業(yè)內(nèi)人士表示,，本輪房貸利率下調(diào)，是為了降低居民負(fù)債成本,、支持合理住房需求,、拉動(dòng)消費(fèi)需求，進(jìn)而穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),、保障改善民生,。各地要堅(jiān)持“房住不炒”定位，從自身實(shí)際出發(fā),，持續(xù)完善差異化住房信貸政策,，支持剛性和改善性住房需求,，共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

  定價(jià)機(jī)制如何運(yùn)轉(zhuǎn)

  本輪房貸利率下調(diào)與貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）關(guān)系密切,。

  一方面,，目前99%的房貸利率與5年期以上LPR掛鉤，前者因后者變動(dòng),。另一方面,，房貸利率有三層定價(jià)機(jī)制，每一層的變動(dòng)都可能引發(fā)具體利率變動(dòng),?！皞€(gè)人住房貸款利率、首付比例的確定,，采用全國(guó),、城市、銀行三層定價(jià)機(jī)制,?！比嗣胥y行相關(guān)負(fù)責(zé)人近期表示。

  定價(jià)機(jī)制如何運(yùn)轉(zhuǎn),？首先,，監(jiān)管部門在全國(guó)層面給出一個(gè)“底”。此前,，首套房,、二套房利率的“底”分別是5年期以上LPR、5年期以上LPR加60個(gè)基點(diǎn),；5月15日監(jiān)管部門聯(lián)合發(fā)布通知,，首套房利率的“底”降至5年期以上LPR減20個(gè)基點(diǎn)，二套房暫時(shí)不變,。其次,，各城市秉承因城施策原則，決定在全國(guó)“底”的基礎(chǔ)上加多少個(gè)基點(diǎn)或不加,，作為該城市的“底”,；最后，各銀行結(jié)合自身經(jīng)營(yíng)情況,、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素,，自主決定在該城市“底”的基礎(chǔ)上加多少個(gè)基點(diǎn)或不加。

  由此可見,，本輪房貸利率下調(diào)的主要原因有二：其一，5年期以上LPR下調(diào),，房貸利率跟隨下降,。5月20日，5年期以上LPR從4.6%降至4.45%?！氨敬蜭PR報(bào)價(jià)首次只下調(diào)了5年期以上品種,，這種結(jié)構(gòu)性‘降息’將對(duì)穩(wěn)定信貸總量、提振中長(zhǎng)期信貸需求產(chǎn)生積極作用,?！敝袊?guó)民生銀行首席研究員溫彬說(shuō)。其二,，各城市,、各銀行根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，在不突破全國(guó)利率下限的基礎(chǔ)上,，將此前較大幅度的加點(diǎn)適度回調(diào),，部分城市的回調(diào)幅度超過(guò)100個(gè)基點(diǎn)。

  一二三線城市各異

  盡管房貸利率普遍下調(diào),，但一二三線城市的下調(diào)主因,、下調(diào)幅度卻有較大差異，需要因城而異具體分析,。

  觀察北京,、上海、廣州和深圳等一線城市,，房貸利率下調(diào)的主因是5年期以上LPR下降,，原有的加點(diǎn)幅度未發(fā)生明顯改變。其中,，北京地區(qū)首套房利率由5.15%降至5%,，二套房利率由5.65%降至5.5%，均下調(diào)15個(gè)基點(diǎn),，與5年期以上LPR下降幅度一致,；上海地區(qū)部分銀行首套房利率由4.95%降至4.8%，二套房貸利率由5.65%降至5.5%,；廣州,、深圳首套房利率則分別降至最低4.45%、4.75%,，不同銀行有所差別,。

  為何一線城市房貸利率未大幅下降？這與房地產(chǎn)市場(chǎng)供需有關(guān),。最新數(shù)據(jù)顯示,，不論環(huán)比還是同比，4月份一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格,、二手住宅銷售價(jià)格均上漲,?！皬沫h(huán)比看，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格上漲0.2%,，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn),；二手住宅銷售價(jià)格上漲0.4%，漲幅與上月相同,?！眹?guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國(guó)慶說(shuō)，從同比看,，新建商品住宅,、二手住宅銷售價(jià)格分別上漲3.9%和2.4%，漲幅比上月均回落0.4個(gè)百分點(diǎn),。

  反觀二三線城市,，其住房需求近期有所減弱，主要原因有兩方面,。一是受新冠肺炎疫情持續(xù)影響,，許多市場(chǎng)主體十分困難、居民預(yù)期收入下降,，市場(chǎng)需求減弱,；二是此前部分二線城市執(zhí)行的首套房利率較高，有些甚至超過(guò)6%,，一定程度上影響了購(gòu)房者需求,。為此，近期部分二三線城市在遵守全國(guó)利率下限的基礎(chǔ)上,，大幅調(diào)降了當(dāng)?shù)氐姆抠J利率,。貝殼研究院日前發(fā)布的報(bào)告顯示，與2021年高點(diǎn)相比,，鄭州,、無(wú)錫、綿陽(yáng),、眉山,、新鄉(xiāng)等地首套房主流貸款利率下調(diào)幅度普遍超過(guò)150個(gè)基點(diǎn)。

  支持合理住房需求

  4月底召開的中共中央政治局會(huì)議指出,，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策,，支持剛性和改善性住房需求。日前召開的穩(wěn)增長(zhǎng)穩(wěn)市場(chǎng)主體保就業(yè)座談會(huì)指出,，要穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià),，支持居民合理住房需求，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,。

  當(dāng)前,，降低居民的負(fù)債成本十分必要,?！皩?duì)于存量住房貸款而言,，5年期以上LPR下降會(huì)降低房貸成本，這有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期,、促進(jìn)房地產(chǎn)銷售,，同時(shí)，負(fù)債成本的降低也有助于促進(jìn)居民的消費(fèi)需求增長(zhǎng),?！睖乇蛘f(shuō)。

  “預(yù)計(jì)多數(shù)銀行將顯著下調(diào)房貸利率,，更好地滿足居民的購(gòu)房消費(fèi)需求,。”復(fù)旦大學(xué)金融研究院兼職研究員董希淼認(rèn)為,，在經(jīng)濟(jì)下行壓力較大,、有效信貸需求不足的情況下，房貸很可能重新成為各家銀行的優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn),，這將加劇房貸市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng),。

  值得注意的是，更好地滿足購(gòu)房者合理住房需求,，必須圍繞穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo),，因城施策落實(shí)差異化住房信貸政策,。“對(duì)于住宅去庫(kù)存周期較長(zhǎng)的城市,，政策調(diào)整的力度和步伐可適度加大,。”董希淼表示,，對(duì)于購(gòu)房消費(fèi)需求相對(duì)充足,、房?jī)r(jià)有上漲預(yù)期的城市，政策調(diào)整的方向,、目標(biāo)要放在“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)”上,，進(jìn)一步降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)，牢牢守住“房住不炒”定位,。

（編輯：映雪 ）