●住房庫(kù)存總量仍然偏高,，且空間錯(cuò)配問(wèn)題依然突出。一,、二線城市庫(kù)存少,、投資增加率低，銷售火爆,，住房在當(dāng)前及未來(lái)仍然短缺;三,、四線及以下城市庫(kù)存大，銷售增長(zhǎng)緩慢,，且房地產(chǎn)投資,、新開(kāi)工依然強(qiáng)勁，去庫(kù)存效果不明顯,。當(dāng)前及未來(lái)庫(kù)存壓力主要體現(xiàn)在非重點(diǎn)城市當(dāng)中,。

●本輪樓市過(guò)熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點(diǎn)城市，無(wú)論是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的上漲幅度還是風(fēng)險(xiǎn)的積累程度，均已超過(guò)2009-2010時(shí)期,，值得各界高度警惕,。但是，全國(guó)樓市總體風(fēng)險(xiǎn)仍然處在可控的范圍,。

●本次調(diào)控在治本性政策與制度方面存在一定的不足:第一,，炒房經(jīng)濟(jì)激勵(lì)機(jī)制沒(méi)有改變;第二，政府內(nèi)部調(diào)控機(jī)制有待健全;第三,，土地政策不夠給力;第四,，金融清查沒(méi)有開(kāi)展;第五，相應(yīng)的財(cái)稅調(diào)控政策沒(méi)有出臺(tái);第六,，限購(gòu)政策作用有限,。

●展望2017年，總體上,，樓市將延續(xù)新一輪短期調(diào)整,，但有不確定性。時(shí)間上,，調(diào)整將持續(xù)一年左右,。預(yù)計(jì)全國(guó)銷售價(jià)格增幅將逐步回落，個(gè)別時(shí)間段也有可能出現(xiàn)價(jià)格回落,。

2016年中國(guó)樓市經(jīng)歷了由驚心動(dòng)魄,、跌宕起伏到轉(zhuǎn)危為安的過(guò)程。2015年年中以來(lái),，在相對(duì)寬松的政策背景下,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入上升的周期，尤其是2016年初之后,，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)井噴式爆發(fā),，由一線向周邊及二線城市波浪式擴(kuò)散回暖，雖在4月份之后呈現(xiàn)回落調(diào)整的跡象,，但是自7月尤其是8月份以來(lái)形勢(shì)迅猛逆轉(zhuǎn),，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱，面臨著區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)散和熱點(diǎn)地區(qū)瘋狂和失控的風(fēng)險(xiǎn),。隨著一線城市從嚴(yán)調(diào)控的推進(jìn),，以及9、10月份熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)調(diào)控的集中收緊,，樓市初現(xiàn)降溫跡象,。2016年樓市經(jīng)歷了整體上升、局部過(guò)熱和調(diào)整出現(xiàn)的過(guò)程,。具體表現(xiàn):

熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)增幅

從大幅增長(zhǎng)到環(huán)比回落

2016年,，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)增幅經(jīng)歷了從大幅增長(zhǎng)到環(huán)比回落的過(guò)程。2016年2-9月，全國(guó)商品住宅平均銷售價(jià)格分別為7394,、7400,、7449、7418,、7322,、7337、7362,、7373元/每平米，同比分別增長(zhǎng)14.39%,、18.25%,、16.28%、14.26%,、12.30%,、11.50%、11.51%,、12.66%,，漲幅皆超過(guò)了2014全年(1.28%)和2015全年(9.11%)水平，其中3月份增幅為最高值,，幾乎為2015年全年同比增速的兩倍,。尤其是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)更是暴漲驚人，可以用“瘋狂攀高,、迅猛飆升”來(lái)形容,，4月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅更是達(dá)到33.9%,，創(chuàng)造了歷史新高,，盡管4月至9月份間漲幅略有收窄，但仍然保持同比增速在29%以上的高位運(yùn)行,。

進(jìn)入10月份以后,，受政府調(diào)控措施的影響，房?jī)r(jià)增幅環(huán)比下落,。10月,、11月連續(xù)兩月，百城住宅均價(jià)環(huán)比上漲幅度均較上月回落,，特別是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降明顯,。

投資投機(jī)需求

由迅速爆發(fā)蔓延到沉寂離場(chǎng)

