繼對于二手房限售,、“認(rèn)房認(rèn)貸”政策等的調(diào)整優(yōu)化之后,，多地推出二手房“帶押過戶”政策，從交易流程的簡化,、交易保障的提高入手,，以期促進(jìn)市場交易。

“帶押過戶”是什么,？

9月21日,，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，人民銀行廣州分行近日向轄內(nèi)各中心支行及銀行機(jī)構(gòu)發(fā)布關(guān)于鼓勵(lì)推廣二手房“帶押過戶”模式有關(guān)事宜的通知,。

“這是地方金融部門首個(gè)公開對帶押過戶進(jìn)行支持的政策,。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,。在此之前,，已有包括濟(jì)南、深圳,、南京,、福州、無錫,、青島,、珠海等多個(gè)城市宣布嘗試該政策。

所謂的“帶押過戶”,，通俗來講,，指存在抵押的房產(chǎn)，不用提前還清貸款就可以完成交易、過戶,，并發(fā)放新的貸款,。這被認(rèn)為是進(jìn)一步降低交易的風(fēng)險(xiǎn)和成本，盤活二手房資源,、加快二手房流通和交易,，從而帶動(dòng)樓市活躍的重要?jiǎng)?chuàng)新政策。

隨著去年民法典的施行,，“帶押過戶”有了法律依據(jù),。北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣介紹，依據(jù)民法典第406條“抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓”,，即抵押期間,，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)；當(dāng)事人另有約定的,，按照其約定,。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響,。

王玉臣同時(shí)強(qiáng)調(diào)，即使是在可以“帶押過戶”的城市,，也并非所有房產(chǎn)都能實(shí)現(xiàn),。如果之前設(shè)定抵押時(shí)，明確約定了不能轉(zhuǎn)讓,，則約定優(yōu)先,。

快捷、安全為最大優(yōu)勢

“之前也一直有原業(yè)主房貸未還清就要出售的情況,，這就要‘下家’先把錢給‘上家’還了貸款才能過戶,。這對于下家要求資金多，還有上家拿錢跑路的風(fēng)險(xiǎn),?！狈慨a(chǎn)中介李先生對中新財(cái)經(jīng)記者表示。

“我們一般會(huì)給客戶做‘過橋’,，也就是‘贖樓’,，花錢找擔(dān)保公司代還，但是手續(xù)復(fù)雜,，而且也要等解押后才能交易,，時(shí)間比較長?！崩钕壬f,，一般解抵押至少要等一周多，也有半個(gè)多月也完成不了的，“帶押過戶”肯定會(huì)省去原房主的贖樓費(fèi)用和籌措資金的時(shí)間,。

效率具體能提高多少,？以合肥為例，合肥市不動(dòng)產(chǎn)登記中心工作人員表示,，只要提供貸款的銀行同意配合,，購房者可以前來辦理二手房“帶押過戶”業(yè)務(wù)?！罢砜?，3個(gè)工作日內(nèi)發(fā)出新的產(chǎn)證，走完過戶流程,?！?

除了速度，安全也是房屋交易中需要考慮的重要一環(huán),。李先生回憶,，之前做“過橋”時(shí)，為了安全考慮,，往往需要找中介和第三方等一起監(jiān)管,，押著房主的房本、銀行卡,、借款合同甚至身份證等,，一直到解抵押成功，期間風(fēng)險(xiǎn)自然也不少,。

但在“帶押過戶”模式后,，“過橋資金”壓力減輕，實(shí)現(xiàn)了原抵押注銷登記和新抵押登記的無縫連接,，可有效防范交易風(fēng)險(xiǎn),。

多地也同時(shí)提到了第三方公證機(jī)構(gòu)的加持。

濟(jì)南在“帶押過戶”中引入公證“提存賬戶”,，買方把房款打到提存賬戶就可以拿到房,，如果過戶存在問題，房款還能原路返還,；深圳同樣引入了公證處,，對各方資金流動(dòng)具有一定保護(hù)機(jī)制，減少了因一方違約而帶來的風(fēng)險(xiǎn),。

無錫則開創(chuàng)了政府監(jiān)管和全程免費(fèi)的先例,。同樣由買方將貸款資金足額存入監(jiān)管賬戶，再辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移,、賣方原抵押變更和買方新抵押設(shè)立合并,，最后歸還賣方貸款,、賣方收到余款、注銷抵押登記,。

廣州最新發(fā)布的政策也明確,，針對跨行間二手房“帶押過戶”可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過戶后，銀行抵押權(quán)落空,、交易最終未達(dá)成的風(fēng)險(xiǎn),，可引入公證或擔(dān)保等第三方機(jī)構(gòu)，保障資金安全,，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),。

“相關(guān)部門已經(jīng)意識到此類交易可能存在的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，也對風(fēng)險(xiǎn)提出了公證或擔(dān)保的操作,。這對于更好穩(wěn)健推進(jìn)‘帶押過戶’模式,，具有積極的作用?！眹?yán)躍進(jìn)說,。

或有更多城市跟進(jìn)

“這一政策更重要的是，能夠加速‘連環(huán)單’交易的節(jié)奏,?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說，一套二手房交易可能連接著3-4套房的交易,。過去,，由于上述流程的繁瑣阻滯，一套房交易不了,，影響到其他房子的交易，導(dǎo)致買賣需求實(shí)現(xiàn)不了,。

李宇嘉認(rèn)為,，“帶押過戶”注入了強(qiáng)大的信用背書，暢通了交易流程,，促進(jìn)了房屋流轉(zhuǎn)和良性循環(huán),。環(huán)節(jié)之間打通了，降低了信用信息調(diào)查的成本,、縮短了交易的周期,，有利于二手房交易流轉(zhuǎn)。

“‘帶押過戶’業(yè)務(wù)本身操作并不復(fù)雜,，過去銀行方面不愿意操作主要是因?yàn)橘J款額度吃緊,。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提出,，如今,，銀行在貸款額度足夠的情況下有了操作的可能,。

貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月住房信貸環(huán)境進(jìn)一步寬松,，整體房貸利率再創(chuàng)新低,。103個(gè)重點(diǎn)城市中超八成的城市主流房貸利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水平,。

市場普遍認(rèn)為,，未來預(yù)計(jì)將有更多城市跟進(jìn)推行“帶押過戶”政策。

(編輯:映雪)