長(zhǎng)期以來(lái),，我國(guó)商品房銷售中普遍附加公攤面積。有統(tǒng)計(jì)顯示,，我國(guó)目前商品住房公攤面積普遍在20％~30％左右,。對(duì)于一二線城市購(gòu)房者而言，二三成的公攤面積意味著動(dòng)輒百萬(wàn)元的支出,。與此同時(shí),，由于計(jì)算方式不透明、少數(shù)開發(fā)商“暗箱操作”,、產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)不統(tǒng)一,，也讓公攤面積成為房地產(chǎn)交易過(guò)程中多年飽受詬病的話題。

隨著住房交易進(jìn)入存量市場(chǎng)和買房市場(chǎng),，多地政府和開發(fā)商開始主動(dòng)做出改變,。近年來(lái)，為了提振購(gòu)房者信心,，減少買房顧慮，合肥等地提出“積極探索按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”,，山東等地則提出“公攤面積需在合同中明確標(biāo)準(zhǔn)”,。另有受訪的業(yè)界人士表示，目前,，已有多地開發(fā)商開始主動(dòng)選擇“按套內(nèi)面積”的計(jì)價(jià)模式,，進(jìn)行住房銷售。

不過(guò),，取消公攤是否能給消費(fèi)者帶來(lái)實(shí)質(zhì)性利好,、當(dāng)前全面推行時(shí)機(jī)是否成熟等尚存在諸多爭(zhēng)議。

取消公攤會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲嗎

廣東省肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局近日發(fā)布《關(guān)于全市范圍內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售的通知》,，提出從2024年5月1日起,，實(shí)行按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售。

根據(jù)第一財(cái)經(jīng)4日?qǐng)?bào)道,，目前,，肇慶市只是要求“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳和銷售”，這并不代表公攤面積不需要付費(fèi),。換言之,，肇慶市并未實(shí)質(zhì)性取消住房公攤面積。

不過(guò),，肇慶市的新政依然引發(fā)社會(huì)對(duì)“取消公攤面積的合理性和可行性”的廣泛探討,，尤其是“取消公攤會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲嗎”的話題一度沖上輿論熱搜。對(duì)此，多名接受第一財(cái)經(jīng)采訪的業(yè)界人士認(rèn)為,，商品房銷售中的計(jì)價(jià)方式改變與否,，總房?jī)r(jià)理論上都不會(huì)發(fā)生變化。

上海師范大學(xué)商學(xué)院教授,、房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦對(duì)記者分析說(shuō),，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)由于面積的基礎(chǔ)不同，單位面積的名義價(jià)格肯定會(huì)上升,，但并不一定帶來(lái)實(shí)際房?jī)r(jià)的上升,，對(duì)于規(guī)范的企業(yè)來(lái)說(shuō)，只是計(jì)價(jià)方式的變化,，不會(huì)影響開發(fā)企業(yè)的總收入,，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，也不會(huì)有購(gòu)房總價(jià)的變化,。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng),、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池持相近態(tài)度。她告訴記者,，從計(jì)量口徑上取消公攤,，會(huì)導(dǎo)致整套房的住房面積減少，而房屋總價(jià)不會(huì)發(fā)生變化,，因此總價(jià)不會(huì)改變,，以住房面積計(jì)量的單價(jià)會(huì)上漲。

清華大學(xué)中國(guó)新型城鎮(zhèn)化研究院執(zhí)行副院長(zhǎng),、教授尹稚曾撰文表示,，在房屋總價(jià)值不變的情況下，按照什么樣的面積去作價(jià)銷售,，只是一個(gè)“算法游戲”,。

他去年10月在《新型城鎮(zhèn)化》期刊上發(fā)表了一篇題為《公攤面積應(yīng)該取消嗎？》的署名文章,。其中稱,，房屋買賣環(huán)節(jié)和一個(gè)房子值多少總價(jià)不會(huì)因?yàn)樗惴ǘ兓膶?shí)際價(jià)值放在那兒,?？偡?jī)r(jià)水平會(huì)在樓面地價(jià)基礎(chǔ)上，加上建筑造價(jià),、各種稅費(fèi),、企業(yè)利潤(rùn)、銷售環(huán)節(jié)中的各種開銷,、政府稅收等,，最后綜合確定一個(gè)售價(jià)。“至于說(shuō)怎么算讓你感覺(jué)到你占便宜了,，那是賣家在操縱背后的算法游戲而已,。”

重慶執(zhí)行“以套內(nèi)面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)”多年,，中國(guó)社科院研究員王業(yè)強(qiáng)對(duì)記者表示,，目前，重慶依然是兩套計(jì)價(jià)體系并存,，但全市購(gòu)房者繳納契稅,、物業(yè)費(fèi)、裝修等均是按照建筑面積計(jì)算,。

