在近期北京開展的出租公寓大排查大清理大整治專項行動中,，公寓市場N＋1房的安全隱患也暴露了出來,，所謂N+1，是指將房屋中面積較大的客廳,、起居室改造后,，作為一間房單獨出租使用。在北京此次清理整治過程中,，各家公寓經營企業(yè)開始產品升級,，進行去N+1化。不過,，業(yè)內人士稱,，對于公寓經營企業(yè)而言，如何在市場運作中更加規(guī)范,，還需要在政策上給予支持,，呼吁有關部門盡快出臺可落地的合租房改造運營標準。

N+1在部分城市中推進

2015年,，上海市頒布《關于鼓勵社會各類機構代理經租社會閑置存量住房的試行意見》,，明文規(guī)定，單套住房內使用面積12平方米以上的客廳（起居室）,，可以作為一間房間單獨出租使用,，但餐廳、過廳除外,。由此,，上海開始嘗試N+1的租房方式。

2016年5月6日,，住建部副部長陸克華還以上海的N+1舉例說明,，允許將符合條件的客廳改造成一間房，單獨出租使用的模式,。不過,，他同時強調，不得改變原有的防火分區(qū),、安全疏散和防火分隔等設施,。

隨著各地租賃市場的發(fā)展，N+1模式在不少城市獲得合法身份。以武漢為例,，11月14日,，武漢率先出臺一批培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作的扶持政策，相關條款明確規(guī)定：單套住房內具備直接采光和自然通風條件功能相對獨立的客廳,，可以出租居住,，入口、過道應符合住宅設計規(guī)范要求和消防安全管理相關規(guī)定,。不得違反住宅設計規(guī)范對原住房分割搭建后出租,，不得按照床位等變相分割出租，不得破壞房屋承重結構,，不得加建廚房、衛(wèi)生間,。

“目前各地的執(zhí)行政策并不相同,，有些地方制止，有些地方沒有明確界定,?！痹诮邮苡浾卟稍L時，易居研究院副院長楊紅旭表示,，從目前市場供需,、實踐與政策變化與引導角度看，主要的一個方向是可以發(fā)展N+1,，但前提是要滿足消防要求,。

北京對N+1持謹慎態(tài)度

在北京市場，由于旺盛的租賃需求,，此前在北京群租房市場中,，將客廳打隔斷做出一個居住單間的做法相當普遍，而N＋1模式也被運用在分散式長租公寓中,。不過,，北京租賃政策并未向允許N＋1的方向推進。

據2014年6月《新京報》報道,，在“首都綜治委針對群租房治理工作會議”上,，相關負責人提到了N+1的新型治理模式。但是,，這種模式必須在滿足消防安全,，采光、透氣正常的前提下進行,。不過,，并未有明確文件表明該模式已經正式實施，所以，關于這種N+1的出租房是否合法的問題,，在行業(yè)內一直比較模糊,。

對于隔斷房是否合法的問題，早在2013年7月,，北京相關通知明確：“住房出租應當符合建筑,、消防、治安,、衛(wèi)生等方面的安全條件,，應當以原規(guī)劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部結構分割出租,，不得按床位等方式變相分割出租,。廚房、衛(wèi)生間,、陽臺和地下儲藏室等不得出租供人員居住,。”同時規(guī)定,，“出租房屋人均居住面積不得低于5平方米,，每個房間居住的人數不得超過2人?！?

“政府文件規(guī)定不允許改結構,，就包括客廳不能改造，租賃新政也是這么提的,?！痹诮邮苡浾卟稍L時，首都經濟貿易大學土地資源與房地產管理系主任趙秀池表示,，北京跟其他城市政策不一樣,。目前來看N+1合法化不太可能，北京一方面有非首都功能疏解的任務,，另一方面將來租房人群也會朝中高端發(fā)展,，因此需含有客廳的成套住房。

事實上,，今年9月底,，北京在《關于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》中規(guī)定：以原規(guī)劃設計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內部布局分割出租,；廚房,、衛(wèi)生間、陽臺,、儲藏室等不宜居住的空間不得出租用于居??；人均居住面積不得低于本市規(guī)定的標準。

不過,，在有關人士看來,，這一文件對客廳分割沒有明確反對。在近期北京開展的出租公寓大排查大清理大整治專項行動中,，租賃市場N＋1房的安全隱患也暴露了出來,。隨后，各家租賃經營企業(yè)開始產品升級,，進行去N+1化,。

業(yè)內建議明確建筑消防要求

記者了解到，N+1模式之所以被租賃運營企業(yè)運用,，原因主要在于,，若不推行N+1，很多經營企業(yè)很難保障盈利,。

“我們倡導符合安全規(guī)范前提下的N+1,。”優(yōu)客逸家創(chuàng)始人兼CEO劉翔認為,，在保證通風透光、面積足夠的前提下,，把原來的臥室通過增加一堵墻變成臥室的做法,，并沒有違反現行法規(guī)。用來把客廳變成臥室的隔墻也是使用符合安全規(guī)范的防火隔音棉加輕鋼龍骨石膏板,，在保證安全并達到租住舒適度的情況下,，有效利用了原來無效低效的客廳面積，對多方都是好事,。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉亦表示：“若不允許做N+1,，租金上限有天花板，企業(yè)難盈利和發(fā)展”,。但他同時強調,，若允許推行N+1，則可能存在隱患,，“原來房子的戶型設計中,，客廳、起居室是不安排人居住的,。如果發(fā)生問題,，客廳、起居室是個疏散的通道,。此外,，如果安排人居住，會增加水、電,、煤等公共設施的使用強度,。”

在業(yè)內看來,，N＋1暴露的問題,，折射出公寓行業(yè)存在亟待解決的合規(guī)和標準問題。

“開發(fā)商一直在為家庭蓋房子,，很少為年輕人做居住空間,，其實單身年輕人對居住空間的要求與家庭需求是完全不同的?！痹谛屡晒EO王戈宏看來,，城市租賃公寓產業(yè)要想健康發(fā)展，需要在供應端進行新型居住空間研發(fā)與建造,，以及建立公寓標準的全國性消防法規(guī),。

劉翔表示，由于長租業(yè)態(tài)收益低,，市場上存量整棟物業(yè)在租金成本上可用于租賃經營的大多是非居住用途的工業(yè),、商業(yè)物業(yè)。因此,，合規(guī)問題需要解決,，針對存量整棟物業(yè)，應盡快出臺可落地的工改租,、商改租政策,，明確建筑、消防等合規(guī)要求,。

與此同時,，劉翔指出，由于各地主管部門對合租房改造標準不明確統(tǒng)一,，租賃運營機構對市場上存量分散物業(yè)的改造利用,，困難較大，限制了租賃市場的規(guī)?；?、規(guī)范化發(fā)展?；诖?，他建議，針對存量分散物業(yè),，需要盡快出臺可落地的全國各主管部門能統(tǒng)一執(zhí)行的合租房改造運營標準,，明確N+1合規(guī)性并嚴格監(jiān)管處置違規(guī)改造行為,。

而在具體的改造運營標準上，胡景暉指出：“很多房型戶型中,，如果客廳,、起居室不是消防通道，那應該規(guī)定保留消防通道多寬,、多長,，需要怎樣的疏散效率。如果要隔,，是否需要有獨立的采光與通風條件,，隔后最多能住多少人，又該如何管理,，這根本上需要有一個行業(yè)標準,，從而建立常態(tài)化管理?！?

（編輯：映雪）