樓市因城施策持續(xù)推進(jìn),，信貸寬松穩(wěn)樓市已有初步成效。

  近日,，珠海,、佛山等地紛紛出臺(tái)樓市新政，重點(diǎn)從房貸支持和放松限購等方面刺激需求,。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì),，僅5月就有超過百城發(fā)布穩(wěn)樓市新政，在城市級(jí)別從三四線城市向二線城市拓展的同時(shí),，政策內(nèi)容也逐漸從放松限購升級(jí)到信貸寬松,。

  隨著前期降利率等政策傳導(dǎo)和熱門二線城市的帶動(dòng)，5月樓市成交已經(jīng)出現(xiàn)回暖跡象,?？硕饠?shù)據(jù)顯示，5月百強(qiáng)房企業(yè)績(jī)和30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積均環(huán)比改善,，同比跌幅沒有進(jìn)一步擴(kuò)大,，機(jī)構(gòu)普遍分析房企基本面數(shù)據(jù)有望觸底。

  近期廣州對(duì)外地戶口購房條件有所放松,，也導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)一線城市松綁的預(yù)期升溫,。不過業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，考慮到一線城市需求旺盛,，疫情緩解后成交將會(huì)明顯改善,，且大幅松綁與“房住不炒”相悖，政策大幅調(diào)整的概率較低,。

  住房公積金支持力度加大

  穩(wěn)地產(chǎn)背景下,，樓市松綁“新招”不斷，近日珠?！耙蝗速彿咳?guī)汀钡男抡咭痍P(guān)注,。

  6月1日，珠海住房公積金管理中心在官網(wǎng)披露《發(fā)揮住房公積金作用支持服務(wù)“產(chǎn)業(yè)第一”工作方案》,，提出要優(yōu)化政策,，充分滿足繳存職工住房消費(fèi)需求。其中除提高公積金貸款審批額度上限,、加大人才安居支持力度等政策外,，還明確提出實(shí)行“一人購房全家?guī)汀?，即繳存職工可提取賬戶余額的90%幫助其直系親屬（配偶、父母,、子女）購房支付首付款,，也可按還貸逐月提取公積金幫助直系親屬償還房貸。

  此前的5月31日,，珠海剛剛發(fā)布了《關(guān)于實(shí)施住房公積金階段性支持政策的通知》,，對(duì)受疫情影響的企業(yè)和職工提供補(bǔ)繳緩繳、提高提取額度等紓困支持,。

  除珠海外,，隨著住建部、財(cái)政部,、央行在5月24日聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于實(shí)施住房公積金階段性支持政策的通知》,，多地已經(jīng)做出相應(yīng)政策調(diào)整，進(jìn)一步加大住房公積金的紓困力度,。

  同樣在廣東的江門也在6月4日宣布了類似支持政策,，其在5月31日剛剛暫停了三個(gè)限購區(qū)域的限購政策。中山市在6月2日的穩(wěn)經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施中提到,，對(duì)6月30日前在該市購買新建商品住房的購房個(gè)人發(fā)放消費(fèi)券,，同時(shí)通過提高住房公積金貸款額度及對(duì)購買裝配式建筑商品房貸款優(yōu)惠額度等方式，加大住房公積金支持力度,。

  中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,，今年以來已有超過150個(gè)城市發(fā)布了房地產(chǎn)調(diào)控政策，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄,，其中僅5月就有超過100個(gè)城市發(fā)布110多條穩(wěn)樓市新政,。而根據(jù)克而瑞最新數(shù)據(jù)，按照政策方向（或有重疊）劃分,，5月放松公積金貸款的省市高達(dá)71個(gè),。記者梳理發(fā)現(xiàn)，其中不乏東莞,、西安,、濟(jì)南、成都等熱門城市,。

  5月還有20城放松限購,、25城放松限貸、14城放松限售,、16城減免房地產(chǎn)交易稅費(fèi),，以及22城落地購房補(bǔ)貼、26省市放松預(yù)售資金監(jiān)管。但整體來看,，相比一季度側(cè)重于放松限購、限貸,、限售等既有限制,，二季度以來各地調(diào)控重點(diǎn)逐漸向信貸寬松傾斜，公積金貸款支持,、購房補(bǔ)貼等在疫情沖擊較嚴(yán)重的當(dāng)下出臺(tái)頻率增加,。