據(jù)其介紹,，目前，重慶開發(fā)商通常會(huì)給兩套價(jià)格標(biāo)準(zhǔn),，且都會(huì)寫入購(gòu)房合同,。從執(zhí)行結(jié)果來(lái)看，兩套標(biāo)準(zhǔn)的房屋總價(jià)不變,，套內(nèi)單價(jià)高于建面單價(jià),。

但他同時(shí)提示稱，盡管理論上“取不取消公攤面積和房?jī)r(jià)沒(méi)有必然的聯(lián)系”,，但在目前的市場(chǎng)條件下,，價(jià)格調(diào)高面臨一定的壓力。

“如果取消公攤不調(diào)高房子均價(jià),，那對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)可以省下一大筆費(fèi)用，將有力刺激房地產(chǎn)消費(fèi),?！蓖鯓I(yè)強(qiáng)說(shuō)。

取消公攤利好消費(fèi)者嗎

公攤面積之所以常被詬病,，一方面是因?yàn)槠鋬?nèi)涵,、計(jì)算方式太過(guò)于專業(yè)復(fù)雜，且標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,，購(gòu)房人難以弄明白,，也不愿為“看不見(jiàn)”的面積多花“冤枉錢”；另一方面,，是因?yàn)殡S著更多高層,、高檔樓盤入市，在房?jī)r(jià)本就相對(duì)較高的一二線城市,，購(gòu)房者需要為公攤面積花費(fèi)更多購(gòu)房款,。

趙秀池表示，公攤面積是確實(shí)存在的，不管以什么形式計(jì)量,，都是回避不了公攤面積的,。而且樓層越高，公攤面積越大,；住房質(zhì)量越高,，公攤面積越大。

以北京為例,，今年“五一”假期期間,，記者走訪海淀某新盤項(xiàng)目。一名房產(chǎn)中介對(duì)記者表示：“這處新房單價(jià)較低,，但得房率不占優(yōu)勢(shì),，在76％左右；旁邊的次新房得房率約85％,。按照新房8.2萬(wàn)元/平方米計(jì)算,，相當(dāng)于買100平方米的三居，要花近200萬(wàn)在公攤面積上,?！?

得房率是指套內(nèi)面積占建筑總面積的比例，也稱為K值,。尹稚在前述文章中提到“上世紀(jì)80 年代的時(shí)候,，全國(guó)通用的住宅K值能達(dá)到85%以上”。

另有證券公司研報(bào)顯示,，近年來(lái),，我國(guó)高層住房的得房率在70％~80％左右。

“從權(quán)屬的角度來(lái)看,，公攤面積是業(yè)主的共有產(chǎn)權(quán),，業(yè)主的產(chǎn)權(quán)面積包括套內(nèi)面積和公攤面積。所以,，公眾目前所談及的取消公攤,，更確切地來(lái)說(shuō)，是希望改變商品房銷售的計(jì)價(jià)方式,?！背啥际谐鞘薪ㄔO(shè)發(fā)展研究院副院長(zhǎng)馮波告訴記者。

據(jù)馮波介紹,，事實(shí)上,，“按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)”并不存在制度障礙。根據(jù)現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》,，商品房銷售計(jì)價(jià)有三種方式：按套（單元）計(jì)價(jià),、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)和建筑面積計(jì)價(jià),。

馮波表示，以套內(nèi)面積計(jì)價(jià),，一方面,，讓購(gòu)房人對(duì)購(gòu)房成本更直觀。因?yàn)榻ㄖ娣e含了公攤面積,，較使用面積大,，而套內(nèi)面積與實(shí)際使用面積比較接近或者可能還小于使用面積。另一方面,，有利于預(yù)售商品房面積差異處理,。按照《商品房銷售管理辦法》，商品房買賣合同未作約定的,，按以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的,，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí),，買受人有權(quán)退房,。

崔光燦也認(rèn)為，住房按套內(nèi)面積銷售或按套銷售,，更有利于保障購(gòu)房人的權(quán)益,。他提出了另外兩點(diǎn)原因，其一,，由于公攤面積沒(méi)有規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn),，可大可小，且透明性不足,，可能會(huì)損害購(gòu)房人權(quán)益,；其二，購(gòu)房不僅要考慮交易成本,，也需考慮使用成本,。“后面的使用費(fèi)用如暖氣費(fèi)等,，如果按建筑面積分?jǐn)傄膊槐M合理?！?

