2018,，中國房地產(chǎn)的大戲已經(jīng)落幕，總銷售額預(yù)計突破14萬億，而GDP約91萬億,，無疑依然是中國的巨無霸產(chǎn)業(yè),。

排名第一的碧桂園干到7000多億,，拉到“三百六十行”里,，能抵大多數(shù)行業(yè)一年的產(chǎn)值，頭部企業(yè)的馬太效應(yīng)進(jìn)一步加劇,。

數(shù)據(jù)依然耀眼,，鑼鼓照樣喧天，鞭炮刷刷齊鳴,，世間理應(yīng)充滿歡聲笑語,，可從廣大地產(chǎn)人的臉上，分明看不到太多喜悅：

領(lǐng)導(dǎo)們剛剛包裝好匯報數(shù)字,，行政部在為年會預(yù)算和獎品精打細(xì)算,，員工們盤算完年終獎沉默不語,，還有人為可能降臨的裁員戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢……

辭舊迎新的大好日子,，舊的不好辭，新的不好迎，心情可能還有些沉重,。

<2018年中國房企銷售金額前十排行榜>

1

作為2018年的房地產(chǎn)主戰(zhàn)場，二線城市更像是一個縮影,。

三年前,，我曾在沿海某二線城市郊區(qū)有投資型住房一套，尚未辦產(chǎn)證,，剛剛過完2018年春節(jié),，各大中介瘋狂打電話問賣不賣，價格好說,，后期各種稅費(fèi)均可由賣家承擔(dān),。

架不住連環(huán)奪命CALL，不幾天,，掛出去試試,，結(jié)果頭天掛出去，當(dāng)晚有人要,，次日電話談妥,，第三天就簽合同，以至于現(xiàn)場拿到首付款,，還處于恍惚狀態(tài),。

還沒清醒過來，不幾月,，房價繼續(xù)狂飆,，又漲了25%左右，只好暗自嘆息,。

然而,，到了2018年底，市場卻又急轉(zhuǎn)直下,。當(dāng)初所賣掉的那個房子的小區(qū)二手房價格已降了不少,，且是有價無市，市場基本沒有成交,，失望的心里又得到一點(diǎn)點(diǎn)補(bǔ)償,。

2018年樓市，給人的感覺就是：眼見他起高樓,，眼見他宴賓客,，眼見他樓塌 了！

整個二線城市也多半如此,，上半年風(fēng)光無限,，沖到H點(diǎn),，開發(fā)商、中介笑逐顏開,。

下半年急速下墜,，凍到冰點(diǎn)，眾多拖到下半年開盤的項目后悔不迭,，二手中介也開始吃上半年老本,。

回頭一看，2018年就像坐了一回過山車.給人一種“眼見他起高樓,，眼見他宴賓客,，眼見他樓塌了！”的感覺,。

那么2019年會不會好,？

其實(shí)大家心里都沒底。

2

新年伊始,，央行不出預(yù)料地降準(zhǔn),，終于給這個寒冷冬天帶了一點(diǎn)溫暖。

地產(chǎn)營銷人躍躍欲試,，試圖借機(jī)再炒一把,，可惜炒的還是剩飯，無非再次把降準(zhǔn)與放水搞在一起,，并重溫歷年悲極轉(zhuǎn)樂的歷史,，忽略大經(jīng)濟(jì)環(huán)境的改變，忽略本次降準(zhǔn)的背景,、目的,，炒著炒著自己都覺得沒意思。

那么2019年到底會怎樣,？

我的觀點(diǎn)很明確,，中國房地產(chǎn)2019年大概率不會好過，地產(chǎn)人應(yīng)拋除不切實(shí)際的幻想,，準(zhǔn)備過一段時間苦日子,！

作為一個從地產(chǎn)營銷外腦，投身到地產(chǎn)開發(fā)商,，再跨到金融行業(yè)的實(shí)踐觀察派,，在各大磚家、媒體,，各種經(jīng)濟(jì),、投資、人口因素等老生常談之外,，我想談幾個自己切身的感受：

一,、房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè),，需要錢堆出來。此前黃金二十年,，下有老百姓旺盛的購買力和購買欲望作支撐，上有金融機(jī)構(gòu)大量,、便宜的資金作牽引,，集萬千寵愛于一身，想不火都難,。

近年來,，老百姓的錢袋子日益掏空，實(shí)體經(jīng)濟(jì)又身處困境期,，加上大A股,、P2P、各種幣,、各種貸的輪番洗劫,，下游購買力數(shù)年之內(nèi)難以恢復(fù)。

同時,，自2017年開始,，上游金融去杠桿、嚴(yán)監(jiān)管,，各金融機(jī)構(gòu)扎緊錢袋子,，短期之內(nèi)難再有大量、便宜的資金供給,。

最新聽說不少百強(qiáng)房企年化利息15~16個點(diǎn)的資金都吃,，更凸顯融資難題。所以,，上下游都吃緊,，夾在中間的房地產(chǎn)沒有異軍突起的邏輯。

二,、房地產(chǎn)屬于大宗資產(chǎn),，全球大宗商品價格都在下降，那么中國房地產(chǎn)屹立不倒的依據(jù)在哪里,？

隨著18年底美股崩盤,，正式轉(zhuǎn)入熊市，全球唯一一大投資熱點(diǎn)被掐滅,，各大宗商品,、海外房產(chǎn)、虛擬貨幣更是早就跌得透心涼,，中國房地產(chǎn)能守住微跌就算不錯,。

