4月15日，鄭州市住房公積金管理中心就“商轉(zhuǎn)公”事項向社會公開征求意見,，并在文件中提供了兩種“商轉(zhuǎn)公”轉(zhuǎn)換方式,。自去年以來，已有數(shù)十城出臺“商轉(zhuǎn)公”支持政策,，不過具體落地條件存在差異,。

作為公積金政策領(lǐng)域呼聲較高的一項舉措，“商轉(zhuǎn)公”也被視為進一步縮小存量房貸與新發(fā)放房貸利率差距的重要方式,。以鄭州為例,，按照貸款100萬元,、30年等額本息計算，目前首套房購房者“商轉(zhuǎn)公”后月供可減少475.21元,，一年省下利息5700多元,。

不少分析認(rèn)為，推行“商轉(zhuǎn)公”政策的城市還會繼續(xù)擴圍,。不過考慮到繳存規(guī)模和資金使用率限制,，受益空間可能相對有限，部分城市也因此對該項業(yè)務(wù)設(shè)置了一些限制條件,。

“商轉(zhuǎn)公”新政不斷

在很多地方,，“商轉(zhuǎn)公”并非一項全新政策，但部分城市因為前期資金緊張等原因暫停了該項業(yè)務(wù),。

住房公積金貸款由于與商貸利率懸殊,，“商轉(zhuǎn)公”也一直是一項呼聲較高的業(yè)務(wù)，最近兩年隨著部分城市陸續(xù)開通或重啟,，各地市民關(guān)切度進一步提升,。

以鄭州為例，鄭州住房公積金管理中心曾于2015年以前開展過“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù),，后因資金趨緊暫停了該項業(yè)務(wù),。鄭州住房公積金管理中心此前表示，當(dāng)時暫停的主要原因是隨著公積金制度的普及,，公積金貸款需求快速增長，鄭州公積金的資金使用率相對偏高,。

早在2020年11月,、2023年8月等時間點，鄭州住房公積金管理中心回復(fù)市民關(guān)于“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)問題時表示,，按照優(yōu)先保障首套房剛需房的政策定位,，結(jié)合該市公積金資金運作狀況，當(dāng)時仍僅能滿足新購房職工直接辦理公積金貸款使用,，繼續(xù)開通“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)將會影響新購房職工辦理公積金貸款業(yè)務(wù),。

此次鄭州重新開通“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)，并提供了自籌資金,、公積金直還兩種轉(zhuǎn)換方式（業(yè)內(nèi)也稱先還后貸,、以貸沖貸），將切實為市內(nèi)符合條件的購房者進一步減負(fù),。

中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤認(rèn)為,，鄭州以往只有省直、鐵路,、煤炭公積金支持“商轉(zhuǎn)公”,，但覆蓋群體較窄,，流程上也需要先還清商貸，再申請公積金貸款,。此次征求意見出臺,，意味著市直公積金“商轉(zhuǎn)公”即將落地，且同時提供兩種不同的轉(zhuǎn)換方式,，增加了商轉(zhuǎn)公的可操作性,。

2023年政策調(diào)整后，鄭州住房公積金貸款最高限額由80萬元提高至100萬元（多子女家庭符合條件可貸上限額的1.2倍）,。按照貸款100萬元,、30年等額本息計算，目前當(dāng)?shù)厥滋追抗e金貸款利率為3.1%,，與去年9月存量首套房貸利率統(tǒng)一調(diào)整后的LPR水平即3.95%相比,，“商轉(zhuǎn)公”后購房者月供將由4745.37元降至4270.16元，每月少還475.21元,，一年可以省下利息5700多元,。

除鄭州外，據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù),，2023年以來,，已有近30城對“商轉(zhuǎn)公”貸款予以支持，政策主要包括恢復(fù)商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù),、支持“商轉(zhuǎn)公”組合貸款業(yè)務(wù),、降低相關(guān)門檻要求、支持“順位抵押”公積金直還,、擴展“順位抵押”合作銀行范圍等方面,。

記者搜索發(fā)現(xiàn)，目前支持“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的城市中,，既有二線城市,，也有三四線城市，包括沈陽,、太原,、哈爾濱、石家莊,、臺州,、鞍山、龍巖,、東莞,、莆田、株洲、呼和浩特,、日照,、楚雄州、銀川等城市,。

