《人民日報》海外版的一篇報道引發(fā)輿論關(guān)注,。報道稱，2017年11月,，中國社科院國家金融與發(fā)展實驗室,、國家資產(chǎn)負(fù)債表研究中心發(fā)布的《三季度中國去杠桿進(jìn)程報告》指出，居民部門杠桿率依然延續(xù)上升趨勢,，從2017年二季度的47.4%上升到三季度的48.6%,，已接近美國水平,。

但與此同時,，國際五大行之一的第一太平戴維斯的最新報告卻指出，中國家庭的負(fù)債率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全球其他地方,。目前中國人均負(fù)債只有2萬美元,，美國的人均負(fù)債高達(dá)14.53萬美元，日本是13.4萬美元,。以家庭負(fù)債占比看,，中國的家庭負(fù)債占GDP比例只有44%，但美國的占比則高達(dá)80%,，世界發(fā)達(dá)經(jīng)濟體的平均水平是74%,。

上述數(shù)據(jù)說明，盡管中國的房價收入比可能是全球最高的幾個國家,，但泡沫程度卻極可能是全球最低的,，房價抗跌能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于全球其他國家和地區(qū)。

  01

中國房價未來不會暴漲

第一太平戴維斯的報告說,，中國的債務(wù)水平,，確實在過去十年有顯著提高。和2006年比，2016年的負(fù)債水平增加了575%,。但這些債務(wù)主要是企業(yè)負(fù)債,，居民負(fù)債卻很少。家庭負(fù)債余額只有4.7萬億美元,，而家庭住宅總價值卻已經(jīng)高達(dá)39.4萬億美元,，住宅資產(chǎn)總值是家庭負(fù)債的8.4倍。

非但如此,，中國的外債比例也很低,，只有5%的債務(wù)來自海外。因此不容易受到全球性金融危機的沖擊影響,。

同時,，房價的高低，很大程度是受高儲蓄率的影響,。由于儲蓄機構(gòu)有限,，人們不得不把住房當(dāng)作另外一種存款，這是造成資金大量流入樓市的原因,。

從第一太平戴維斯所做的上述金融調(diào)研情況來看,，相比海外房地產(chǎn)市場，中國目前的樓市安全系數(shù)要高很多,，是不太容易飛出“黑天鵝”的市場,。

除此外，第一太平戴維斯還對從1694年以來的全球利率進(jìn)行統(tǒng)計,，發(fā)現(xiàn)在接近300年時間里,，全球的平均利率只有4.4%，大部分時間都在2%~6%之間,。除了80年代曾經(jīng)因為高通脹出現(xiàn)過很高的利率,，大部分時間利率都是低點。低利率被認(rèn)為是促使房價上漲的一個原因,。

報告認(rèn)為,，包括中國在內(nèi)的國家，未來房價并不會像一些人判斷地那樣出現(xiàn)暴漲,。第一太平戴維斯的判斷是,，隨著監(jiān)管的收緊，以及年輕一代的購房能力還沒有培育完成,，包括中國在內(nèi)的全球房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)一輪滯漲,。

  02

海外房價漲幅將被抑制

實際上，全世界的年輕人都買不起房,。

在澳大利亞,，擁有房產(chǎn)的25-34歲年輕人,，住房擁有率僅僅只有45%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1986年時的58%,；在美國,，35歲以下的有房者只有31%，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于1995年時的比例,；在英國,，有房的年輕人只有5%。他們每個月付在租金上的錢,，是按揭款的4.5倍,。

相比之下，中國的年輕人可能是全世界擁有房產(chǎn)比例最高的,，超過70%的35歲以下年輕人擁有屬于自己的房子,。

和全世界的同齡人相比，中國的年輕人很幸福,。父母,、祖父母和外祖父母都為年輕人買房貢獻(xiàn)了自己的積蓄，讓他們能在很年輕的時候擁有自己的房子,。

但是,，海外的房產(chǎn)則多數(shù)掌握在老人手里，這使得老年人和年輕人之間爆發(fā)了租房戰(zhàn)爭,。年輕人買不起房子,，卻還不得不從微薄的收入里擠出一部分給房東交房租；而老年人則通過手上持有的大量房子,，從年輕一代賺取大量的租金收益,。

為了贏得年輕人的支持，海外很多國家的政府,，正在考慮提供房租補貼或者掏錢提供住房支持,，讓1984到2000年出生的一代人能逐步擁有自己的房子。

而由于年輕人收入增長的緩慢,，海外房地產(chǎn)市場的房價漲幅未來也將被抑制，可能會在一個平穩(wěn)的水平,。

  03

新技術(shù)引發(fā)房市大變局

對各個國家來說,，年輕人的選擇將最終決定住房價格長期趨勢。

報告顯示,，那些吸引年輕人集聚的新興城市,，房屋的資產(chǎn)價格才能長期看好。

深圳,、迪拜,、奧斯汀……這些年輕人遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過老年人的新興之城,，其經(jīng)濟增長和城市發(fā)展的活力被看好。

報告提出,，新興技術(shù)將改變?nèi)藗兊纳罘绞?，也會改變城市未來的前景。那些集中大量資金的金融城市,，在未來未必是有吸引力的,。倒是那些能夠提供更高生活品質(zhì)和工作環(huán)境的中小城市，有可能在下一輪的城市全球競爭中勝出,。

同時,，區(qū)塊鏈的技術(shù)引用，又會加速全球不動產(chǎn)交易的速度,，讓房產(chǎn)交易變得更頻繁,，也更容易地變成一項金融工具和家庭資產(chǎn)。這反過來,，又可能影響到房屋的價格,。

總體來看，未來九年,，包括中國在內(nèi)的全球不動產(chǎn)市場,，將發(fā)生過去百年以來從未有過的變局。很多100多年前適用于全球的房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律,，有可能會在下一個十年里突然變得不適用,。

很多不被看好的城市，或者城市中不被看好的地段,，可能會因為新技術(shù)的出現(xiàn),，人們價值觀念的變化，以及工作和居住生活的形態(tài)的改變,，而突然崛起,。

那些被認(rèn)為最安全，最可靠的房地產(chǎn)投資,，也可能因為新興技術(shù)的突然崛起,，而迅速沒落。

就像2000年初,，還因為“一鋪富三代”理念,，引發(fā)幾萬人排隊爭購的市中心沿街商鋪，僅僅因為網(wǎng)絡(luò)電商的突然興起,，就變得一文不值,。

目前全球的房地產(chǎn)價值格局，也將因為新技術(shù),、經(jīng)濟,、人口等因素的變化而徹底改變,。

從這個角度看，把房子當(dāng)存款的理財方式,，也許是非常危險的,。

（編輯：愛娣）