不能及時收取物業(yè)費,,物業(yè)公司難以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),;沒有享受到應(yīng)有的服務(wù),業(yè)主又拒絕交納物業(yè)費……如何才能跳出這一惡性循環(huán),,構(gòu)建小區(qū)居民與物業(yè)公司雙贏的良性循環(huán),?
一些小區(qū)存在物業(yè)費收取難的問題,并因此產(chǎn)生矛盾糾紛
近日,,河南輝縣市人民法院審理了一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件,。鄭某某購買了某小區(qū)住宅并與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》。物業(yè)公司按照協(xié)議履行了相關(guān)權(quán)利義務(wù),,為住戶提供物業(yè)管理服務(wù),。但鄭某某因?qū)ξ飿I(yè)公司拒絕維修房頂不滿,自2020年3月起一直拒交物業(yè)費,,物業(yè)公司多次催交未果,遂將鄭某某訴至法院,。法院最終判決,,鄭某某于10日內(nèi)支付物業(yè)費等相關(guān)費用。
生活中,,一些小區(qū)存在物業(yè)費收取難的問題,,業(yè)主和物業(yè)公司之間因此產(chǎn)生了許多矛盾,。有的老舊小區(qū),由于原本沒有物業(yè)服務(wù),,居民也不習(xí)慣交納物業(yè)費,,即便有物業(yè)公司入駐,居民對交納物業(yè)費也頗有怨言,。黑龍江哈爾濱市讀者聞先生反映,,他所居住的老舊小區(qū)長期得不到維修、維護,,小區(qū)設(shè)施設(shè)備老化,、銹蝕,屋面防水層,、樓體墻體,、小區(qū)路面等處的小毛病、小破損由于沒有及時維修,,經(jīng)常拖成大問題,。“業(yè)主對物業(yè)公司意見很大,,向各個部門投訴都沒有效果,,只能拒交物業(yè)費,但物業(yè)公司又以此為由‘棄管’小區(qū),,導(dǎo)致小區(qū)更加破敗,。”聞先生說,。
不能及時足額收取物業(yè)費,,導(dǎo)致一些物業(yè)公司難以提升服務(wù)質(zhì)量?!耙恍├吓f小區(qū)物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)并不高,,每年收取的費用并不多,但人工成本卻越來越高,,物業(yè)聘請保潔,、保安等人工開支逐年增加。如果物業(yè)費不能按時足額收齊,,物業(yè)公司也無法給小區(qū)居民提供更好的服務(wù),。”廣東深圳市一小區(qū)物業(yè)經(jīng)理說,,物業(yè)公司因催交方式有限,,對于拖欠物業(yè)費的問題也很無奈。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示:“物業(yè)服務(wù)是針對全體業(yè)主和整個小區(qū)的,如果業(yè)主拒交物業(yè)費,,會導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)費不足,、運營不暢。一般情況下,,業(yè)主不能拒交物業(yè)費,。如果對物業(yè)服務(wù)有意見,業(yè)主可以通過業(yè)主委員會向物業(yè)公司反饋問題,,也可以向街道或物業(yè)管理部門投訴舉報,,或提起訴訟或仲裁,或依照法定程序重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方式維護自身合法權(quán)益,?!?
