居高不下的大城市房價正讓不少“漂一族”望房興嘆。隨著購租并舉的住房制度提上日程,，作為新興業(yè)態(tài)的長租公寓在租賃市場異軍突起,，成為城市新就業(yè)人群“住有所居”的新選擇。

  但業(yè)內(nèi)人士表示,，長租公寓發(fā)展仍面臨諸多困境,，亟待從國家層面予以解決,，從而更好地普及長租生活方式,，促進我國住房租賃市場發(fā)展。

  長租公寓

  逐步被城市新就業(yè)人群接受

  今年5月,，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》公開征求意見,。“意見稿”明確,，國家鼓勵發(fā)展規(guī)?；I(yè)化的住房租賃企業(yè),。住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融,、稅收、土地等優(yōu)惠政策,。

  事實上,，去年以來，國家即開始鼓勵發(fā)展住房租賃市場,，為發(fā)展和培育長租公寓市場提供了良好的政策土壤,。

  種種利好因素刺激下，作為新興行業(yè)的長租公寓在住房租賃市場上方興未艾,。記者采訪了解到,，當(dāng)前長租公寓主要有兩種商業(yè)模式：一是房地產(chǎn)開發(fā)商自持物業(yè)從事租賃，如萬科正在打造的長租公寓品牌“泊寓”,。

  近日開業(yè)的“泊寓·虹橋南華園店”是萬科在上海布局的第五個長租公寓項目,。“截至目前,，‘泊寓’已在上海擁有約1500間房間,，且已廣泛受到在周邊工作的青年白領(lǐng)歡迎，長期租房的生活方式正逐步被青年人所接受,?！鄙虾Ｈf科相關(guān)負責(zé)人表示，“租賃是國際大都市新市民解決居住問題的主要方式,，萬科通過參與房屋租賃市場,，可為新市民提供更多可承受的住房,。”

  二是租賃企業(yè)通過對“握手樓”,、舊廠房,、居民商品房等項目進行整體承租改造后再面向市場，例如魔方,、YOU+,、鏈家自如等規(guī)模化,、專業(yè)化租賃企業(yè)近年來正異軍突起,。

  目前，魔方公寓聯(lián)同旗下“9號樓”,、“魔爾公寓”等多品牌租住產(chǎn)品,，已在北京、上海,、廣州,、深圳、南京,、武漢,、蘇州、杭州等15個大中型城市布局了200余家門店,，服務(wù)租客逾5萬名,。

  魔方生活服務(wù)集團副總裁陳雷透露，魔方公寓正依托較高的客戶黏性和獨特的消費場景,，創(chuàng)造新商業(yè)模式,、為租戶提供系列增值服務(wù)。例如,，魔方公寓已聯(lián)合了摩拜單車,、平安好醫(yī)生、獵聘,、58到家等諸多服務(wù)性企業(yè)打造“一站式租住生活平臺”,。

  房屋租賃市場面臨“成長煩惱”

  但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與發(fā)達國家不同,，我國房屋租賃市場還不成熟,，市場中以個人房東和中介“二房東”為主，這就造成了我國房屋租賃市場亂象頻仍,。此外,，改建項目難獲消防驗收也是專業(yè)化租賃企業(yè)普遍面臨的“梗阻”。

  當(dāng)前租房市場機制發(fā)育不健全有幾大突出表現(xiàn)：一是合同不報備，產(chǎn)生糾紛時協(xié)調(diào)困難,，而租客處于弱勢位置，受“欺侮”的情況廣泛,，維權(quán)艱苦,；二是群租等問題突出；三是租客普遍沒有平安感：房東漲租,、租期隨便性大,，二房東現(xiàn)象屢禁不絕。

  以廈門為例,，機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,，廈門目前共有132.5萬套出租房，但廈門流動人口約有300萬人,，存在巨大的房屋租賃供給缺口,。這雖然意味著該城市房屋租賃行業(yè)有很大的發(fā)展空間，但廈門目前租房仍主要以傳統(tǒng)的中介租賃形式為主,，存在信息不對稱,、溝通不便捷、服務(wù)無保障,、房源不真實等問題,。而這顯然也是全國大中城市普遍存在的問題。

  來自上海公寓企業(yè)聯(lián)盟的數(shù)據(jù)顯示,，目前我國出租房約有1億套,，80%為個人出租，20%為二房東,，其中品牌公寓企業(yè)總占有率低于5%,。機構(gòu)作為租賃市場房源供給主體，其應(yīng)有的作用未得到發(fā)揮,。魔方生活服務(wù)集團CEO柳佳表示,，目前長租公寓的市場滲透率太低，不足2%,，房屋租賃市場的供應(yīng)主體仍以品質(zhì)參差不齊的民宅為主,。隨著人們對租住環(huán)境要求越來越高，亂象叢生的傳統(tǒng)分散式租房市場已經(jīng)無法滿足年輕人對居住品質(zhì)的需求,，加大市場上品質(zhì)公寓的供給量顯然是當(dāng)務(wù)之急,。