趙秀池則有不同的看法,。她提到，公攤面積怎么計(jì)量,，已有相應(yīng)的法律法規(guī),，只是專業(yè)性較強(qiáng)，不為一般老百姓掌握,。維持現(xiàn)狀更有利于樓市平穩(wěn)健康發(fā)展,，避免由于住房面積計(jì)量口徑的改變導(dǎo)致的各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整,，也便于樓市的長(zhǎng)期數(shù)據(jù)的積累與比較，更有利于科學(xué)決策,。

趙秀池還認(rèn)為,，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的房?jī)r(jià)，單價(jià)反而會(huì)提高,。由此,，以面積計(jì)價(jià)的物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等都要做相應(yīng)調(diào)整,。

開發(fā)商,、地方政府改變計(jì)價(jià)模式意愿幾何

在崔光燦看來(lái)，把公攤面積計(jì)入建筑面積的計(jì)價(jià)方式,，總體是有利于開發(fā)銷售方,。但目前我國(guó)住房供需關(guān)系已發(fā)生重大變化，住房銷售中購(gòu)房人的權(quán)益應(yīng)該得到更多的保障,，如果要改變?yōu)榘刺變?nèi)面積計(jì)價(jià)的話,，具備一定合理性。目前,，“改變計(jì)價(jià)模式”在法律層面已不存在障礙,，但在實(shí)踐中，仍需開發(fā)企業(yè)等多方配合,。

記者了解到,，近年來(lái)，已有一些開發(fā)商開始主動(dòng)選擇“按套內(nèi)面積”計(jì)價(jià)出售新房,，以規(guī)避因?yàn)楣珨偯娣e而產(chǎn)生的爭(zhēng)端或民事糾紛,。

有受訪房產(chǎn)測(cè)繪人士表示，預(yù)售商品房的面積是根據(jù)建筑設(shè)計(jì)圖紙預(yù)測(cè)出來(lái)的,，在房屋建設(shè)過(guò)程中,，可能存在部分區(qū)域設(shè)計(jì)和施工調(diào)整，最終在房屋竣工后實(shí)際測(cè)繪時(shí),，產(chǎn)生面積差異,，個(gè)別商品房項(xiàng)目甚至可能出現(xiàn)交房實(shí)測(cè)的公攤面積變化較大的情況。以套內(nèi)面積計(jì)價(jià),，可以更好解決面積差異帶來(lái)的房款結(jié)算問(wèn)題,，也可避免一些矛盾糾紛。

“雖然大部分城市都未明確要求按套內(nèi)面積計(jì)價(jià),，但一些開發(fā)商簽訂商品房買賣合同時(shí),，傾向于選擇套內(nèi)計(jì)價(jià)?！瘪T波進(jìn)一步提到,。

從現(xiàn)階段來(lái)看,，多名受訪業(yè)界人士認(rèn)為，全面取消公攤的條件尚未成熟,。當(dāng)前多數(shù)新房項(xiàng)目仍按照建筑面積計(jì)價(jià),，基于此，應(yīng)增加公攤面積的透明度,，避免公攤面積過(guò)大,；與此同時(shí)，可以有更多城市試點(diǎn)探索“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”,。

在仍計(jì)算公攤面積的背景下,，為了保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，合理提高得房率,，3月以來(lái),，珠海和長(zhǎng)沙兩地先后明確和優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中有關(guān)贈(zèng)送面積的規(guī)則。

比如,，根據(jù)珠海市自然資源局3月初印發(fā)的《關(guān)于印發(fā)優(yōu)化規(guī)劃管理助力高質(zhì)量發(fā)展若干措施的通知》,，優(yōu)化完善房屋計(jì)容建筑面積計(jì)算規(guī)定。增加多種不計(jì)容建筑面積情形,，包括公共開放空間的交通附屬設(shè)施,；既有房屋增設(shè)必要的消防樓梯、連廊,、無(wú)障礙設(shè)施,、電梯等。支持商業(yè)服務(wù)業(yè)建筑按層集中設(shè)置不超過(guò)該層水平投影面積5％的公共半開敞空間,，按其水平投影面積一半計(jì)算計(jì)容建筑面積,。

而除了重慶、肇慶,，合肥也加入商品房銷售“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”的隊(duì)列,。3月初，“中共合肥市委辦公室”在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上答復(fù)網(wǎng)友提問(wèn)時(shí)稱,，為避免公攤面積比例過(guò)大,，我市積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，相關(guān)具體工作正在探索推進(jìn),。目前,，已有試點(diǎn)項(xiàng)目在銷售現(xiàn)場(chǎng)同步公布建筑面積銷售單價(jià)和套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)。

崔光燦建議,，未來(lái)，要想進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)計(jì)價(jià)方式改革,，鼓勵(lì)按套內(nèi)面積計(jì)價(jià),，還需在行政管理上做出一系列政策完善,。比如，后期產(chǎn)權(quán)登記上的面積設(shè)定,，依據(jù)房?jī)r(jià)的相關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等,。

(編輯:映雪)