物業(yè)公司要保護(hù)小區(qū)業(yè)主的生命財產(chǎn)安全，需做到"沒有過錯" 羊城晚報記者 宋金峪 攝(資料圖)

余波未了,。三年前,，廣州市番禺區(qū)大石街發(fā)生一樁慘案，一家六口被入室作案的兇手蘇永勝所殺害,，蘇永勝由此被法院判處死刑。事發(fā)后,，死者親屬將案發(fā)小區(qū)的物業(yè)公司告上法院,，認(rèn)為物業(yè)公司怠于履行服務(wù)義務(wù)，給嫌犯實施犯罪提供了可乘之機(jī),，索賠死亡賠償金,、精神撫慰金等近100萬元。

經(jīng)廣州市番禺區(qū)法院一審,、廣州中院二審,，物業(yè)公司被判無過錯，不需賠償,。死者親屬不服判決,，申請再審，廣東高院近日裁定駁回再審申請,。

在火災(zāi),、兇殺案件等發(fā)生前后，物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量直接關(guān)乎廣大業(yè)主的生命財產(chǎn)安全,。小區(qū)出了事,，物業(yè)公司擔(dān)責(zé)的界限在哪里?

一家六人遇害，親屬起訴物業(yè)

2014年4月28日,，廣州市番禺區(qū)大石街今日麗舍小區(qū)發(fā)生一樁慘案,。

此前一天，在廣州市番禺區(qū)南村鎮(zhèn)一家工廠打工的蘇永勝,，竄至今日麗舍小區(qū)一棟樓房的天臺,，鎖定在此作案,。次日凌晨3時許，蘇永勝攜帶作案工具,，用安全繩索從天臺墜下,，從打開的窗戶進(jìn)入該樓22層某房客廳，隨后,，蘇永勝先后將六人殺害,。遇害的六人分別是兩名老人宋某甲和金某乙、中年夫婦宋某乙和葉某,，以及宋某乙的兩個孩子,。

2014年12月，廣州中院一審以搶劫罪對蘇永勝判處死刑,，剝奪政治權(quán)利終身,，并處沒收個人全部財產(chǎn)。

事發(fā)后,，死者宋某甲和金某乙的女兒,、也是宋某乙姐姐的宋某蓮將案涉小區(qū)的物業(yè)公司--廣州廣電物業(yè)管理有限公司(以下簡稱"廣電物業(yè)")及廣電物業(yè)怡景花園管理處告上了法院。她認(rèn)為,，物業(yè)對于案件的發(fā)生負(fù)有怠于履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)的責(zé)任,，起訴要求兩被告賠償死亡賠償金、精神撫慰金等92萬余元,。案中,，被害人葉某的父母葉某國、周某作為第三人參加訴訟,，要求兩被告賠償58萬余元,。

物業(yè)怠于履行義務(wù)導(dǎo)致兇案發(fā)生?

原告宋某蓮和第三人葉某國、周某認(rèn)為,，怡景花園管理處作為今日麗舍小區(qū)的物業(yè)管理人,，怠于履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)，給案犯實施犯罪提供了可乘之機(jī),，致使其父母和弟弟等人被害,，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。怡景花園物業(yè)管理處為廣電物業(yè)的下屬分公司,，廣電物業(yè)應(yīng)承擔(dān)補充賠償責(zé)任,。

怡景花園管理處、廣電物業(yè)則認(rèn)為,，其已盡到保障義務(wù),。兩被告稱，小區(qū)的門禁系統(tǒng)是公司自己出資建設(shè)的,，住戶領(lǐng)取門禁卡后憑卡出入小區(qū),，陌生人須登記,，小區(qū)有南、西,、北三個門口,，每個門口有一個保安值班，另外還有一個巡邏,、一個班長機(jī)動,、一個監(jiān)控室、一個輪休,，一個班大概七個人,，案發(fā)時共有三個班，八小時輪班;另外每棟樓的大堂,、地下車庫,、大門口主通道都設(shè)置了監(jiān)控。

兩被告還表示,，其對被害人不存在任何侵權(quán)行為,，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，并且其已適當(dāng)履行了物業(yè)服務(wù)義務(wù),。宋某蓮認(rèn)為物業(yè)怠于履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)導(dǎo)致兇手得逞是沒有證據(jù)證明的,，從刑事判決書可以看出，兇手的姐姐就住在案發(fā)現(xiàn)場附近,，而且從兇手的姐姐曾領(lǐng)取過四張門禁卡可以得知，兇手很可能持有門禁卡,，即使兇手沒有門禁卡,，按其管理規(guī)定，只有第一次進(jìn)出小區(qū)才需登記,，其后只需要接受盤查即可進(jìn)入,，兇手曾多次進(jìn)出案發(fā)小區(qū)并熟悉小區(qū)管理。另外,，根據(jù)怡景花園管理處與開發(fā)商的簽訂合同,，并沒有約定對案發(fā)小區(qū)進(jìn)行封閉式管理，怡景花園管理處是采取三級收費標(biāo)準(zhǔn)收費,，無需進(jìn)行封閉管理,。

