長期以來，我國商品房銷售中普遍附加公攤面積,。有統(tǒng)計(jì)顯示,，我國目前商品住房公攤面積普遍在20％~30％左右。對于一二線城市購房者而言,，二三成的公攤面積意味著動輒百萬元的支出,。與此同時，由于計(jì)算方式不透明,、少數(shù)開發(fā)商“暗箱操作”、產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)不統(tǒng)一,，也讓公攤面積成為房地產(chǎn)交易過程中多年飽受詬病的話題,。

隨著住房交易進(jìn)入存量市場和買房市場，多地政府和開發(fā)商開始主動做出改變,。近年來,，為了提振購房者信心，減少買房顧慮,，合肥等地提出“積極探索按套內(nèi)面積計(jì)價”,，山東等地則提出“公攤面積需在合同中明確標(biāo)準(zhǔn)”。另有受訪的業(yè)界人士表示,，目前,，已有多地開發(fā)商開始主動選擇“按套內(nèi)面積”的計(jì)價模式，進(jìn)行住房銷售,。

不過,，取消公攤是否能給消費(fèi)者帶來實(shí)質(zhì)性利好、當(dāng)前全面推行時機(jī)是否成熟等尚存在諸多爭議。

取消公攤會導(dǎo)致房價上漲嗎

廣東省肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局近日發(fā)布《關(guān)于全市范圍內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價宣傳銷售的通知》,，提出從2024年5月1日起,，實(shí)行按住房套內(nèi)面積計(jì)價宣傳銷售。

根據(jù)第一財(cái)經(jīng)4日報(bào)道,，目前,，肇慶市只是要求“按套內(nèi)面積計(jì)價宣傳和銷售”，這并不代表公攤面積不需要付費(fèi),。換言之,，肇慶市并未實(shí)質(zhì)性取消住房公攤面積。

不過,，肇慶市的新政依然引發(fā)社會對“取消公攤面積的合理性和可行性”的廣泛探討,，尤其是“取消公攤會導(dǎo)致房價上漲嗎”的話題一度沖上輿論熱搜。對此,，多名接受第一財(cái)經(jīng)采訪的業(yè)界人士認(rèn)為,，商品房銷售中的計(jì)價方式改變與否，總房價理論上都不會發(fā)生變化,。

上海師范大學(xué)商學(xué)院教授,、房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦對記者分析說，按套內(nèi)面積計(jì)價由于面積的基礎(chǔ)不同,，單位面積的名義價格肯定會上升,，但并不一定帶來實(shí)際房價的上升，對于規(guī)范的企業(yè)來說,，只是計(jì)價方式的變化,，不會影響開發(fā)企業(yè)的總收入，對于購房人來說,，也不會有購房總價的變化,。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池持相近態(tài)度,。她告訴記者,，從計(jì)量口徑上取消公攤，會導(dǎo)致整套房的住房面積減少,，而房屋總價不會發(fā)生變化,，因此總價不會改變，以住房面積計(jì)量的單價會上漲,。

清華大學(xué)中國新型城鎮(zhèn)化研究院執(zhí)行副院長,、教授尹稚曾撰文表示，在房屋總價值不變的情況下,，按照什么樣的面積去作價銷售,，只是一個“算法游戲”。

他去年10月在《新型城鎮(zhèn)化》期刊上發(fā)表了一篇題為《公攤面積應(yīng)該取消嗎？》的署名文章,。其中稱,，房屋買賣環(huán)節(jié)和一個房子值多少總價不會因?yàn)樗惴ǘ兓膶?shí)際價值放在那兒,?？偡績r水平會在樓面地價基礎(chǔ)上，加上建筑造價,、各種稅費(fèi),、企業(yè)利潤、銷售環(huán)節(jié)中的各種開銷,、政府稅收等,，最后綜合確定一個售價?！爸劣谡f怎么算讓你感覺到你占便宜了,，那是賣家在操縱背后的算法游戲而已?！?

