人民法院報訊 許軍向趙強購得一套住宅后,，發(fā)現(xiàn)因趙強拖欠其表哥劉威的債務(wù),，之前一直把該房租給劉威夫婦居住，直到趙強還清債務(wù)為止,。多次交涉無果,，許軍將劉威夫婦訴至法院，要求二人立即騰空并搬離案涉房屋,。近日,，江蘇省南通市中級人民法院對此案作出維持一審的終審判決,，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力,，駁回許軍的訴訟請求,。

2018年3月，趙強向表哥劉威借款150萬元,，后雙方簽訂房屋租賃合同,，約定趙強將其所有的人民路20號房屋出租給劉威，以借款150萬元的利息為租金,，在趙強未還清借款時,，劉威有權(quán)居住或者轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借,。此后,，劉威夫婦一直居住于該套房屋內(nèi)，并按時繳納水電,、物業(yè)等費用,。

2020年5月，趙強與許軍簽訂房屋買賣合同,，約定將該人民路20號房屋出售給許軍，購房總價款為120萬元,。在許軍支付30萬元定金后,，詢問能否去看房，趙強回復該房屋現(xiàn)由其表哥劉威夫婦居住,，暫不便看房,。對此，許軍未表示異議,，在支付了剩余款項后,，與趙強一起至不動產(chǎn)登記中心辦理變更登記并領(lǐng)取了該房屋的產(chǎn)權(quán)證書。

因趙強未歸還借款,，案涉房屋一直由劉威夫婦居住,。后許軍便與趙強簽訂了退房退款協(xié)議，約定若趙強一個月內(nèi)未將房屋交付其使用,，則應當退還購房款120萬元,，否則其有權(quán)自行開鎖入住。但一個月后,，趙強未交房亦未退款,。許軍將劉威夫婦訴至海安市人民法院，要求二人立即騰空并搬離案涉房屋,。

海安法院審理后認為,，許軍是通過與趙強簽訂買賣合同的方式取得案涉房屋,，雖然辦理了不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記，起到了權(quán)利公示的作用,，但是出賣方自始未交付,，可見許軍從未實現(xiàn)過對房屋的占有、使用,，未能完全取得房屋的所有權(quán)權(quán)能,。而當事人主張物權(quán)排除妨害的前提是其已經(jīng)取得相應的物權(quán)權(quán)能，故在所有權(quán)與占有權(quán)相分離的情況下,，尚不能認定許軍有權(quán)基于房屋所有權(quán)人地位而要求房屋的實際占有人排除妨害,。

此外，劉威夫婦在房屋買賣前就已與趙強簽訂房屋租賃合同,，二人對房屋的使用不屬于非法侵占,。在許軍支付定金、要求看房時,，趙強便告知劉威夫婦居住于此,，不便看房。依據(jù)買賣不破租賃原則,，許軍在明知該房屋已被出租的情況下仍然購買,，應當承擔相應后果，無權(quán)要求劉威夫婦搬離房屋,。同時法院釋明,，若許軍認為因未能實際取得對房屋的實際占有致使自身權(quán)利受損，可依法向合同相對方趙強主張賠償責任,。

一審判決后,，許軍提起上訴。南通中院審理后維持了原判,。

（編輯：映雪）