市場上有一種觀點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)市場是中國經(jīng)濟(jì)的“不敗神話”，個(gè)中原因包括土地財(cái)政,、城鎮(zhèn)化,、金融穩(wěn)定等等因素。我們今天拋開這些宏大因素,，看這樣的一些圖,。

第一張圖是由兩張圖構(gòu)成，上圖是主要城市的房價(jià)指數(shù)（同比增速）走勢,，分為總指數(shù)（overall),，一線（tier-1），二線（tier-2）以及三線（tier-3）,，總體來看,，房價(jià)的走勢接近，只是一線城市的漲幅更大一些,。下半截圖是中國三十個(gè)主要城市的房地產(chǎn)成交量（同比增速）,。為了便于分析，我們在圖中畫了三個(gè)豎線,。

第一根豎線的時(shí)點(diǎn)差不多是在2013年的3月份,，當(dāng)時(shí)房價(jià)逐步從底部抬升，成交量在此時(shí)創(chuàng)下高點(diǎn),。此后成交量逐步下滑,，但房價(jià)經(jīng)歷了三個(gè)季度左右的時(shí)間于2013年11-12月份見頂,。

第二根豎線的時(shí)點(diǎn)在2014年的4-5月份,，當(dāng)時(shí)房價(jià)開始處于下滑趨勢，成交量逐步見底,。此后,，房價(jià)花了差不多一年的時(shí)間（2015年4-5月份）見底。

第三根豎線是在2015年的8-9月份,，房價(jià)逐步從底部抬升,，但成交量出現(xiàn)階段性見頂。在短暫的沉寂之后,，房地產(chǎn)成交量從2016年春節(jié)之后再度上升,，這在某種程度推后了房價(jià)同比漲幅的見頂時(shí)間，房價(jià)在2016年的12月份左右才明顯做出頭部,。

簡單的比較可以發(fā)現(xiàn),，本輪房價(jià)漲幅的起點(diǎn)特征與此前一輪的起點(diǎn)大致相同，但房價(jià)見頂（大約16個(gè)月）卻長于此前一個(gè)周期（9個(gè)月左右）,。這與成交量在2016年的快速上升有較為直接的關(guān)系——政策背景上,，2016年提出的“去庫存”成為支撐房地產(chǎn)市場的重要因素。但某種程度上，政策介入可能也導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場本身的周期性被延后,。

從長周期來看,，市場的調(diào)整存在內(nèi)在規(guī)律，目前的市場狀況事實(shí)上提出了幾個(gè)問題：

第一,，如果房地產(chǎn)市場存在著內(nèi)在調(diào)整的必要,，但調(diào)整卻被人為延后，這是否意味著其調(diào)整的力度和時(shí)間,，也會超過此前的一輪周期,。當(dāng)然，此前的一輪周期中,，政策因素依然存在,。中國房地產(chǎn)市場明顯存在著政策滯后的問題，我們在目前面臨的問題是,，這一輪的政策滯后是否比上一輪更加嚴(yán)重,。

第二，本輪房價(jià)的上升幅度超過上一輪,，這是否也意味著其底部可能比上一輪還要更深,。

綜合這兩種思路，房地產(chǎn)成交量見底的信號可能要到今年年底才會出現(xiàn),，這可能預(yù)示著房價(jià)見底的信號可能會到明年年中才會出現(xiàn),。

與此同時(shí)，調(diào)整是否到位可能還需要參考一個(gè)指標(biāo)：租金回報(bào)率,。下圖是中國一線城市的房價(jià)增速與租金回報(bào)率（右軸）的關(guān)系,。從圖形上來看，中國一線城市的房租回報(bào)率在2016年年初跌破2%,，此后伴隨著房價(jià)的上升一路出現(xiàn)下滑,，目前已經(jīng)跌至1.6%的水平（很可能是歷史最低），未來租房回報(bào)率如果無法出現(xiàn)有效的回升,，那么房地產(chǎn)市場的內(nèi)在調(diào)整壓力將可能一直存在,。

（編輯：李月）