  而自5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）超預(yù)期下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)、央行調(diào)整全國房貸利率基準(zhǔn)下限之后,，不少地區(qū)房貸利率已經(jīng)進(jìn)入“4.25%時(shí)代”,。

  兩月超25個(gè)二線城市跟進(jìn)

  除了政策方向的變化，松綁城市的級(jí)別也有所升級(jí),，在三四線城市經(jīng)歷了一輪大范圍放松之后,，熱門二線城市逐漸成為調(diào)控主力，包括成都,、杭州,、蘇州、廈門,、南京,、武漢、青島等城市在穩(wěn)樓市方面發(fā)布新政的積極性普遍較高,。

  中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，最近兩個(gè)月已有超過25個(gè)二線城市發(fā)布了超過50條穩(wěn)樓市政策,。

  但相比三四線城市主要矛盾側(cè)重于新建住房的去庫存壓力,，熱門二線城市更傾向于活躍二手房市場(chǎng)，一方面將多孩家庭等作為定向放松的主要對(duì)象,，刺激改善型需求,；另一方面平衡“房住不炒”，開辟遠(yuǎn)城區(qū)購房需求,。

  以佛山為例,，該市住建局等四部門6月2日聯(lián)合發(fā)布新政，大幅縮小限購區(qū)域,，將商品住房限購區(qū)域縮小至禪城區(qū)祖廟街道,、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道,。同時(shí)不再將滿5年住房計(jì)入家庭查驗(yàn)套數(shù),，進(jìn)一步支持改善型住房需求。

  而繼6月2日青島城陽區(qū)和青西新區(qū)推出商業(yè)落戶政策之后,，6月3日青島高新區(qū),、城陽,、西海岸新區(qū)三區(qū)發(fā)布了取消全面住房限購的通知。此前的5月,，武漢全面解除了江夏區(qū),、東西湖區(qū)、經(jīng)開區(qū),、黃陂區(qū)四大遠(yuǎn)城區(qū)的限購政策,；濟(jì)南則不再將長(zhǎng)清區(qū)、章丘區(qū)列入限購范圍,。此外,，成都、南京,、廈門等熱門城市也紛紛放開遠(yuǎn)城區(qū)限購,。

  遠(yuǎn)城區(qū)放松一方面是根據(jù)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)，另一方面是促進(jìn)城市的空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化,。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析,，熱點(diǎn)二線城市外圍區(qū)、遠(yuǎn)城區(qū)一般是供大于求的狀態(tài),，針對(duì)性調(diào)控將更為有效,。同時(shí)，此舉也有利于引導(dǎo)人們往郊區(qū)落戶,，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)和人口布局,。

  以成都為例，根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究統(tǒng)計(jì),，4月份,，在全國50個(gè)重點(diǎn)城市中，新開盤項(xiàng)目平均去化率跌至29%,，而成都去化率超過60％,，但各區(qū)域、各板塊市場(chǎng)冷熱不均,。其中,，天府新區(qū)等區(qū)域新房去化率高至100％，而外圍區(qū)域多個(gè)滯銷項(xiàng)目去化率僅5％左右,。杭州則在主城區(qū)供貨斷檔,、全市新盤平均去化率大幅回落至38%的同時(shí)，外圍區(qū)域去化壓力也不斷加劇,，不少項(xiàng)目去化率低于10%,。

  最受關(guān)注的是廣州。近日有消息稱，廣州對(duì)外地戶口購房要求從連續(xù)5年繳納社保放松至斷繳或補(bǔ)繳時(shí)間不超過3個(gè)月,。當(dāng)?shù)刂薪槿耸肯蛴浾叽_認(rèn)了這一點(diǎn),，但僅在部分區(qū)域執(zhí)行，并表示黃埔區(qū)可能在近期將“連續(xù)5年”繳納社保調(diào)整為“連續(xù)1年”,。

  這一消息再次引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)一線城市松綁的預(yù)期,。不過前述中介人士認(rèn)為，可斷繳或補(bǔ)繳3個(gè)月可能主要針對(duì)疫情的影響,，不具備所謂的“信號(hào)意義”。