為了催收物業(yè)費,有的物業(yè)公司采取停水,、斷電,、限制門禁等過激方式。杜女士是甘肅隴南市某小區(qū)業(yè)主,,她認(rèn)為物業(yè)服務(wù)不到位,,便沒有按時交納物業(yè)費?!拔飿I(yè)公司不僅拒絕退還裝修保證金,,還拒絕給我充水電費,嚴(yán)重影響了正常生活,?!倍排空f。
“業(yè)主不交物業(yè)費,,就不開通門禁權(quán)限,,使業(yè)主無法進入小區(qū)”“小區(qū)電梯都被物業(yè)停了”……類似這樣物業(yè)公司迫使業(yè)主交納物業(yè)費的行為,不僅不能解決問題,,還有可能激化雙方矛盾,,一些行為已經(jīng)涉嫌違法。
根據(jù)民法典的相關(guān)規(guī)定,,物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電,、供水、供熱,、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費,。“物業(yè)公司合法催收物業(yè)費的方式有電話,、短信或上門溝通等等,,溝通無果可向人民調(diào)解組織申請調(diào)解或向人民法院提起訴訟。物業(yè)公司只有真正從居民角度改善服務(wù)水平,切實解決問題,,才能從源頭解決物業(yè)費收取難的問題?!焙现曛奘兄屑壢嗣穹ㄔ貉芯渴抑魅梧嚠嬑恼f,。
業(yè)主拒交物業(yè)費,大多與服務(wù)不到位,、收費不透明,、權(quán)責(zé)不清晰有關(guān)
記者調(diào)查了多起法院審理的物業(yè)服務(wù)糾紛案件后發(fā)現(xiàn),業(yè)主拒交物業(yè)費的原因具有一定共性,,大多與物業(yè)服務(wù)不到位,、收費標(biāo)準(zhǔn)不透明、權(quán)責(zé)劃分不清晰有關(guān),。
物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量未達預(yù)期是大部分居民拒交物業(yè)費的原因,。有讀者來信反映,小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平與物業(yè)費用不匹配:單元樓門禁年久失修,,保安人員形同虛設(shè),,無法保證居民財產(chǎn)和人身安全;維修師傅態(tài)度不佳,,收費還高,;樓道衛(wèi)生基本靠業(yè)主自己打掃,綠化帶由于無人維護,,蚊蟲很多,;路燈、監(jiān)控等損壞后,,業(yè)主反復(fù)催促,,物業(yè)極少回應(yīng);電梯的應(yīng)急電話總是打不通,,出現(xiàn)電梯事故后果不堪設(shè)想……凡此種種,,業(yè)主對物業(yè)的信任度逐漸消磨殆盡。
有的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)收費的項目,、標(biāo)準(zhǔn),、用途等不透明,存在隨意漲價等情況,。一些物業(yè)公司制定不合理的收費項目,,如收取居委會費、電纜費等,。還有一些物業(yè)公司不公示物業(yè)費使用情況,,或擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)。
河北保定市讀者王先生反映,自己所在小區(qū)的物業(yè)公司擅自調(diào)整價格,,未經(jīng)過業(yè)主大會表決,,也未向有關(guān)部門備案,就提高了物業(yè)費價格,?!拔覀冃^(qū)比照一級物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)收費,然而物業(yè)服務(wù)根本達不到一級物業(yè)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),。物業(yè)管理巡查不到位,,小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境不達標(biāo),物業(yè)公司也很少主動與業(yè)主進行溝通協(xié)商,?!?
還有業(yè)主認(rèn)為物業(yè)費定價過高,質(zhì)價不符,。如果認(rèn)為物業(yè)費定價過高或物業(yè)服務(wù)不到位,,可成立業(yè)主委員會,通過業(yè)主委員會對物業(yè)費定價和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進行約定,。不過,,在現(xiàn)實中,許多小區(qū)并未成立業(yè)主委員會,,業(yè)主想與物業(yè)公司協(xié)商物業(yè)費價格面臨重重困難,。
此外,物業(yè)公司與開發(fā)商之間權(quán)責(zé)劃分也不清晰,。一般情況下,,在小區(qū)業(yè)委會成立之前,多數(shù)小區(qū)均由開發(fā)商聘用的物業(yè)公司進行管理服務(wù),。北京市讀者王卉反映,,在收房期間,開發(fā)商強行要求業(yè)主必須接受開發(fā)商指定的物業(yè)公司,,若不接受則無法收房,。“入住后,,小區(qū)居民發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)不到位,、收費也不合理,但由于遲遲沒能成立業(yè)委會,,導(dǎo)致難以更換新的物業(yè)公司,。”王卉說,。