重慶執(zhí)行“以套內(nèi)面積作為計(jì)價依據(jù)”多年,，中國社科院研究員王業(yè)強(qiáng)對記者表示，目前,，重慶依然是兩套計(jì)價體系并存,，但全市購房者繳納契稅、物業(yè)費(fèi),、裝修等均是按照建筑面積計(jì)算,。

據(jù)其介紹，目前,，重慶開發(fā)商通常會給兩套價格標(biāo)準(zhǔn),，且都會寫入購房合同。從執(zhí)行結(jié)果來看,，兩套標(biāo)準(zhǔn)的房屋總價不變，套內(nèi)單價高于建面單價,。

但他同時提示稱,，盡管理論上“取不取消公攤面積和房價沒有必然的聯(lián)系”，但在目前的市場條件下,，價格調(diào)高面臨一定的壓力,。

“如果取消公攤不調(diào)高房子均價，那對購房者來說可以省下一大筆費(fèi)用,，將有力刺激房地產(chǎn)消費(fèi),。”王業(yè)強(qiáng)說。

取消公攤利好消費(fèi)者嗎

公攤面積之所以常被詬病,，一方面是因?yàn)槠鋬?nèi)涵,、計(jì)算方式太過于專業(yè)復(fù)雜，且標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,，購房人難以弄明白,，也不愿為“看不見”的面積多花“冤枉錢”；另一方面,，是因?yàn)殡S著更多高層,、高檔樓盤入市，在房價本就相對較高的一二線城市,，購房者需要為公攤面積花費(fèi)更多購房款,。

趙秀池表示，公攤面積是確實(shí)存在的,，不管以什么形式計(jì)量,，都是回避不了公攤面積的。而且樓層越高,，公攤面積越大,；住房質(zhì)量越高，公攤面積越大,。

以北京為例,，今年“五一”假期期間，記者走訪海淀某新盤項(xiàng)目,。一名房產(chǎn)中介對記者表示：“這處新房單價較低,，但得房率不占優(yōu)勢，在76％左右,；旁邊的次新房得房率約85％,。按照新房8.2萬元/平方米計(jì)算，相當(dāng)于買100平方米的三居,，要花近200萬在公攤面積上,。”

得房率是指套內(nèi)面積占建筑總面積的比例,，也稱為K值,。尹稚在前述文章中提到“上世紀(jì)80 年代的時候，全國通用的住宅K值能達(dá)到85%以上”,。

另有證券公司研報(bào)顯示,，近年來，我國高層住房的得房率在70％~80％左右,。

“從權(quán)屬的角度來看,，公攤面積是業(yè)主的共有產(chǎn)權(quán),，業(yè)主的產(chǎn)權(quán)面積包括套內(nèi)面積和公攤面積。所以,，公眾目前所談及的取消公攤,，更確切地來說，是希望改變商品房銷售的計(jì)價方式,?！背啥际谐鞘薪ㄔO(shè)發(fā)展研究院副院長馮波告訴記者。

據(jù)馮波介紹,，事實(shí)上,，“按套內(nèi)建筑面積計(jì)價”并不存在制度障礙。根據(jù)現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》,，商品房銷售計(jì)價有三種方式：按套（單元）計(jì)價,、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價和建筑面積計(jì)價。

馮波表示,，以套內(nèi)面積計(jì)價,，一方面，讓購房人對購房成本更直觀,。因?yàn)榻ㄖ娣e含了公攤面積,，較使用面積大，而套內(nèi)面積與實(shí)際使用面積比較接近或者可能還小于使用面積,。另一方面,，有利于預(yù)售商品房面積差異處理。按照《商品房銷售管理辦法》,，商品房買賣合同未作約定的,，按以下原則處理：面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款,；面積誤差比絕對值超出3%時,，買受人有權(quán)退房。

崔光燦也認(rèn)為,，住房按套內(nèi)面積銷售或按套銷售,，更有利于保障購房人的權(quán)益。他提出了另外兩點(diǎn)原因,，其一,，由于公攤面積沒有規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)，可大可小,，且透明性不足，可能會損害購房人權(quán)益,；其二,，購房不僅要考慮交易成本,，也需考慮使用成本?！昂竺娴氖褂觅M(fèi)用如暖氣費(fèi)等,，如果按建筑面積分?jǐn)傄膊槐M合理?！?