本輪樓市局部熱潮總體與一、二線以及部分三線城市異地購(gòu)房比例高,、投資投機(jī)需求爆發(fā)密切相關(guān),。住房需求是驅(qū)動(dòng)樓市發(fā)展的最主要?jiǎng)恿ΓㄏM(fèi)性需求(自住性、改善型),、投資性需求,、投機(jī)性需求的釋放或短期疊加會(huì)對(duì)住房市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。一般而言,，與居民收入,、人口結(jié)構(gòu)有關(guān)的消費(fèi)性住房需求，以及基于資產(chǎn)保值的合理投資性需求通常會(huì)保持相對(duì)平穩(wěn)增長(zhǎng)和釋放,，而以套利,、炒作為主的投資投機(jī)性住房需求具有短期內(nèi)迅速涌入樓市的特點(diǎn)，催高樓市虛火,。從住房銷量呈現(xiàn)的需求變動(dòng)來(lái)看,，本輪樓市局部瘋漲中住房投機(jī)成分占比較高，投機(jī)需求火旺,。2016以來(lái),，全國(guó)商品住房銷售面積呈現(xiàn)了一波井噴式的波動(dòng)增長(zhǎng)過(guò)程，1-4月份的同比增長(zhǎng)率一度達(dá)到38.3%,，創(chuàng)造了2015年初以來(lái)的峰值,。1-9月份，全國(guó)商品房銷售面積9.31億平方米,，同比增長(zhǎng)27.14%,，比2015年全年高出了20.27個(gè)百分點(diǎn)。但進(jìn)入10月份后,，受樓市調(diào)控措施的影響,，投資投機(jī)需求瞬間沉寂離場(chǎng)，熱點(diǎn)城市住房成交量呈現(xiàn)環(huán)比下行態(tài)勢(shì),，部分城市降幅較大,。

開(kāi)發(fā)投資增幅

由快升到緩落再略有反彈

全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速扭轉(zhuǎn)持續(xù)俯沖式下滑后，于2016年初有了明顯的回升,。2016年1-9月份,，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7.46萬(wàn)億元，同比名義增長(zhǎng)5.76%,，比2015年全年提高4.77個(gè)百分點(diǎn),。其中，住宅投資4.99萬(wàn)億元,，增長(zhǎng)5.11%,，比2015年全年提高4.73個(gè)百分點(diǎn)，總體呈現(xiàn)快速上升到緩慢回落再略有反彈的過(guò)程,。進(jìn)入10月份以后,，政府加強(qiáng)了樓市調(diào)控,，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)投資在總體回暖調(diào)整過(guò)程中,，不同類型城市間存在一定的差異,。2015年10月至2016年9月間，40個(gè)重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)投資同比增速保持溫和上行,，累計(jì)值同比增幅最高為6.2%,，最低為2.1%，而非重點(diǎn)城市的同比增速在-1.43%和7.43%的區(qū)間調(diào)整運(yùn)行,，重點(diǎn)城市住宅開(kāi)發(fā)投資累計(jì)量的全國(guó)占比保持在50%以上,。

住房供求空間錯(cuò)配

持續(xù)加劇

盡管從總量上看住房銷量大幅增長(zhǎng)，名義庫(kù)存不斷下降,，去庫(kù)存取得了一些成效,。但是，住房庫(kù)存總量仍然偏高,，且空間錯(cuò)配問(wèn)題依然突出，表現(xiàn)為一,、二線城市庫(kù)存少,、投資增加率低，銷售火爆,，住房在當(dāng)前及未來(lái)仍然短缺;三,、四線及以下城市庫(kù)存大，銷售增長(zhǎng)緩慢,，且房地產(chǎn)投資,、新開(kāi)工依然強(qiáng)勁，去庫(kù)存效果不明顯,。

從庫(kù)存來(lái)看,，熱點(diǎn)城市庫(kù)存減少，三四線樓市庫(kù)存壓力仍大,。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì),，截止到2016年8月底，北上廣深四個(gè)一線城市的商品住宅待售面積均不足1000萬(wàn)平方米,，且均呈現(xiàn)下降趨勢(shì),。從去化周期來(lái)看，一線城市整體庫(kù)存去化周期縮短,，其中北京,、上海、廣州庫(kù)存去化周期均不足10個(gè)月,。2016年以來(lái),，以樓市四小龍--南京,、蘇州、合肥,、廈門(mén)為首的二線重點(diǎn)城市庫(kù)存顯著下降,，甚至出現(xiàn)告急。與此不同的是,，一些二線城市及三四線城市仍面臨較大的去庫(kù)存壓力,。從期房庫(kù)存來(lái)看，2016年,，以三四線及以下城市為主的全國(guó)非重點(diǎn)城市在期房待售面積,、期房過(guò)剩庫(kù)存都要遠(yuǎn)超過(guò)全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市。當(dāng)前及未來(lái)庫(kù)存壓力主要體現(xiàn)在非重點(diǎn)城市當(dāng)中,。

