河間市市場監(jiān)督管理局在2023年7月13日出具的一份行政處罰決定書顯示,，開發(fā)商河北冠捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“冠捷地產(chǎn)”）在銷售商品房過程中對商品房的用途性質(zhì)作了引人誤解的商業(yè)宣傳，構(gòu)成虛假宣傳的違法行為,，處20萬元罰款,。

2022年，柴女士以“冠捷地產(chǎn)涉嫌虛假宣傳,，要求其返還超額支付的購房款”為由將冠捷地產(chǎn)告上法庭,。案件歷經(jīng)一審、二審后,，2024年4月18日,，滄州市中級人民法院作出終審判決，判處冠捷地產(chǎn)返還柴女士超額支付的購房款32萬余元,。

然而,，判決生效至今，柴女士仍未拿到法院判決的返還款項,。

購買“門市房”卻買到普通住宅

據(jù)柴女士介紹,，2021年初，她從銷售中介得知,，冠捷地產(chǎn)開發(fā)的冠捷觀邸小區(qū)有“門市房”待售,。

“當時開發(fā)商通過各種渠道宣傳，冠捷觀邸小區(qū)有多套在售的門市房,?！辈衽空f。

當時銷售中介在朋友圈發(fā)布的售房廣告（央廣網(wǎng)發(fā) 受訪者供圖）

記者了解到,，在冠捷觀邸小區(qū),，冠捷地產(chǎn)所謂的“門市房”售價比普通住宅樓更高。河間市市場監(jiān)督管理局的一份詢問筆錄顯示,，冠捷地產(chǎn)委托的銷售中介曾介紹,，當時,，柴女士購買的“門市房”的單價是10700元/㎡，位于一樓,，而同一棟樓的二樓至七樓的房價則是7500元-8200元/㎡,。

2021年1月31日，柴女士與冠捷地產(chǎn)簽訂了《商品房買賣合同》,。然而,，當年10月份，柴女士搬進新房,、掛上招牌10多天,，街道辦事處就讓她把招牌摘下。此時,，她才得知,，自己按門市房價格斥巨資購買的“門市房”，只是普通住宅,，不能商用,。

終審判決書顯示，冠捷地產(chǎn)將觀邸小區(qū)剩余房源委托中介公司銷售后,，在案涉房屋對外宣傳上顯示“冠捷洋房,、可做門市、可自住70年大產(chǎn)權(quán)”,；案件一審期間,，河間市人民法院則認定，冠捷地產(chǎn)以出讓方式取得的位于本市團結(jié)大街西側(cè),、曙光路南側(cè)地塊的土地使用權(quán),，規(guī)劃用途為居民住宅，土地使用權(quán)年限自2014年3月5日-2084年3月6日,。該地塊即為觀邸小區(qū)所在地,。

滄州市人民法院認為，“門市”是指工商業(yè)者經(jīng)營零售或某些服務(wù)性業(yè)務(wù)的店面,，“可做門市”應(yīng)為房屋買受人可以使用案涉房屋,，經(jīng)相關(guān)部門辦理營業(yè)執(zhí)照后在經(jīng)營范圍內(nèi)從事法律法規(guī)準許的經(jīng)營活動，房屋性質(zhì)應(yīng)為商業(yè)用房,。在本案中,，案涉房屋是否為商業(yè)用房、是否“可做門市”對于當事人決定是否訂立商品房買賣合同以及房屋價格有重大影響,。

滄州市人民法院引述《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定,，“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,，構(gòu)成要約,。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當為合同內(nèi)容,，當事人違反的,，應(yīng)當承擔違約責任,?！闭J為，中介公司宣傳的“可做門市”構(gòu)成要約,，應(yīng)視為合同內(nèi)容,。案涉《商品房買賣合同》載明的房屋性質(zhì)與雙方約定不符，冠捷地產(chǎn)應(yīng)退還當事人應(yīng)差價款,，維持“被告河北冠捷房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告購房款,、支付評估費共計324979.5元”的判決。