有哪些條件

“‘商轉(zhuǎn)公’在提高公積金使用效率的同時,，也有利于減少已購房家庭貸款利息支出，降低購房成本,，進而修復(fù)市場預(yù)期,，同時也有利于一定程度上釋放居民消費潛力?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜對記者表示,，短期來看，公積金相關(guān)政策仍是各地促進剛性和改善性住房需求入市,、支持購房需求釋放的重要舉措之一,，為了進一步降低購房成本，各地或?qū)⒗^續(xù)結(jié)合自身公積金使用的實際情況因城施策,，推行“商轉(zhuǎn)公”相關(guān)政策的城市有望繼續(xù)擴圍,。

不過，從目前各地“商轉(zhuǎn)公”政策來看,，多地設(shè)置了一定門檻條件,，這與資金使用率限制有關(guān)。比如,，湖南省“商轉(zhuǎn)公”貸款業(yè)務(wù)僅支持擁有唯一一套自住住房的職工家庭申請辦理,，并對商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)實行動態(tài)管理，當(dāng)個貸率介于85%（含）和90%之間時適度限流,，個貸率高于90%時,，則暫緩業(yè)務(wù)預(yù)約及受理。

不過,，部分城市也在優(yōu)化落地條件。以沈陽為例,，近期該市住房公積金管理中心將“商轉(zhuǎn)公”原本要求商業(yè)貸款“已償還5年及以上”的條件,，調(diào)整為“已償還3年及以上”，以此擴大“商轉(zhuǎn)公”貸款政策受益人群,。

根據(jù)《住房公積金管理條例》規(guī)定,，住房公積金在保障繳存職工依規(guī)提取后，剩余資金用于發(fā)放住房公積金貸款,，住房公積金繳存職工在購建,、大修自住住房時可向住房公積金管理中心申請公積金貸款。

2021年，鄭州住房公積金管理中心針對一份“商轉(zhuǎn)公”問題提案的回復(fù)提到,，“商轉(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)屬于國家住房公積金監(jiān)管部門針對有條件的地市倡導(dǎo)的業(yè)務(wù),。作為一種特殊形式的公積金貸款，開展該業(yè)務(wù)的首要前提是：當(dāng)?shù)刈》抗e金個貸使用率（公積金貸款余額占?xì)w集余額比例）不高,，結(jié)余資金（歸集余額減去貸款余額）較多,。

陳文靜此前也指出，公積金繳存余額與個人住房貸款余額之間差距較大,，“商轉(zhuǎn)公”的規(guī)模受限,，對其設(shè)置條件和門檻具備一定必要性。在此背景下,，業(yè)內(nèi)一方面呼吁并預(yù)期“商轉(zhuǎn)公”城市進一步擴圍,，另一方面也對惠及范圍持保守態(tài)度。

數(shù)據(jù)顯示,，截至2022年末,，全國住房公積金繳存余額為9.2萬億元，貸款余額7.3萬億元,，個人住房貸款率78.94%,；同期個人住房貸款余額超過38萬億元。

從鄭州來看,，該市2015年暫?！吧剔D(zhuǎn)公”業(yè)務(wù)的背景在于，當(dāng)年個貸使用率一度達到95.7%（90%為警戒線）,，且長期居高不下,，結(jié)余資金嚴(yán)重不足，為解決資金流動性不足問題,，公積金中心還曾向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)讓存量公積金貸款資產(chǎn)的方式,，從銀行融資45億元。最新數(shù)據(jù)顯示,，截至2023年底,，鄭州市住房公積金個人住房貸款余額、項目貸款余額和購買國債余額的總和占繳存余額的79.83%,。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計,，雖然商業(yè)銀行居民中長期貸款仍顯低迷，但去年部分城市住房公積金貸款提取和貸款使用均有提升,，住房貢獻率有較明顯提升,。

以長沙為例，2023年,，該市公積金提取額同比增長34.7%,，發(fā)放個人住房貸款金額同比增長63.45%,，年末個貸余額1072.9億元，比上年末增加18.25%,，同期繳存總額比上年末增加15.82%,，繳存余額同比增長10.10%。全年個人住房貸款發(fā)放額,、公轉(zhuǎn)商貼息貸款發(fā)放額,、項目貸款發(fā)放額、住房消費提取額的總和與當(dāng)年繳存額的比率為122.88%,，比上年增加31.72個百分點,。

鄭州去年公積金提取金額同比增長了近五成，當(dāng)年個人貸款金額增長約35%,，年內(nèi)繳存余額（1234.08億元）同比增長5.45%,，住房貢獻率95.85%，比上年同期增加24.23個百分點,。2023年,，沈陽個人住房公積金貸款也同比增長56.21%，住房貢獻率103.19%,，比上年增加17.87個百分點,。

（編輯：映雪）