原標(biāo)題：樓市觀察：限售城市或超50個(gè) 新房“轉(zhuǎn)手”料需等四五年

中新網(wǎng)北京6月13日電(種卿)走過(guò)限購(gòu)限貸的傳統(tǒng)線路,，多地樓市開始探索針對(duì)銷售端的調(diào)控手段,，或直接限制銷售價(jià)格，或?yàn)榉课荨稗D(zhuǎn)手”設(shè)置時(shí)間門檻,。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),，樓市調(diào)控已邁入限購(gòu)、限貸,、限價(jià),、限售、限商的“五限時(shí)代”,，未來(lái)實(shí)施限售城市或超過(guò)50個(gè),。

資料圖：置業(yè)顧問(wèn)為民眾推薦商品房戶型。 中新社記者 韋亮 攝

超36城啟動(dòng)住房限售

始于今年3月的限售政策,，迅速成為全國(guó)樓市調(diào)控的主流,，甚至出現(xiàn)了“一日三地”齊限售的情景。5月20日,，長(zhǎng)沙,、無(wú)錫、嘉興三地相繼出臺(tái)限售政策,，進(jìn)一步加強(qiáng)樓市調(diào)控力度,。

長(zhǎng)沙在繼續(xù)加碼限購(gòu)的同時(shí)，首次提出在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買的商品住房,，需取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可上市交易,；與之類似，嘉興對(duì)在市區(qū)范圍內(nèi)已擁有1套及以上住房的本市戶籍居民家庭新購(gòu)買住房,，取得不動(dòng)產(chǎn)證未滿2年的不得上市交易,；相比之下,，無(wú)錫則細(xì)分了單位購(gòu)房和個(gè)人購(gòu)房的限售年限，居民家庭購(gòu)買住房在取得不動(dòng)產(chǎn)證2年內(nèi)不可轉(zhuǎn)讓,；法人單位購(gòu)買住房3年內(nèi)不可轉(zhuǎn)讓,。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，包括成都,、廈門,、福州、青島,、杭州,、廣州、珠海,、惠州,、承德、保定,、北海,、南寧、張家口等超過(guò)36個(gè)城市,，歷史上首次啟動(dòng)了買房后一定年限限制出讓的樓市調(diào)控政策,。

圖為北京雙井附近的寫字樓和居民住宅樓。 中新網(wǎng)程春雨 攝

新房“轉(zhuǎn)手”或要等四五年

盡管都是限售,，但各地在政策細(xì)節(jié)上的考量卻略有不同,。

首先是限售年限的差別，記者梳理發(fā)現(xiàn),，大部分城市限售政策均要求新購(gòu)商品房在2-3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓,，且前提都是在限購(gòu)的區(qū)域內(nèi)；而保定白溝新城則將禁售期定為5年,，時(shí)間較長(zhǎng),。

其次，在限售對(duì)象方面,，杭州明確限售對(duì)象僅為企業(yè),，提出企業(yè)購(gòu)買杭州限購(gòu)區(qū)域住房需滿3年方可上市交易；保定白溝新城等地政策限制的是非本地戶籍居民(家庭),；廣州,、無(wú)錫則對(duì)居民和企業(yè)售房設(shè)置了不同的“禁售期”；當(dāng)然,，多數(shù)城市的限售政策則面向的是全部住房交易對(duì)象,。

“未來(lái)在這些城市買新房，或許要在4-5年后才可出售,?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者,，由于限售城市很多還是以新房交易為主，從簽約到拿到不動(dòng)產(chǎn)證普遍需要一兩年時(shí)間,，加上2-3年的禁售期，“轉(zhuǎn)手”周期明顯被拉長(zhǎng),。

資料圖：售樓人員向顧客介紹樓盤,。 中新網(wǎng)記者 金碩 攝

樓市“去杠桿” 利好剛需購(gòu)房者

“事實(shí)上，限售就是樓市的‘去杠桿’政策,，使得購(gòu)房者必須要以自用為目的配置資金,。否則按照4-5年的交易周期，已經(jīng)不太可能吸引高杠桿的高成本資金進(jìn)入,?！睆埓髠ブ毖浴?

即使現(xiàn)在在限售城市購(gòu)買新建住宅,，可能最早也要到2021年才可能再上市交易,。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限售明顯打擊了投機(jī)投資需求,，降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資屬性,，影響了炒房者短期獲利的可能性?！皩?duì)于加杠桿的投資者來(lái)說(shuō),，風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大”。

短期投資風(fēng)險(xiǎn)增加,，反過(guò)來(lái)看,，對(duì)準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有的剛需購(gòu)房者卻是利好。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉就表示,，限售保證了市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展,，未來(lái)真正有需要的購(gòu)房者才會(huì)買房，有利于樓市長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展,。

資料圖：在建商品房 中新社記者 呂明 攝

限售或繼續(xù)向三四線城市蔓延

按照此前慣例,，各地調(diào)控政策大多會(huì)以一線城市為導(dǎo)向，然而,，限售政策卻多出現(xiàn)在三四線城市,。

“在三四線城市，一些房屋售出后,，既不出租,、也不自住，就直接空置等待轉(zhuǎn)手,。通過(guò)限制住房交易,，能夠防范此類住房不斷被轉(zhuǎn)讓,。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中新網(wǎng)記者,，而大城市則較少出現(xiàn)此類情況,，即便是投資性購(gòu)房也會(huì)考慮出租，房屋利用效率更高,?！耙虼耍蟪鞘胁粫?huì)盲目采取限售或者說(shuō)限轉(zhuǎn)的做法”,。

另一方面,，由于一線城市購(gòu)買力外溢，促使這些三四線樓市逐漸升溫,，限售舉措的及時(shí)出臺(tái),，也對(duì)抑制炒房需求有積極作用。

從統(tǒng)計(jì)局此前發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)可以看出,，三線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅已超過(guò)一二線城市,。4月份，70城房?jī)r(jià)中,，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅前十位的城市,，分別為唐山、蚌埠,、宜昌,、北海、沈陽(yáng),、揚(yáng)州,、金華、昆明,、西安,、韶關(guān)，最高漲幅為2.6%,，幾乎被三線城市包攬,。

“相比往年，本次調(diào)控周期最明顯的是增加了限售+限商,?！睆埓髠フf(shuō)，當(dāng)下一線城市主要特點(diǎn)是限制商辦項(xiàng)目購(gòu)買,，北京,、上海等地全面收緊；而對(duì)其他城市來(lái)說(shuō),，限售的范圍越來(lái)越大,，預(yù)計(jì)將快速向三四線城市蔓延,，后續(xù)可能會(huì)超過(guò)50個(gè)城市執(zhí)行限售。

在張大偉看來(lái),，樓市“減法”已做到極致,，調(diào)控邁入限購(gòu)、限貸,、限價(jià),、限售、限商的“五限時(shí)代”,。

（編輯：鑫果）