對此，兩被告還提供了門禁卡領(lǐng)取登記表,、小區(qū)人來訪登記表,、保安部夜間報崗記錄表等證據(jù)。

法院判決物業(yè)無過錯無需賠償

廣州市番禺區(qū)法院一審駁回了宋某蓮,、葉某國,、周某的全部訴訟請求,。

宋某蓮上訴后，廣州中院二審認(rèn)為,，怡景花園管理處作為涉案小區(qū)的物業(yè)管理單位,，應(yīng)對在社會活動中所存在的風(fēng)險采取一定的防范措施，承擔(dān)一定的安全保障義務(wù),，但安全保障義務(wù)的目的在于保障,，不能要求小區(qū)物業(yè)負(fù)擔(dān)完全避免在小區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事案件的絕對保障義務(wù)。

法院指出,，宋某蓮,、葉某國、周某主張怡景花園管理處對六人死亡后果具有過錯主要體現(xiàn)在兩處:一是對蘇永勝進(jìn)入小區(qū)沒有進(jìn)行盤查和登記;二是蘇永勝在天臺待了十多個小時,，無人進(jìn)行巡邏詢問,。

關(guān)于宋某蓮等主張?zhí)K永勝進(jìn)入小區(qū)沒有進(jìn)行盤查和登記的問題，二審認(rèn)為,，怡景花園管理處對宋某乙,、葉某等收取的物業(yè)管理費用為每月每平方1.2元，按《廣東省物價局,、省建設(shè)委員會關(guān)于公布廣東省物業(yè)管理服務(wù)收費政府指導(dǎo)價的通知》,、《廣州市物價局關(guān)于印發(fā)<廣州市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)>的通知》，該類收費所對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為三級標(biāo)準(zhǔn),，三級標(biāo)準(zhǔn)對蘇永勝這類小區(qū)住戶親友是否實行進(jìn)出登記并未予以強制性規(guī)定,。在本案宋某蓮等并未提交宋某乙、葉某等與怡景花園管理處簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的情況下,，怡景花園管理處未對蘇永勝進(jìn)出小區(qū)實行登記,，與蘇永勝從事入戶搶劫的行為并無法律上的因果關(guān)系，怡景花園管理處對六人死亡后果的發(fā)生并無過錯,。

關(guān)于宋某蓮等主張?zhí)K永勝在天臺滯留十多個小時無人巡邏詢問的問題,，二審法院認(rèn)為，怡景花園管理處在天臺處設(shè)置了巡查點,，經(jīng)法院現(xiàn)場勘查,，天臺處有水塔等建筑，鑒于樓房自身設(shè)計,，保安在天臺巡邏時的視野并非一覽無遺,，結(jié)合保安日常巡邏的要求和天臺的固有設(shè)計，法院認(rèn)為蘇永勝在天臺滯留十余小時未被發(fā)現(xiàn)不能認(rèn)定物業(yè)未盡到合理范圍的安全保障義務(wù),。

追問

小區(qū)業(yè)主出了事 物業(yè)是否該擔(dān)責(zé)?

" 小區(qū)出了事,，物業(yè)公司是否需要擔(dān)責(zé)界限很難明確，它取決于業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的合約,、合同以及物業(yè)合同中當(dāng)事人權(quán)利,、義務(wù)的約定,，還有小區(qū)的管理規(guī)則等等。"中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心副主任姚歡慶昨日接受采訪時說,。

姚歡慶特別提到,，那種認(rèn)為只要出了事兒物業(yè)必有責(zé)任的觀念并不正確。"如果將責(zé)任無限泛化,，打個不恰當(dāng)?shù)谋确?，所有刑事案件發(fā)生后，受害方是不是都可以去告公安局說公安局沒有履行好保護(hù)職責(zé)?"

姚歡慶稱,，需要設(shè)定的是物業(yè)公司注意義務(wù)的界限,。"物業(yè)要使小區(qū)的消防等設(shè)施處于可以被正常使用的狀態(tài)，這是物業(yè)管理的職責(zé),，如果這個界限沒達(dá)到,，出了事物業(yè)公司就有責(zé)任"。

姚歡慶說,，一般來說,，物業(yè)公司收取的物業(yè)管理費與其注意義務(wù)呈正相關(guān)，收費越高,，注意義務(wù)相應(yīng)的也高,。但注意義務(wù)的界限一定要在合理限度內(nèi)，如果盡到了合理注意義務(wù),，哪怕出現(xiàn)了不利后果,，物業(yè)公司仍無需承擔(dān)法律責(zé)任。"這個注意義務(wù)一定是合理的,，需要通過合約--物業(yè)管理公約,、物業(yè)合同等來確定。"

廣東大同律師事務(wù)所主任朱永平律師表示,，根據(jù)侵權(quán)責(zé)任法中的過錯原則，需要根據(jù)所發(fā)生的具體事項,、業(yè)主與物業(yè)公司所簽的合同,、物業(yè)公司所實施的行為等來推定物業(yè)過錯責(zé)任的有無及大小。

" 小區(qū)的管理者,、物業(yè)公司要保護(hù)小區(qū)老百姓的生命財產(chǎn)安全,，需要做到'沒有過錯'。這就要提高依法管理的意識,，既要提高自己的責(zé)任意識,，也要提高自己的免責(zé)意識。"朱永平說,。(編輯：宇強)