  此前多位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示,，一線城市需求強(qiáng)于供給,，政策大幅放開對(duì)穩(wěn)地產(chǎn)作用有限，且容易助推房?jī)r(jià)上漲,，與“房住不炒”的主基調(diào)不符,，大幅松綁的概率較低。

  以深圳為例,，該市今年4月出現(xiàn)回暖跡象后,，近期個(gè)別新房市場(chǎng)豪宅項(xiàng)目銷售火爆,，引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注,。有消息稱，當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門已多次對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘姓归_調(diào)研,。

  不僅是一線城市,，二線城市的政策調(diào)整也頗為謹(jǐn)慎。有江蘇當(dāng)?shù)刂薪槿耸繉?duì)記者表示,，徐州多家銀行在5月底將房貸利率下調(diào)至4.25%后,，僅幾天時(shí)間又被叫停，此前南京放開限購政策也曾出現(xiàn)“半日游”現(xiàn)象,?？硕鹪谧钚聢?bào)告中提到，受疫情影響,，長(zhǎng)三角區(qū)域成交整體低迷,，但蘇州、合肥,、徐州等城市在政策放松刺激下有所復(fù)蘇,，其中徐州新盤平均去化率升至41%，環(huán)比增加19個(gè)百分點(diǎn),，主城區(qū)部分高性價(jià)比樓盤近乎“日光”,。

  6月政策效果將得到進(jìn)一步驗(yàn)證

  在各地因城施策的同時(shí)，中央全面維穩(wěn)樓市的頻率也在增加。繼“定向降息”之后,，5月全國穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)大盤會(huì)議也釋放出強(qiáng)烈的撐地產(chǎn)信號(hào),。

  克而瑞研究認(rèn)為，房地產(chǎn)金融政策在持續(xù)支持剛性和改善性住房需求的同時(shí),，供給端也有望迎來更多逆周期調(diào)節(jié)，提升市場(chǎng)信心,。

  從5月數(shù)據(jù)來看,，樓市已經(jīng)出現(xiàn)回暖信號(hào),，在成交環(huán)比好轉(zhuǎn)的同時(shí),，同比跌幅沒有進(jìn)一步擴(kuò)大?？硕饠?shù)據(jù)顯示,，5月30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)4%，同比仍下降59%,，與上月基本持平。百強(qiáng)房企5月單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)5.6%,，同比降低59.4%,。

  從樓市量?jī)r(jià)組成來看，在平均銷售價(jià)格負(fù)增長(zhǎng)的情況下,，5月銷售金額的邊際好轉(zhuǎn)主要得益于銷售面積的環(huán)比大幅增長(zhǎng),。東北證券地產(chǎn)分析師吳胤翔認(rèn)為,，這與本輪寬松政策從三線城市開始逐步向二線和一線城市擴(kuò)散有關(guān),，前期相對(duì)更早出臺(tái)寬松政策的二線城市成交面積回暖，整體呈現(xiàn)漲多跌少,。比如,，蘇州、青島等地成交量環(huán)比分別增長(zhǎng)超40%,，杭州,、佛山等城市環(huán)比增長(zhǎng)超15%，而房?jī)r(jià)較高的一線城市整體成交環(huán)比增長(zhǎng)7.4%,，其中北京和深圳分別環(huán)比下跌 31.8%和 44.0%,。

  隨著國內(nèi)疫情得以有效控制，疊加房企沖刺半年度業(yè)績(jī),，將加大供貨力度,，6月～7月被機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為是驗(yàn)證各城市市場(chǎng)成色的重要節(jié)點(diǎn),。吳胤翔認(rèn)為，未來兩個(gè)月銷售數(shù)據(jù)層面的市場(chǎng)底部或?qū)⒊霈F(xiàn),。

  但城市間的分化會(huì)有所加劇,。克而瑞研究指出,，兩類城市成交有望明顯改善,，一類是市場(chǎng)供求基本平衡的城市，包括上海,、北京,、深圳、杭州,、成都等,，一旦供應(yīng)放量，成交將明顯回升,；另一類是放松政策力度較大的城市，包括太原,、無錫,、南通等，短期或?qū)⒋碳ぞ用褓彿肯M(fèi),。（記者林小昭對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）

編輯：映雪