提前還房貸，房主很急,，銀行更急,？貫穿了2022年的“提前還貸潮”，2023年熱度不減,。

房主們?yōu)楹我庇谔崆斑€貸,？明明銀行可以提早回款，為何卻并不歡迎,？幾個(gè)問題帶你理清“提前還貸潮”,。

買房人搶著給vs銀行不想要

“曾經(jīng)批貸難，如今還貸難,?！碑?dāng)前的語境下，“還貸”指的已經(jīng)不是月供的壓力,，而是如何提前償還部分甚至全部房貸,。

到底為什么會出現(xiàn)這一現(xiàn)象？58安居客研究院院長張波指出,，提前還房貸本質(zhì)上還是民眾對于未來不確性的防御性反應(yīng)。

“我承擔(dān)了高利率,，但手上的房子可能并沒有漲價(jià),，甚至還在跌價(jià)。那么現(xiàn)在最佳選擇就是還掉貸款,，相當(dāng)于理財(cái)了,。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解釋稱,。

近期房貸利率的動態(tài)調(diào)整也是非常重要的觸發(fā)因素,。“對存量房貸來說,，高利率的弊端更加凸顯了,。”李宇嘉表示,，這時(shí)要么還貸款,，要么還款后賣房再買房，騰挪為低利率房貸,，這樣月供也就減少了,。

本可以提前收到錢，銀行又為何設(shè)置違約金或補(bǔ)償金,、預(yù)約排隊(duì)等障礙,，變相阻止提前還貸？

“銀行掙錢的一個(gè)主要渠道就是通過對外放貸賺取利息,，房貸利息又是比較重要的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),?！北本┙鹪V律師事務(wù)所主任王玉臣表示，一方面是周期越長利息就越高,，另一方面是之前的房貸利率比現(xiàn)在高不少,，差額隨著時(shí)間的延續(xù)會越來越大。

央行發(fā)布的《2022年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示,，2022年全年住戶存款增加17.84萬億,，較2021年多增7.94萬億。

“這其中包括理財(cái)贖回的資金,、預(yù)防性儲蓄,、買房延后的資金等，大部分成為定期存款,?！崩钣罴谓忉專Y金成本在增加,，增量房貸申請?jiān)谙陆?，存量房貸又被提前還款，銀行收益自然受到?jīng)_擊,。

銀行是否合理vs買房人如何操作

但在此情況下,，銀行是否可以設(shè)置還款障礙？

“部分存量房貸利率偏高,，受當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策,、供求關(guān)系影響和決定，反映的是當(dāng)時(shí)房貸市場價(jià)格情況,，主要不是銀行的問題,。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼指出,，雖然呼吁銀行為借款人提前還款提供更多便利,，但提前還款是對原借款合同約定的貸款金額或貸款期限的變更，不是借款人單方面的權(quán)利,，的確需要借貸雙方協(xié)商一致,。

王玉臣介紹，《民法典》第五百三十條規(guī)定：債權(quán)人可以拒絕債務(wù)人提前履行債務(wù),，但是提前履行不損害債權(quán)人利益的除外,。債務(wù)人提前履行債務(wù)給債權(quán)人增加的費(fèi)用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān),。

“如果提前還貸不損害銀行的利益,，銀行是無權(quán)拒絕的，此外還要注意看雙方的協(xié)議約定?！蓖跤癯继崾?，一些銀行的按揭貸款合同文本中會約定提前放貸需要支付違約金，這些約定的條款實(shí)際上就是格式條款,，在司法實(shí)踐中這種條款認(rèn)定無效的概率是極低的,。

“如果不符合相關(guān)法律規(guī)定，又沒有相關(guān)協(xié)議約定,，銀行就無權(quán)單方要求收取補(bǔ)償金或違約金,。”王玉臣說,。

若是確認(rèn)好合同后,，提前還房貸依然受阻，買房人應(yīng)怎樣維護(hù)自身合法權(quán)益,？

北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,、律師朱逸聰提出三種維權(quán)渠道：一是先與貸款銀行積極協(xié)商，以及撥打貸款行總行的客服電話投訴,；如果上述救濟(jì)途徑效果不佳,，可以撥打銀保監(jiān)會的投訴電話或者政務(wù)熱線；最后可依據(jù)貸款合同關(guān)于提前還款的約定,，向貸款行所在地的人民法院提起民事訴訟,。

“如果遇到因?yàn)殂y行原因?qū)е滦枰却龜?shù)月，一定注意做好相關(guān)取證,。”王玉臣提醒,，一般來說,，如果沒有專門的APP，最好通過書面方式提交申請,，提交申請時(shí)注意讓接受人簽回執(zhí),，或者通過郵寄的方式做好取證，保存好郵單和銀行的簽收記錄,。

提前貸款會否持續(xù)vs存量房貸利率是否能降

當(dāng)前提前還貸已引發(fā)多波熱潮,，但業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這才只是開始,。

“只要房貸利率高于理財(cái)利率,，房價(jià)和居民預(yù)期房價(jià)繼續(xù)下跌，提前還貸的動機(jī)就一直會存在,?！崩钣罴沃赋觯@也是去年以來，房地產(chǎn)貸款占新增貸款的比例走低的原因,。

“此前6%-7%的房貸利率和現(xiàn)在4%以下多的新增房貸利率相差很大,，且社會各種投資收益率持續(xù)降低，只要存量房貸不降低,，未來幾個(gè)月提前還款會繼續(xù)明顯增加,。”中原地產(chǎn)首席市場分析師張大偉認(rèn)為,，整體看提前還款才只是開始,。

面對存量房貸客戶的還款壓力，呼吁降低存量房貸利率的聲音也越來越多,。

從銀行的角度看,，張大偉認(rèn)為，銀行大概率不會主動降低存量房貸利率,，畢竟大部分已經(jīng)成為金融產(chǎn)品,，且一旦存量房貸降息，對銀行的利潤有很大影響,。

但從宏觀角度看,，與存量房貸利率息息相關(guān)的5年期以上LPR報(bào)價(jià)，市場普遍認(rèn)為還有下調(diào)空間,。

2023年1月1日,，隨著2022年LPR的下調(diào)，部分存量貸款利率開始重新定價(jià),，簽訂LPR浮動利率的購房者房貸利率隨之降低,，但對比當(dāng)前新增房貸利率仍有不小的差距。

“為引導(dǎo)房地產(chǎn)市場盡快實(shí)現(xiàn)軟著陸,，5年期以上LPR報(bào)價(jià)下調(diào)的迫切性較高,。接下來除了強(qiáng)化‘保交樓’等供給端支持外，持續(xù)下調(diào)居民房貸利率,，推動樓市企穩(wěn)回暖是關(guān)鍵所在,。”東方金誠首席分析師王青認(rèn)為,，這也是上半年穩(wěn)增長,、防控風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)主要發(fā)力點(diǎn)。

（編輯：映雪）