人民法院報(bào)訊 許軍向趙強(qiáng)購得一套住宅后,，發(fā)現(xiàn)因趙強(qiáng)拖欠其表哥劉威的債務(wù),，之前一直把該房租給劉威夫婦居住,，直到趙強(qiáng)還清債務(wù)為止。多次交涉無果,，許軍將劉威夫婦訴至法院,，要求二人立即騰空并搬離案涉房屋。近日,，江蘇省南通市中級人民法院對此案作出維持一審的終審判決，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的,，不影響租賃合同的效力，駁回許軍的訴訟請求,。

2018年3月,，趙強(qiáng)向表哥劉威借款150萬元，后雙方簽訂房屋租賃合同,，約定趙強(qiáng)將其所有的人民路20號房屋出租給劉威,，以借款150萬元的利息為租金,，在趙強(qiáng)未還清借款時(shí),，劉威有權(quán)居住或者轉(zhuǎn)租,、轉(zhuǎn)借,。此后,，劉威夫婦一直居住于該套房屋內(nèi)，并按時(shí)繳納水電,、物業(yè)等費(fèi)用,。

2020年5月,，趙強(qiáng)與許軍簽訂房屋買賣合同，約定將該人民路20號房屋出售給許軍,，購房總價(jià)款為120萬元。在許軍支付30萬元定金后,，詢問能否去看房，趙強(qiáng)回復(fù)該房屋現(xiàn)由其表哥劉威夫婦居住,，暫不便看房,。對此,，許軍未表示異議，在支付了剩余款項(xiàng)后,，與趙強(qiáng)一起至不動產(chǎn)登記中心辦理變更登記并領(lǐng)取了該房屋的產(chǎn)權(quán)證書,。

因趙強(qiáng)未歸還借款,，案涉房屋一直由劉威夫婦居住。后許軍便與趙強(qiáng)簽訂了退房退款協(xié)議,，約定若趙強(qiáng)一個(gè)月內(nèi)未將房屋交付其使用,，則應(yīng)當(dāng)退還購房款120萬元,，否則其有權(quán)自行開鎖入住,。但一個(gè)月后，趙強(qiáng)未交房亦未退款,。許軍將劉威夫婦訴至海安市人民法院,，要求二人立即騰空并搬離案涉房屋,。

海安法院審理后認(rèn)為,，許軍是通過與趙強(qiáng)簽訂買賣合同的方式取得案涉房屋，雖然辦理了不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變更登記,，起到了權(quán)利公示的作用,，但是出賣方自始未交付,，可見許軍從未實(shí)現(xiàn)過對房屋的占有、使用,，未能完全取得房屋的所有權(quán)權(quán)能,。而當(dāng)事人主張物權(quán)排除妨害的前提是其已經(jīng)取得相應(yīng)的物權(quán)權(quán)能,，故在所有權(quán)與占有權(quán)相分離的情況下,，尚不能認(rèn)定許軍有權(quán)基于房屋所有權(quán)人地位而要求房屋的實(shí)際占有人排除妨害,。

此外，劉威夫婦在房屋買賣前就已與趙強(qiáng)簽訂房屋租賃合同,，二人對房屋的使用不屬于非法侵占。在許軍支付定金,、要求看房時(shí),，趙強(qiáng)便告知?jiǎng)⑼驄D居住于此,，不便看房。依據(jù)買賣不破租賃原則,，許軍在明知該房屋已被出租的情況下仍然購買，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)后果,，無權(quán)要求劉威夫婦搬離房屋,。同時(shí)法院釋明,，若許軍認(rèn)為因未能實(shí)際取得對房屋的實(shí)際占有致使自身權(quán)利受損,，可依法向合同相對方趙強(qiáng)主張賠償責(zé)任,。

一審判決后,，許軍提起上訴,。南通中院審理后維持了原判,。

（編輯：映雪）