從“支持鼓勵(lì)”到如今的“指導(dǎo)”，中國(guó)人民銀行再次釋放存量房貸利率調(diào)整的信號(hào)。一時(shí)間,，松綁呼聲漸起,，作為實(shí)際“執(zhí)行者”,，銀行會(huì)有何種舉措？對(duì)存量房貸利率下調(diào)的路徑如何,？8月2日,，北京商報(bào)記者對(duì)多位銀行人士進(jìn)行了采訪，有銀行人士直言,，存量房貸利率下調(diào)必將會(huì)影響銀行的凈息差和利潤(rùn),，也有銀行人士認(rèn)為，下調(diào)比提前還貸對(duì)銀行有利,，至少還能留住客戶(hù),。當(dāng)政策進(jìn)入實(shí)操層面后，如何重測(cè)存量房貸利率,、簽訂合同都是需要仔細(xì)衡量的問(wèn)題,。

銀行仍觀望

近段時(shí)間，監(jiān)管接連釋放“松綁”信號(hào),，存量房貸利率下調(diào)有望進(jìn)入實(shí)操階段,。8月1日，人民銀行,、國(guó)家外匯管理局召開(kāi)2023年下半年工作會(huì)議指出,，“指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率”。

這是監(jiān)管近期第二次對(duì)存量房貸利率調(diào)整進(jìn)行定調(diào),。在此前7月14日國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上,，人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，按照市場(chǎng)化,、法治化原則,，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款,。

對(duì)比兩次表態(tài),，從“支持和鼓勵(lì)”到“指導(dǎo)”，口徑的變化也意味著存量房貸利率下調(diào)有望進(jìn)入實(shí)操階段,。作為政策的“執(zhí)行者”,，銀行如何看待這一調(diào)整,？北京商報(bào)記者8月2日對(duì)多位銀行人士進(jìn)行了采訪。

眾所周知,，對(duì)比消費(fèi)貸,、信用貸等無(wú)抵押物的貸款來(lái)說(shuō)，擁有抵押物的房貸是銀行為數(shù)不多的較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn),。一位地方農(nóng)商行相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)直言,，存量房貸利率下調(diào)肯定會(huì)影響銀行的凈息差和利潤(rùn)，從銀行角度看會(huì)有大量的手續(xù)辦理,，重新測(cè)利率和還款金額,、重簽合同等。

另一家股份制銀行人士介紹稱(chēng),，“房貸利率調(diào)整需要有監(jiān)管進(jìn)行窗口或文件指導(dǎo),，各家銀行無(wú)權(quán)自行降低已簽訂的房貸合同的利率，因此如何降,、怎么降目前仍是未知數(shù)”。

“如果監(jiān)管下發(fā)了指導(dǎo)意見(jiàn)就要執(zhí)行,，但如沒(méi)有明確的規(guī)定,，估計(jì)銀行多數(shù)會(huì)采取觀望的態(tài)度?！绷硪患业胤叫猿巧绦腥耸恳卜Q(chēng),，“對(duì)銀行而言，從局部看可能會(huì)對(duì)凈息差和利潤(rùn)造成影響,，但整體來(lái)看,，能留住優(yōu)質(zhì)客戶(hù)也是很好的選擇?！?

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄指出,，個(gè)人住房貸款作為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可以說(shuō)是銀行的重要利潤(rùn)來(lái)源之一,，根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，多數(shù)銀行個(gè)人住房貸款占貸款余額的比例達(dá)到超20%，甚至有些銀行占比達(dá)到30%以上,，下調(diào)存量房貸利率無(wú)疑是讓銀行讓利,，意味著利潤(rùn)一定程度的折損，目前來(lái)看,，銀行本身自主下調(diào)存量房貸利率的動(dòng)力偏弱,。

調(diào)降路徑如何

人民銀行表態(tài)后，業(yè)內(nèi)對(duì)于存量房貸利率下調(diào)的路徑也較為關(guān)注,。當(dāng)前,，存量個(gè)人住房貸款利率定價(jià)有兩種機(jī)制,。一種是固定利率機(jī)制，另一種是5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）+加點(diǎn)浮動(dòng)利率機(jī)制,。

針對(duì)存量房貸調(diào)整的實(shí)際操作,，上述地方農(nóng)商行相關(guān)負(fù)責(zé)人直言，“還需要規(guī)則性引領(lǐng)”,。

“目前還存在一些尚待明確的地方,。”一位股份制銀行人士提及,，“每個(gè)地區(qū)的利率不同,，銀行如何降、下降的區(qū)間是多少,、如何再簽署合同都是一個(gè)比較困惑的問(wèn)題,?！?