趙秀池則有不同的看法,。她提到，公攤面積怎么計(jì)量,，已有相應(yīng)的法律法規(guī),，只是專業(yè)性較強(qiáng)，不為一般老百姓掌握,。維持現(xiàn)狀更有利于樓市平穩(wěn)健康發(fā)展,，避免由于住房面積計(jì)量口徑的改變導(dǎo)致的各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，也便于樓市的長期數(shù)據(jù)的積累與比較,，更有利于科學(xué)決策,。

趙秀池還認(rèn)為，按套內(nèi)面積計(jì)價的房價,，單價反而會提高,。由此，以面積計(jì)價的物業(yè)費(fèi),、暖氣費(fèi)等都要做相應(yīng)調(diào)整,。

開發(fā)商、地方政府改變計(jì)價模式意愿幾何

在崔光燦看來,，把公攤面積計(jì)入建筑面積的計(jì)價方式,，總體是有利于開發(fā)銷售方。但目前我國住房供需關(guān)系已發(fā)生重大變化,，住房銷售中購房人的權(quán)益應(yīng)該得到更多的保障,，如果要改變?yōu)榘刺變?nèi)面積計(jì)價的話，具備一定合理性,。目前,，“改變計(jì)價模式”在法律層面已不存在障礙，但在實(shí)踐中,，仍需開發(fā)企業(yè)等多方配合,。

記者了解到，近年來,，已有一些開發(fā)商開始主動選擇“按套內(nèi)面積”計(jì)價出售新房,，以規(guī)避因?yàn)楣珨偯娣e而產(chǎn)生的爭端或民事糾紛。

有受訪房產(chǎn)測繪人士表示,，預(yù)售商品房的面積是根據(jù)建筑設(shè)計(jì)圖紙預(yù)測出來的,，在房屋建設(shè)過程中,，可能存在部分區(qū)域設(shè)計(jì)和施工調(diào)整，最終在房屋竣工后實(shí)際測繪時,，產(chǎn)生面積差異,，個別商品房項(xiàng)目甚至可能出現(xiàn)交房實(shí)測的公攤面積變化較大的情況。以套內(nèi)面積計(jì)價,，可以更好解決面積差異帶來的房款結(jié)算問題,，也可避免一些矛盾糾紛。

“雖然大部分城市都未明確要求按套內(nèi)面積計(jì)價,，但一些開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時,，傾向于選擇套內(nèi)計(jì)價?！瘪T波進(jìn)一步提到,。

從現(xiàn)階段來看，多名受訪業(yè)界人士認(rèn)為,，全面取消公攤的條件尚未成熟,。當(dāng)前多數(shù)新房項(xiàng)目仍按照建筑面積計(jì)價，基于此,，應(yīng)增加公攤面積的透明度,，避免公攤面積過大；與此同時,，可以有更多城市試點(diǎn)探索“按套內(nèi)面積計(jì)價”,。

在仍計(jì)算公攤面積的背景下，為了保護(hù)購房者權(quán)益,，合理提高得房率,，3月以來，珠海和長沙兩地先后明確和優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中有關(guān)贈送面積的規(guī)則,。

比如,，根據(jù)珠海市自然資源局3月初印發(fā)的《關(guān)于印發(fā)優(yōu)化規(guī)劃管理助力高質(zhì)量發(fā)展若干措施的通知》，優(yōu)化完善房屋計(jì)容建筑面積計(jì)算規(guī)定,。增加多種不計(jì)容建筑面積情形,，包括公共開放空間的交通附屬設(shè)施；既有房屋增設(shè)必要的消防樓梯,、連廊,、無障礙設(shè)施、電梯等,。支持商業(yè)服務(wù)業(yè)建筑按層集中設(shè)置不超過該層水平投影面積5％的公共半開敞空間,，按其水平投影面積一半計(jì)算計(jì)容建筑面積。

而除了重慶,、肇慶,，合肥也加入商品房銷售“按套內(nèi)面積計(jì)價”的隊(duì)列,。3月初，“中共合肥市委辦公室”在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上答復(fù)網(wǎng)友提問時稱,，為避免公攤面積比例過大，我市積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價,，相關(guān)具體工作正在探索推進(jìn),。目前，已有試點(diǎn)項(xiàng)目在銷售現(xiàn)場同步公布建筑面積銷售單價和套內(nèi)建筑面積銷售單價,。

崔光燦建議,，未來，要想進(jìn)一步推動房地產(chǎn)市場計(jì)價方式改革,，鼓勵按套內(nèi)面積計(jì)價,，還需在行政管理上做出一系列政策完善。比如,，后期產(chǎn)權(quán)登記上的面積設(shè)定,，依據(jù)房價的相關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

(編輯:映雪)