從潛在供給來(lái)看,，聯(lián)系到非重點(diǎn)城市的住宅開(kāi)發(fā)投資增速快于重點(diǎn)城市，使得住房在重點(diǎn)城市與非重點(diǎn)城市的空間錯(cuò)配進(jìn)一步加劇,。從反映開(kāi)發(fā)企業(yè)投資的先行指標(biāo)以及作為未來(lái)潛在供給的住宅新開(kāi)工面積來(lái)看,，非重點(diǎn)城市的新開(kāi)工累計(jì)值占全國(guó)的比重較大，過(guò)去一年間始終維持在60%以上,，當(dāng)經(jīng)過(guò)一定的施工周期轉(zhuǎn)化為未來(lái)的住房有效供給后,，空間錯(cuò)配必將進(jìn)一步加劇。

熱點(diǎn)城市樓市

由恐慌瘋狂恢復(fù)理性和冷靜

在經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大的宏觀背景下,，面對(duì)起初的樓市局部過(guò)熱形勢(shì),，政府沒(méi)有及時(shí)發(fā)聲，使得市場(chǎng)預(yù)期中央會(huì)為了保增長(zhǎng)而放任房?jī)r(jià)上漲,，從而引起市場(chǎng)恐慌,，“搶房潮”大有繼續(xù)蔓延之勢(shì)。2016年年初以來(lái)隨著熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)庫(kù)存量的不斷減少,，部分城市從去庫(kù)存轉(zhuǎn)為抑制購(gòu)房,，在這種情況下，庫(kù)存的告急,、政策的收緊,，使熱點(diǎn)城市樓市完全陷入市場(chǎng)恐慌，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)爆發(fā)式上漲,?？只判浴皳尫砍薄辈粩嘤楷F(xiàn)，在預(yù)期改變和恐慌心理驅(qū)動(dòng)下,，一些城市某些地段的樓盤(pán)呈現(xiàn)出“去年低價(jià)無(wú)人問(wèn),，今年價(jià)高爭(zhēng)先搶”的怪象。進(jìn)入10月份后,，熱點(diǎn)城市政府相繼出臺(tái)了一系列的樓市調(diào)控政策,，快速有效地穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng),，熱點(diǎn)城市樓市由恐慌瘋狂恢復(fù)理性和冷靜。

通過(guò)中國(guó)住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)體系測(cè)度發(fā)現(xiàn),，全國(guó)35個(gè)大中城市普遍存在估值過(guò)高的風(fēng)險(xiǎn),。橫向來(lái)看，熱點(diǎn)城市的整體風(fēng)險(xiǎn)狀況較為突出,，而二線非限購(gòu)城市的風(fēng)險(xiǎn)狀況相對(duì)樂(lè)觀,。縱向來(lái)看,，當(dāng)前住房市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)整體高于2010年,，估值過(guò)高的住房市場(chǎng)將極有可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)增速放緩甚至是房?jī)r(jià)下跌的情形。本輪樓市過(guò)熱主要集中于一線城市與部分二線城市等熱點(diǎn)城市,，無(wú)論是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的上漲幅度還是風(fēng)險(xiǎn)的積累程度,，均已超過(guò)2009-2010時(shí)期，值得各界高度警惕,。但是,，全國(guó)樓市總體風(fēng)險(xiǎn)仍然處在可控的范圍。第一,，主要指標(biāo)沒(méi)有超越風(fēng)險(xiǎn)控制線;第二,，本輪過(guò)熱是局部不是全局性的;第三，本輪高漲與繁榮不是長(zhǎng)期拐點(diǎn);第四,，有諸多政策工具可以備用,。