開發(fā)商曾因虛假宣傳和偷稅漏稅被罰

2023年4月15日,，河間市市場監(jiān)督管理局對冠捷地產(chǎn)在銷售商品房過程中涉嫌虛假宣傳一事立案調(diào)查,。上述行政處罰決定書顯示，2021年1月10日,，冠捷地產(chǎn)與某地產(chǎn)經(jīng)紀公司簽訂代理房源協(xié)議書,，將觀邸小區(qū)五期24號樓剩余房源委托該經(jīng)紀公司銷售，并向其提交了所剩房源信息及“剩余門市”表,。冠捷地產(chǎn)有關(guān)負責人授意經(jīng)紀公司表述24號樓一層為“門市房”,，進行市場宣傳。

河間市市場監(jiān)督管理局認為,，冠捷地產(chǎn)為了獲取高額利潤,，在銷售住宅商品房的過程中，對第24號樓一層的住宅商品房宣傳為門市房,，違反了《中華人民共和國反不正當競爭法》第八條第一款：“經(jīng)營者不得對其商品的性能,、質(zhì)量、銷售狀況,、用戶評價,、曾獲榮譽等作虛假或者引人誤解的商業(yè)宣傳，欺騙,、誤導消費者,。”之規(guī)定,，構(gòu)成了虛假宣傳的違法行為,。決定責令其停止違法行為，并處罰款20萬元,。

招牌被勒令摘下后,，柴女士的門頭遮蓋上了幕布（央廣網(wǎng)發(fā) 受訪者供圖）

此外,，柴女士表示，她在購房過程中發(fā)現(xiàn),，開發(fā)商與她簽訂的購房合同中,，房價只顯示為5999元/㎡，而她實際付款時還是按照10700元/㎡的價格支付,，只不過超出房款是以現(xiàn)金形式支付,，開發(fā)商未對超出支付的房款開具收據(jù)。她懷疑開發(fā)商借此虛報收入,，偷稅漏稅,。

對此，在2022年的一審開庭中,，冠捷地產(chǎn)曾解釋,，簽訂書面商品房買賣合同的目的是辦理產(chǎn)權(quán)證等手續(xù)，合同中的價格并不是真正的交易價格,，河間市的房地產(chǎn)市場當時仍然采取此種方式銷售房屋,。

根據(jù)中共河間市委宣傳部認證的公眾號“河間周報”于2017年9月14日發(fā)布一篇文章顯示，“河間房價每平米不超六千,，超過此價,，購房者可舉報維權(quán)，一旦查實,，開發(fā)商將被停盤,，并接受罰款?！薄昂娱g市出臺了限購令,，并把‘房價低于6000元/平米’作為房產(chǎn)開發(fā)的前置條件?！?

多位河間市民告訴記者,，當時開發(fā)商往往采取簽訂“陰陽合同”的辦法規(guī)避這一規(guī)定，按實際市場價售房,。

2023年5月,，柴女士與同樣經(jīng)歷的2位業(yè)主向滄州市稅務(wù)局聯(lián)合舉報冠捷地產(chǎn)在銷售商品房過程中涉嫌偷稅漏稅。

2023年12月11日,，國家稅務(wù)總局滄州市稅務(wù)局稽查局舉報中心向舉報人之一鄧先生出具的告知函顯示,，該局于2023年6月28日對冠捷地產(chǎn)進行立案檢查，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)存在少記收入的問題及少申報收入的問題,，已依法依規(guī)處理,，該企業(yè)已補繳稅款及罰款182.2萬元，繳納滯納金13.7萬元。

舉報人鄧先生表示,，他從滄州市稅務(wù)局舉報中心工作人員處了解到,，上述罰款只針對他和柴女士等3人購買的房子，至于冠捷地產(chǎn)售賣的其他商品房是否也有偷稅漏稅,，稅務(wù)部門稱并未查到,。

執(zhí)行法官：公司賬戶沒有可供執(zhí)行的財產(chǎn)

自2022年10月17日，河間市人民法院對柴女士與冠捷地產(chǎn)房屋買賣合同糾紛一案立案,，到2024年滄州市人民法院作出終審判決,，歷時近18個月。

柴女士稱,，拿到終審判決后,，她和冠捷地產(chǎn)都未再提起再審,，案件隨即進入執(zhí)行階段,，由河間市人民法院執(zhí)行局負責執(zhí)行。她本以為可以順利拿回多支付的購房款,，卻發(fā)現(xiàn)現(xiàn)實情況并非如此,。

