融業(yè)務(wù)的看似“剝離”,，也許是“以退為進(jìn)”,。（編輯：宇強(qiáng)）