2016年1-9月份樓市局部過(guò)熱及其一系列問(wèn)題的產(chǎn)生,，是在固有的制度漏洞之下購(gòu)房者,、開(kāi)發(fā)商、金融機(jī)構(gòu),、中介等市場(chǎng)主體以及政府部門(mén)基于利益追求和心理預(yù)期開(kāi)展合作博弈的結(jié)果,。第一，經(jīng)濟(jì)下行,、人民幣貶值,、資產(chǎn)荒、實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣與城市分化是引發(fā)樓市局部過(guò)熱的重要環(huán)境條件,。第二,，驅(qū)動(dòng)全社會(huì)支持或從事房地產(chǎn)投資投機(jī)的利益機(jī)制是導(dǎo)致樓市局部過(guò)熱的深層根源。第三,，市場(chǎng)主體合作博弈是樓市局部過(guò)熱的整體原因,。第四，巨量資金導(dǎo)入是樓市局部過(guò)熱的主要源頭,。第五,，“地王”頻出是引起樓市過(guò)熱與恐慌的直接原因,。第六，地方政府消極調(diào)控是房?jī)r(jià)暴漲和市場(chǎng)恐慌的重要原因,。

針對(duì)局部火熱的樓市,，2016年10月熱點(diǎn)城市政府相繼發(fā)起了一場(chǎng)密集而短促的樓市“阻擊戰(zhàn)”，各地將限購(gòu)作為調(diào)控政策主軸,，選擇重啟限購(gòu)的政策模式,。通過(guò)細(xì)化限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)、提升二套房首付比例,、擴(kuò)大土地供給,、進(jìn)行預(yù)期管理、打擊嚴(yán)重?cái)_亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的行為等多種有力手段,，快速有效地穩(wěn)定了樓市,，使熱點(diǎn)城市樓市普遍降溫。此次樓市調(diào)控主要表現(xiàn)以下幾大原則:第一,，中央監(jiān)控,，地方調(diào)控;第二，局部調(diào)控,，整體不動(dòng);第三,，抑制投機(jī)，保護(hù)消費(fèi);第四,，一城一策,，分區(qū)調(diào)控;第五，統(tǒng)一行動(dòng),，集體出擊;第六,，邊調(diào)邊看，逐步完善,。但是,，本次調(diào)控在治本性政策與制度方面存在一定的不足:第一，炒房經(jīng)濟(jì)激勵(lì)機(jī)制沒(méi)有改變;第二,，政府內(nèi)部調(diào)控機(jī)制有待健全;第三,，土地政策不夠給力;第四，金融清查沒(méi)有開(kāi)展;第五,，相應(yīng)的財(cái)稅調(diào)控政策沒(méi)有出臺(tái);第六,，限購(gòu)政策作用有限?？傊?，本輪調(diào)控的政策原則具有精準(zhǔn)性與協(xié)同性，政策措施具有短期性與行政性,。

展望2017年,，總體上,，樓市將延續(xù)新一輪短期調(diào)整，但有不確定性,。時(shí)間上,，調(diào)整將持續(xù)一年左右。預(yù)計(jì)全國(guó)銷售價(jià)格增幅將逐步回落,，個(gè)別時(shí)間段也有可能出現(xiàn)價(jià)格回落,。2016年全年的銷售額及增幅都將創(chuàng)歷史新高。2016年以后的幾個(gè)月將延續(xù)庫(kù)存減少的勢(shì)頭,，2017年去庫(kù)存壓力將再次有所加大,。投資在2016年有望保持在5%以上，在2017年年初經(jīng)過(guò)波動(dòng)后,，全年可能會(huì)稍低于2016年的水平,。空間上,，市場(chǎng)調(diào)整也將呈現(xiàn)差異化的趨勢(shì),。一、二線熱點(diǎn)城市未來(lái)調(diào)整幅度可能將相對(duì)稍大,。由于采取的政策有差別,，市場(chǎng)反應(yīng)程度和調(diào)整幅度將有所差異。但由于供求缺口大,，預(yù)計(jì)2017年的投資將會(huì)增加,。而三、四線及以下城市前期回升有限,，未來(lái)回調(diào)幅度也將不大,，預(yù)計(jì)投資增幅回落幅度可能會(huì)超過(guò)銷售增長(zhǎng)回落幅度。與此同時(shí),，需要警惕調(diào)整沒(méi)有到位過(guò)熱仍在繼續(xù),、調(diào)整過(guò)速過(guò)猛,、調(diào)整出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)等未來(lái)的市場(chǎng)不確定性,。(編輯：宇強(qiáng))