一些中小物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量較差,,群眾滿意度低,,同時,社區(qū),、物業(yè)企業(yè),、居民“三方聯(lián)動”機制沒有形成,物業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生的矛盾,、問題往往會被物業(yè)轉(zhuǎn)嫁給社區(qū),。“社區(qū)雖然不能直接插手物業(yè)管理,,但可以加強監(jiān)督引導(dǎo)。比如,,完善物業(yè)管理綜合考核評價機制,,將物業(yè)管理工作納入社區(qū)年度工作考核范疇,推進社區(qū)主動,、積極加強與物業(yè)企業(yè)的溝通協(xié)調(diào),。再比如,建立健全物業(yè)企業(yè)負(fù)面清單管理制度,、物業(yè)管理區(qū)域日常巡查通報制度,,監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主大會、業(yè)委會或物管會,、物業(yè)服務(wù)人員依法履行職責(zé),。”吉林省吉林市一名街道工作人員表示,。
增加溝通協(xié)商,,提升服務(wù)質(zhì)量,破解物業(yè)費收取難題
如何破解物業(yè)費收取難題,,構(gòu)建小區(qū)居民與物業(yè)公司之間良好的關(guān)系,?許多地方開展了積極探索。
在小區(qū)管理中,,業(yè)委會是重要的紐帶,,規(guī)范業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會建設(shè),對于調(diào)解解決業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾發(fā)揮著重要作用,。業(yè)委會可作為業(yè)主與物業(yè)公司溝通的橋梁,,協(xié)商改進物業(yè)服務(wù)事宜,也可在必要時組織召開業(yè)主大會表決更換物業(yè)公司,,促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平,。
四川成都市一小區(qū)去年4月成立首屆業(yè)委會后,與物業(yè)公司積極協(xié)商,,不僅降低了物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn),,而且還將此前總計360萬元的物業(yè)費差額以免除物業(yè)費的形式予以沖銷,。業(yè)委會上崗后在監(jiān)督、協(xié)助物業(yè)提供服務(wù)的過程中,,發(fā)現(xiàn)合同漏洞,,采取積極措施,保證了核定費用與實收費用一致,,有效維護了業(yè)主權(quán)益,。
“還可以建立相關(guān)的價格調(diào)節(jié)機制,由業(yè)主代表與物業(yè)公司進行協(xié)商談判,,達成共識,。”樓建波說,。目前規(guī)定物業(yè)費可以按月,、季或年交納,但大部分物業(yè)公司都按年收費,,弱化了業(yè)主與物業(yè)公司之間的溝通,。專家建議,可以適當(dāng)調(diào)整物業(yè)交費機制,,例如按季度交納物業(yè)費,,以增加物業(yè)公司與業(yè)主之間的交流機會。
針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)行業(yè)準(zhǔn)入門檻不高,,素質(zhì)良莠不齊,,部分企業(yè)存在服務(wù)意識不強、服務(wù)行為不規(guī)范,、服務(wù)信息不公開,、亂收費等現(xiàn)象,鄧畫文表示:“物業(yè)公司和小區(qū)居民要進行更多溝通,,同時也要提升物業(yè)公司的服務(wù)管理水平,,在協(xié)商的基礎(chǔ)上制定細(xì)化物業(yè)管理的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?!?
在湖北恩施土家族苗族自治州讀者汪??磥恚飿I(yè)管理行為具有比較明顯的公共屬性,,“實行物業(yè)服務(wù)內(nèi)容,、收費標(biāo)準(zhǔn)和收費辦法公示制度很有必要,可以增加收費透明度,,保障業(yè)主知情權(quán),、監(jiān)督權(quán)。相關(guān)部門也可以督促物業(yè)公司完善服務(wù)質(zhì)量考核機制,,加強服務(wù)質(zhì)量日常監(jiān)督,?!?
目前,還有一些業(yè)主不了解物業(yè)管理的有償收費服務(wù),,對物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容存在認(rèn)識誤區(qū),,將小區(qū)范圍內(nèi)出現(xiàn)的所有問題都?xì)w責(zé)于物業(yè)。對此,,山西太原市讀者趙挺偉建議加大宣傳力度,,幫助小區(qū)居民厘清開發(fā)商、物業(yè)公司等的責(zé)任,,“物業(yè)公司也應(yīng)在合理合法合規(guī)的前提下,,督促業(yè)主及時交費,同時也要為小區(qū)居民提供更高水平的服務(wù),。只有享受到了舒心的物業(yè)服務(wù),,物業(yè)費才交得順心?!保▌⒆送⑴c采寫)《 人民日報 》( 2023年10月30日 07 版)
編輯:映雪