  記者進一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，改造項目難獲消防驗收是租賃企業(yè)面臨的普遍“梗阻”,。上海公寓企業(yè)聯(lián)盟發(fā)布的調(diào)研報告稱,，目前由于在國家層面可從事長租公寓行業(yè)的相關(guān)房產(chǎn)物業(yè)屬性沒有明確，從而引發(fā)后續(xù)一系列公安消防問題,。

  “消防驗收的前提是規(guī)劃與報審用途一致,，如果項目規(guī)劃為商業(yè),，報公寓經(jīng)營用途，報驗窗口根本不受理,。由企業(yè)提供集中租房服務(wù)的業(yè)態(tài)出現(xiàn)時間不長,，經(jīng)營過程中物業(yè)的使用用途類似住宅，但經(jīng)營行為又類似商業(yè),，和酒店類似,。這就導(dǎo)致各地在長租公寓的消防驗收中，有的參照住宅,，有的參照商辦公,，有的參照酒店，有的歸為‘出租屋’不用驗收,，標(biāo)準(zhǔn)不清,，給建設(shè)、運營增加了不確定性,?！?廣州泊寓總經(jīng)理張成皓說。

  “現(xiàn)在市場上存在的租住方式,，無論是小區(qū)民宅還是老舊辦公樓,、廠房改造宿舍，利用自有閑置房源進行改造和自我管理,，均存在安全隱患,、管理混亂、品質(zhì)沒有保障等問題,?！绷驯硎荆S著市中心居住成本持續(xù)上升,，合適穩(wěn)定的居住空間越來越難找,。

  業(yè)界建議從三方面規(guī)范租賃市場

  業(yè)界認(rèn)為，隨著我國一二線城市房地產(chǎn)逐步進入存量時代,，長租公寓行業(yè)的快速,、健康、穩(wěn)定發(fā)展將有利于政府對住房租賃市場的調(diào)控管理,，同時其亦將對規(guī)范市場扮演引領(lǐng)作用,。

  首先是盡快出臺長租公寓消防驗收標(biāo)準(zhǔn)。將消防驗收與規(guī)劃用途脫開,，出臺長租公寓的消防驗收規(guī)范,，從使用用途考慮，可以以住宅消防標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)制定，同時結(jié)合租房人員流動性相對住宅更大的實際經(jīng)營特點,，建議在住宅標(biāo)準(zhǔn)上強化消防自動報警系統(tǒng),、自動噴淋系統(tǒng)、消防主機控制室的要求,，提升物業(yè)的防火能力,。在長租公寓消防驗收規(guī)范出臺前，可暫時參照目前已有的酒店行業(yè)消防和流程,，給予報驗、驗收,。

  上海公寓企業(yè)聯(lián)盟建議,，為避免與群租管理規(guī)定沖突，企業(yè)員工公寓宜規(guī)定每個房間居住人數(shù)最多為8人,，可設(shè)高低床,，高低床占地面積不低于6平方米，人均不低于3平方米,；并采取酒店化管理,，配備店長、前臺,、客房,、保安及維修人員，進行7＊24小時現(xiàn)場管理,；公寓內(nèi)應(yīng)全程禁煙,，房間內(nèi)不設(shè)大功率電插座，避免引起火災(zāi),；公共區(qū)域全程監(jiān)控,。此外，該聯(lián)盟還建議,，在國家層面未出臺針對長租公寓的消防報驗要求前,，宜讓具備資質(zhì)的長租公寓企業(yè)參照《中華人民共和國消防法》第十五條相關(guān)規(guī)定，按照目前已有的酒店行業(yè)消防標(biāo)準(zhǔn)進行備案,，從而確保租戶安全,。

  其次，公共服務(wù)實現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”,。業(yè)內(nèi)建議對于和公寓租賃企業(yè)簽訂6個月以上的長期租賃合同的租戶,，要給予申領(lǐng)居住證，不要把居住證的申領(lǐng)和公寓的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)掛鉤,。

  去年6月,，國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，《意見》提出，“非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證,，享受義務(wù)教育,、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)?！?

  柳佳認(rèn)為,，這條政策可從根本上改變房子與戶籍制度、社會公共服務(wù)掛鉤的頑疾,?！爸拔覀冊谏虾Ｒ矅L試過幫助租客辦理居住證，但大多社區(qū)并不認(rèn)可我們的租賃合約,，所以為租客辦理居住證成了大難題,。但在南京等城市，幾乎所有的社區(qū)都承認(rèn)我們的租賃合同,，因此可以為租客辦理居住證,。”

  “由于現(xiàn)在各地執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一,，政府沒有導(dǎo)向,，我們也無所適從。希望新政可以盡快落實,，保障承租者的市民待遇,，抹平租房與購房差異?！绷呀ㄗh,。

  最后，借助“互聯(lián)網(wǎng)+”等科技手段引導(dǎo)企業(yè)創(chuàng)新租賃居住方式,。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,，我國房屋租賃市場迫切需要一個“以人為本”的租住新模式。除了加入互聯(lián)網(wǎng)思維并通過去中介化手段來吸引一些已經(jīng)疲于傳統(tǒng)中介套路的租客群體,，政府宜引導(dǎo)企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)信息透明,、快速便捷的優(yōu)勢，解決傳統(tǒng)租房市場的痛點,，并在產(chǎn)品和服務(wù)上加入更多人性化模塊,。

(編輯：宇強)