 "落實(shí)到購(gòu)房者層面,，如果在執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)這個(gè)客戶(hù)存量房貸利率降多了、另一個(gè)客戶(hù)降少了,，還要再向客戶(hù)進(jìn)行解釋?zhuān)翥y行不方便回答和承諾,，還會(huì)被客戶(hù)投訴?！鄙鲜龉煞葜沏y行人士說(shuō)道,。

雖然下調(diào)存量房貸利率具體的政策還沒(méi)有落地，但也有銀行做出了嘗試,。此前,，有消息稱(chēng)，興業(yè)銀行廣州分行針對(duì)存量按揭客戶(hù)采取1年期的利率優(yōu)惠券,。北京商報(bào)記者從興業(yè)銀行廣州多家支行處獲悉,，確有此事，但目前僅在個(gè)別支行小范圍試點(diǎn),，后續(xù)將根據(jù)試點(diǎn)情況及時(shí)調(diào)整政策,。彼時(shí)有觀點(diǎn)認(rèn)為，主動(dòng)向存量房貸客戶(hù)發(fā)放1年期的利率優(yōu)惠券,，從側(cè)面反映出降低存量房貸利率對(duì)銀行并非沒(méi)有好處,，部分銀行確有意愿通過(guò)降低存量房貸利率來(lái)留住客戶(hù)。

談及下調(diào)存量房貸利率的方式,，陳霄認(rèn)為,，大概率上可能采取國(guó)有大行先行的模式，發(fā)揮帶頭示范作用,，根據(jù)客戶(hù)資質(zhì)和存量房貸的具體情況出臺(tái)針對(duì)性的方案,，靈活對(duì)待,，避免一刀切的做法。同時(shí),，給予地方銀行更多的靈活性和自主性,，采取直接降（在存量房貸利率的基礎(chǔ)上打折）或者間接降（貸款以新?lián)Q舊）等方式。下調(diào)幅度可能會(huì)與LPR掛鉤,，比如在以前加點(diǎn)上進(jìn)行下調(diào),。

浙江大學(xué)國(guó)際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任、研究員盤(pán)和林坦言,，引導(dǎo)存量貸款利率下降,，從而惠及存量客戶(hù)，雖然短期的利率變化不多,，但住房貸款是長(zhǎng)期貸款,，累積節(jié)省的量還是比較大的。但相關(guān)調(diào)整可能也會(huì)有一定的副作用,，比如會(huì)讓銀行息差收入承受壓力,，所以人民銀行也強(qiáng)調(diào)了有序，至于如何實(shí)現(xiàn)有序,，未來(lái)要看人民銀行具體的引導(dǎo)手段,，讓銀行愿意主動(dòng)去調(diào)整存量房貸利率。

或?qū)p少提前還貸

幾年前,，一說(shuō)到要提前還房貸,，大多數(shù)購(gòu)房者都對(duì)此“嗤之以鼻”，觀點(diǎn)也是一邊倒,，但從去年開(kāi)始,，這一風(fēng)向突然發(fā)生了變化，一些購(gòu)房者們率先投身提前還貸的熱潮,。存量房貸利率的下調(diào)也被解讀為銀行可以通過(guò)此類(lèi)方式減少提前還貸,、“轉(zhuǎn)貸”的數(shù)量。

在接受北京商報(bào)記者采訪的過(guò)程中,，不少銀行人士也回應(yīng)了這一觀點(diǎn),，有銀行人士直言，若存量房貸利率下調(diào),，提前還貸現(xiàn)象一定會(huì)減少,；有銀行人士則強(qiáng)調(diào)，存量房貸利率下調(diào)可以應(yīng)對(duì)提前還貸潮,，起碼能留住客戶(hù),。

信號(hào)釋放下，購(gòu)房者的觀念也產(chǎn)生了轉(zhuǎn)變，王文詩(shī)（化名）告訴北京商報(bào)記者,，“最近本來(lái)要提前還一筆房貸利率,，但看到了新的政策導(dǎo)向，我想先等等,，如果重新核定利率就先不提前還貸了”,。

在老家購(gòu)房的張晨（化名）從2018年5月開(kāi)始還房貸至今已經(jīng)五年時(shí)間，“目前我的房貸利率是LPR+135個(gè)基點(diǎn),，今年5月我的房貸利率重新定價(jià)后的水平依然在5.625%,，比現(xiàn)在新發(fā)房貸利率高出不少，之前一直猶豫要不要提前還款,，現(xiàn)在想再等一等,。我也不奢望銀行可以降多少，如果能夠按照當(dāng)?shù)匦掳l(fā)房貸水平進(jìn)行調(diào)整就已經(jīng)是很不錯(cuò)的結(jié)果了”,。

對(duì)于身處一線城市的炎炎（化名）來(lái)說(shuō),，她認(rèn)為存量房貸利率是否調(diào)整對(duì)她的影響較小，當(dāng)前,，她購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)房貸利率為4.85%,，與北京地區(qū)首套房房貸利率4.75%的差距不大?！?2月重新定價(jià)后,，我的房貸利率也會(huì)進(jìn)一步下調(diào)，無(wú)論是否出臺(tái)存量房貸利率下調(diào)政策,，我都是要進(jìn)行提前還貸的操作?！?

從購(gòu)房者層面,，陳霄進(jìn)一步建議，當(dāng)前政策端對(duì)于存量房貸利率調(diào)整的信號(hào)越來(lái)越強(qiáng)烈,，預(yù)計(jì)落地時(shí)間也不再遠(yuǎn),。對(duì)于有提前還貸意愿的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果手頭資金充裕并且還貸意愿較強(qiáng),，那么可以提前還貸,，如果不是的話，建議購(gòu)房者可以選擇暫且觀望等待政策的落地,。

(編輯:月兒)