針對近年來商品房預(yù)售暴露出的風(fēng)險,，代表委員建議，逐步取消商品房預(yù)售,，實行現(xiàn)房銷售,。

  要想買房，先交全款——預(yù)售制顯失公平

  自2005年以來,，全國兩會上就不時傳出取消商品房預(yù)售的聲音,。在一些代表委員看來，逐步取消商品房預(yù)售,，實行現(xiàn)房銷售制度,，是切實保護(hù)購房者權(quán)益的需要。

  “人民美好生活愿望的實現(xiàn),，首先面對的就是住房消費問題,。目前以期房形式交易的預(yù)售制，對于購房人顯失公平,，已成為房地產(chǎn)市場矛盾激化的根源,，一定程度傷及民生?！比珖f(xié)委員,、明宇集團(tuán)董事長張建明表示，預(yù)售制度下,，購房者面臨交房時間不確定,、房屋質(zhì)量難保證等風(fēng)險，與開發(fā)商之間糾紛不斷,。

  對于預(yù)售制背后隱藏的不公平,，全國政協(xié)委員、中國財政科學(xué)研究院院長劉尚希向記者作了一段形象的描述：“對于老百姓而言,，房子還沒看到,，就得先交錢,。對于開發(fā)商而言，沒有錢也可以干,，只要是有一塊地,，就可以從銀行貸到款，然后就可以畫圖紙,。有了圖紙就可以預(yù)售,，可以收錢?！?

  這樣的模式顯然不利于保障購房人權(quán)益,。全國人大代表、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長盧天錫介紹說,，當(dāng)前預(yù)售制度下,，購房人預(yù)付的購房款，包括首付款和銀行按揭貸款等,，一次性全額轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶,。而從購房到房屋交付少則1年，多則2年～3年,，明顯加重了購房人義務(wù),、負(fù)擔(dān)，增加了購房人風(fēng)險,。

  “一旦出現(xiàn)項目爛尾等問題,，將給購房人造成巨大損失，還會引起社會糾紛和不穩(wěn)定問題,?！北R天錫代表表示。

  房未蓋好,，預(yù)售圈錢——預(yù)售制風(fēng)險暴露

  全國政協(xié)委員莫天全表示：“商品房預(yù)售制度是特定歷史時期的產(chǎn)物,，在房地產(chǎn)發(fā)展初期發(fā)揮了積極作用，有效解決了房地產(chǎn)開發(fā)資金問題,。但如今,，開發(fā)商利用商品房預(yù)售圈錢，不僅大大減少了成本費用,，而且把風(fēng)險也轉(zhuǎn)嫁到了消費者身上,。”

  預(yù)售本質(zhì)上屬于商業(yè)信用,，劉尚希委員表示,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一手握著銀行信用，一手握著商業(yè)信用,，相當(dāng)于加上了雙重杠桿,。“雖然有利于房地產(chǎn)企業(yè)的快速擴張,，但同時也增加了它的脆弱性,，資金鏈繃得太緊，容易產(chǎn)生風(fēng)險,，難以控制,。”

  近年來,，房地產(chǎn)市場供求出現(xiàn)的變化將預(yù)售制背后的潛在風(fēng)險進(jìn)一步放大,。

  “從2020年開始，住房整體上供過于求,。房地產(chǎn)銷售出現(xiàn)壓力,，市場出現(xiàn)了因資金鏈斷裂、規(guī)劃調(diào)整,、建筑成本增加,、建筑商違約等各種原因?qū)е聵潜P停工的現(xiàn)象?！比珖f(xié)委員,、南通大學(xué)校長施衛(wèi)東表示，預(yù)售制風(fēng)險逐漸暴露,，嚴(yán)重影響了購房者的利益和銀行的資金安全,。

  “預(yù)售制下，很多開發(fā)主體并無資金實力,，完全依靠借貸和預(yù)售獲得開發(fā)資金,，變相鼓勵了低水平惡性競爭，滋生投機行為,，助長房地產(chǎn)泡沫,。”在張建明委員看來,，預(yù)售制是房地產(chǎn)高杠桿的主要源頭,，而房地產(chǎn)高杠桿是衍生金融風(fēng)險的重要源頭。實行現(xiàn)房銷售制度有助于從根本上降低開發(fā)商的財務(wù)杠桿,，有效防范金融風(fēng)險,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的理性回歸。

  一手交錢,，一手交房——現(xiàn)房銷售大勢所趨

  劉尚希委員表示,，目前，僅僅依靠加強監(jiān)管，難以解決預(yù)售制帶來的風(fēng)險和問題,，房地產(chǎn)開發(fā)銷售模式需要置于房地產(chǎn)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級中,，通盤謀劃考慮。

  全國政協(xié)委員,、民革安徽省委副主委周世虹也持同樣觀點：“我國房地產(chǎn)市場經(jīng)過20多年的迅猛發(fā)展,，企業(yè)有了足夠的積累，融資渠道日趨多元,，預(yù)售制存在的歷史條件已經(jīng)不復(fù)存在,，改革勢在必行?！?

  盧天錫代表呼吁,，盡快修訂《城市商品房預(yù)售管理辦法》，進(jìn)一步細(xì)化明確全國統(tǒng)一的商品房預(yù)售許可條件,，逐步提高預(yù)售許可門檻,，直至過渡為現(xiàn)房銷售。張建明委員則建議取消預(yù)售制,，全面實行現(xiàn)房銷售制度,，同時給相關(guān)市場主體評估、調(diào)整,、轉(zhuǎn)型等留足時間窗口,，確保新政策有序、穩(wěn)健實施,。

  不少代表委員表示,，長遠(yuǎn)來看，商品房市場最終會走向現(xiàn)房銷售,。

  施衛(wèi)東委員表示,，2020年海南已宣布新建房屋實行現(xiàn)房銷售，建議及時總結(jié)推廣相關(guān)經(jīng)驗,，按照地區(qū)有步驟地取消期房制度,。“改為現(xiàn)房銷售后,，所見即所買,，人民群眾安居樂業(yè)的需求將得到更好滿足?！?

（編輯：映雪）