商品房交易總量實現(xiàn)正增長減輕了各方對房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢的擔(dān)憂,。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場總體處于調(diào)整周期，比較直接的體現(xiàn)是新建商品房銷售量回升較為緩慢,。1月至11月,，新建商品住宅銷售量同比下降8%。在新房銷售量下降的情況下,，二手房銷售量增長帶動總量實現(xiàn)正增長,，表明我國房地產(chǎn)市場總需求量仍保持穩(wěn)定，并未出現(xiàn)需求明顯萎縮的情況,，而是交易結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化,。由此，分析我國房地產(chǎn)市場的走勢,，不能只看新房交易量,，而是應(yīng)綜合新房和二手房情況做出準(zhǔn)確判斷。

2023年以來,，我國二手房交易量占住房總交易量比例創(chuàng)歷史新高,。1月至11月，全國二手房交易量占新房和二手房總交易量的比重達(dá)37.1%,，較上年同期提高約10個百分點,，創(chuàng)歷史新高。全國已經(jīng)有7個省和直轄市二手住宅交易量超過新建商品住宅交易量,。二手房交易量在住房交易量中占比越來越大,，住房交易逐步進入存量時代或?qū)⑹谴髣菟叀７叛蹏?，美國?dāng)前的新房交易量僅占住房交易總量的10%左右,。

二手房交易量上漲有多重原因。一些房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)違約,，市場上出現(xiàn)了已售逾期難交付的房地產(chǎn)開發(fā)項目,。很多消費者擔(dān)心購買新房遇到難以交付的項目,，而二手住宅不存在這個問題,，即買即住。同時,，今年以來,，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”“降低首付比例和房貸利率”“降低交易稅費”“降低二手房中介服務(wù)費”“帶押過戶”等政策促進了住房消費需求釋放,，更有助于提高二手住宅流動性。此外,，一些二手房本身就具有地理位置優(yōu)越,、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)等特點,，和位置相對較為偏遠(yuǎn)的新建商品住宅相比,，具有一定優(yōu)勢，當(dāng)本輪價格調(diào)整到購買者心理價位時便出手購買,。

二手房交易量增長將進一步發(fā)揮對房地產(chǎn)市場的帶動作用,。老舊小區(qū)改造、完整居住社區(qū)建設(shè),、城市更新等工作的推進,，大大提高了存量住房品質(zhì)。隨著我國進入城市更新的重要時期,，住房發(fā)展進入存量階段,，存量經(jīng)營將在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中分量更重。房地產(chǎn)業(yè)拉動投資增長的方式也將從過去以大規(guī)模購地開發(fā)為主,，轉(zhuǎn)向購地開發(fā)與存量房更新改造并重,。二手房交易量占比提高，有利于帶動家具,、家電,、家裝等下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時,，在存量住房更新和改造過程中,，將更加注重提升居住服務(wù)品質(zhì)，因此有機會帶動中介,、租賃,、物業(yè)等細(xì)分領(lǐng)域發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)中服務(wù)內(nèi)容的比重將有所增長,。

針對二手房交易占比增長這一趨勢,，結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，宜進一步深挖二手房交易潛力,，出臺有力措施更好釋放二手房需求,。包括進一步調(diào)整優(yōu)化相關(guān)金融支持政策，實行一定稅費,、中介費優(yōu)惠措施,，積極推進完整居住社區(qū)建設(shè)、城市更新，優(yōu)化居住服務(wù)供給,。同時,，完善相關(guān)制度，包括探索建立房屋體檢,、房屋養(yǎng)老金,、房屋保險等，形成房屋安全長效機制,，讓房屋全生命周期安全管理有依據(jù),、有保障，讓老百姓住得安心,。

二手房交易量占比提升,，不代表新建商品住宅就無人問津了。隨著“保交樓”工作扎實推進,，房企紓困及穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險工作開展,，以及加大力度推進現(xiàn)房銷售，新房市場的預(yù)期也將隨之修復(fù)和穩(wěn)定,，新房銷售有望逐步好轉(zhuǎn),。值得關(guān)注的是，房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革也在進行中,，未來新建商品住宅供給將根據(jù)人口變化確定住房需求,，根據(jù)需求確定供給數(shù)量，配置金融資源,，實現(xiàn)以人定房,，以房定地，以房定錢,，避免房地產(chǎn)市場大起大落,。

（編輯:映雪）