“執(zhí)行法官多次與我溝通，說執(zhí)行不太順利,?！辈衽空f。

7月24日,，負責本起案件執(zhí)行的河間市人民法院執(zhí)行局執(zhí)行法官閆濤告訴記者,，冠捷地產(chǎn)在河間市域內(nèi)的地產(chǎn)項目已經(jīng)售罄，公司賬戶上沒查到可供執(zhí)行的財產(chǎn),。

“這個公司現(xiàn)在已經(jīng)離場,，在河間沒有任何經(jīng)營行為了。即使沒有注銷,，也只是一個空殼公司,。”閆濤說,，對于一個有限責任公司來說,，他們能用的方法非常少，而且對方還是一個房地產(chǎn)公司,，一旦經(jīng)營業(yè)務(wù)停止,，連可查封的固定資產(chǎn)都沒有。

不過,，柴女士告訴記者,，閆濤曾詢問過她，是否愿意和冠捷地產(chǎn)通過執(zhí)行調(diào)解的方式解決糾紛。由于對方愿意退還的金額與法院判決差距過大,，她沒有接受,。

閆濤透露，冠捷地產(chǎn)有關(guān)負責人確曾表示可以通過調(diào)解解決此事,，但至于對方如何籌款,，他也不知道。

“人民法院在民事判決執(zhí)行方面,，查詢財產(chǎn)的能力還是比較薄弱,，我們沒那么大的權(quán)力查詢被執(zhí)行企業(yè)財產(chǎn)來源和去向?！遍Z濤說,。

他表示，對于柴女士的案件,，幾乎窮盡財產(chǎn)調(diào)查措施,，在此基礎(chǔ)上，根據(jù)最高法有關(guān)規(guī)定,，自執(zhí)行案件立案之日起超過三個月后,，就可以考慮終結(jié)本次執(zhí)行程序。

中國政法大學民商經(jīng)濟法學院教授邱星美解釋,，根據(jù)我國民事案件執(zhí)行的有關(guān)規(guī)定,，在法院窮盡財產(chǎn)調(diào)查措施，未發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有可供執(zhí)行的財產(chǎn),，經(jīng)過一定時間,，且申請執(zhí)行人暫時不能提供被執(zhí)行人有效的財產(chǎn)線索后，法院確實可以終結(jié)本次執(zhí)行,。

不過,，這并不意味著此案在執(zhí)行層面就終止了。邱星美介紹,，《最高人民法院關(guān)于嚴格規(guī)范終結(jié)本次執(zhí)行程序的規(guī)定（試行）》規(guī)定了人民終本后恢復(fù)執(zhí)行的條件,，即申請執(zhí)行人發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人有可供執(zhí)行財產(chǎn)的，可以向執(zhí)行法院申請恢復(fù)執(zhí)行,。終結(jié)本次執(zhí)行程序后的五年內(nèi),，執(zhí)行法院應(yīng)當每六個月通過網(wǎng)絡(luò)執(zhí)行查控系統(tǒng)查詢一次被執(zhí)行人的財產(chǎn)，并將查詢結(jié)果告知申請執(zhí)行人,。符合恢復(fù)執(zhí)行條件的,，執(zhí)行法院應(yīng)當及時恢復(fù)執(zhí)行。

陜西耀軒律師事務(wù)所韋濤律師表示,，一般情況下,，房地產(chǎn)公司背后都有復(fù)雜的股東架構(gòu),，終結(jié)本次執(zhí)行程序后，當事人可以從它背后的股權(quán)關(guān)系入手,，申請變更,，追加執(zhí)行當事人，符合法定情形的,，法院會給予支持,。變更、追加被執(zhí)行人后,，申請恢復(fù)執(zhí)行,，法院也應(yīng)給予支持。

韋濤稱,，在民事案件中,，申請執(zhí)行是關(guān)鍵一環(huán)。實踐中,，法院執(zhí)行局往往只會完成規(guī)定范圍內(nèi)的動作,，很多查詢被執(zhí)行人財產(chǎn)的工作，需要當事人和律師共同推動法院開展,。

“我們一個基層法院,，執(zhí)行額在5萬元以下的案件就超過1萬件，這是一件‘頭皮發(fā)麻’的事情,。這么多人的合法權(quán)益不能實現(xiàn)，但這個問題并不是某個法院,、某個法官能解決的事情,。”閆濤坦言,。

(編輯:鳴嫡)