三,、中國經(jīng)濟(jì)增長邏輯正在發(fā)生改變，2018年中國第三產(chǎn)業(yè)占比超50%,，經(jīng)濟(jì)增長的重點(diǎn)已經(jīng)由生產(chǎn)力轉(zhuǎn)化為服務(wù)力,。

縱觀近40年經(jīng)濟(jì)發(fā)展，前20年,，首先解決的是“衣食”,，故大型食品飲料企業(yè)、服飾企業(yè)風(fēng)生水起,。

2000年以后,，重點(diǎn)解決的是“住行”，房地產(chǎn)企業(yè),、汽車企業(yè),、以高鐵為代表的交通類型企業(yè)占據(jù)天時地利人和，一路狂奔,。

目前,，“住行”需求不再突出，從汽車銷售0增長就可見一斑,，中國正由“住行”消費(fèi)向服務(wù)消費(fèi)升級,，人們渴望“買健康快樂和不油膩的品質(zhì)美好生活”，“豪”宅,、“豪”車作為油膩生活的典型符號,，已經(jīng)不是消費(fèi)升級、經(jīng)濟(jì)增長的主流,。

<數(shù)據(jù)來源：任澤平團(tuán)隊>

3

四、房地產(chǎn)屬于為數(shù)不多的高度管控的非戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè),，房管,、規(guī)劃、土地,、建設(shè),、工商、稅務(wù),、城管,、消防、人防,、環(huán)?！徊婀芾怼⑤喎详嚕验_發(fā)商生生地搞成了“弱勢群體”,。

要論政府管控力,，沒有幾個行業(yè)比對付房地產(chǎn)更有辦法。

國家戰(zhàn)略早已明確,，制造業(yè)升級,、科技驅(qū)動、環(huán)保先行,，與遏制房價并駕齊驅(qū),，各級政府部門執(zhí)行力又強(qiáng)于以往，房地產(chǎn)要靠邊,，好日子還輪不到大家,。

五,、2018年下半年,，政府宣布去庫存任務(wù)基本結(jié)束，并降低棚改貨幣化比例,，推動房地產(chǎn)的最后一根稻草被收走,。

還記得我曾經(jīng)操盤過的某沿海二線城市郊區(qū)樓盤，區(qū)域市場容量小,，外來務(wù)工人員收入低,，消費(fèi)力有限，因此2015年開盤前亞歷山大,。

當(dāng)時,，我們制定了低價入市策略，以親民的樓市形象入市,，并通過大范圍出去拉客等營銷手段,，一路苦干實(shí)干，開盤也只是略微超出既定指標(biāo),。

不久后,，天上掉餡餅，當(dāng)?shù)赜瓉沓擎?zhèn)大拆遷,，政府以貨幣化補(bǔ)償為主且出手闊綽,，房價連連攀升，營銷費(fèi)用也因而一再壓縮,，因為——

只要在拆遷區(qū)域巡個展,，在樓體掛幾塊巨幅，就實(shí)現(xiàn)持續(xù)旺銷,，最終收獲政府,、居民、開發(fā)商皆大歡喜的和諧局面,。

時間來到2018年,，當(dāng)時戰(zhàn)友們操盤新的郊區(qū)樓盤,，本地客戶已經(jīng)安置完畢，沒有了新的拆遷客,，外來務(wù)工人員更加買不起,，日子相當(dāng)難過，只能感嘆時運(yùn)不濟(jì),。

隨著去庫存,、棚改周期結(jié)束，最后的稻草被燒成草木灰,，下一根稻草在哪里,，誰也不知道。

六,、股市是未來預(yù)期值的直接體現(xiàn),，代表著精英階層對各大行業(yè)的未來認(rèn)同度。

2015年6月股市高點(diǎn)以來,，房地產(chǎn)表現(xiàn)持續(xù)低迷,，整體行業(yè)市盈率已處于低位，僅高于金融,、鋼鐵等行業(yè),。

然而，金融,、鋼鐵還能起起伏伏,，唯獨(dú)房地產(chǎn)一直處于下行狀態(tài)，除少數(shù)龍頭股票,，大多數(shù)房地產(chǎn)股仍被按在地上不斷摩擦,，不知道何時才能翻身。

<房地產(chǎn)板塊周K線圖>

4

總結(jié)——

2019年,，中國房地產(chǎn)市場向好的邏輯難以存在。但是,，中國房地產(chǎn)何時又遵循過邏輯呢,？畢竟——

這么多年來，中國房地產(chǎn)最大的邏輯,，就是一向反邏輯,。

自從脫離房地產(chǎn)行業(yè)以來，接觸到了更多行業(yè)的我,，才發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)還算良好,，其它多數(shù)行業(yè)更是一地雞毛。

2018年樓市已然逝去，我們見證了它的高潮,、震蕩與低潮,，我們瘋狂過、焦慮過,、反思過,，它真是中國樓市周期最完整、最戲劇化的一年,。

所以,，2019中國房地產(chǎn)其實(shí)向好也罷、向壞也罷,，我們其實(shí)都不必瘋狂,、焦慮，調(diào)整好心態(tài),，迎接它就是了,。

（編輯：守城）