繼中央政治局會議定調(diào)“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”、住建部明確了政策支持方向后,，多地隨即跟上,，邁出落實(shí)的步伐。北京,、深圳,、廣州、上海四個一線城市已相繼站出來進(jìn)行表態(tài),。

醞釀中的利好或?qū)⒒菁澳男┏鞘?？又將覆蓋到哪些方面？

一線城市紛紛表態(tài)

7月24日,，中央政治局會議要求,，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱,，更好滿足居民剛性和改善性住房需求,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

住建部緊接著明確了政策發(fā)力方向：大力支持剛性和改善性住房需求,，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率,、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施,；繼續(xù)做好保交樓工作,，加快項目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益,。

一線城市的最新表態(tài),，也圍繞著這幾個方向展開。

29日晚,，北京市住建委表示,，堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，結(jié)合北京房地產(chǎn)市場實(shí)際情況,，會同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實(shí)工作,，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

30日,，深圳市住建局表示，將結(jié)合深圳市房地產(chǎn)實(shí)際情況,，會同市有關(guān)部門,、中央駐深機(jī)構(gòu)和各區(qū)抓好貫徹落實(shí),，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實(shí)推進(jìn)保交樓工作,，切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序,，促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

30日,，廣州市住建局也表示,，將堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，實(shí)事求是抓緊推進(jìn)落實(shí),，將結(jié)合廣州實(shí)際盡快推出有關(guān)政策措施,，大力支持、更好地滿足剛性和改善性住房需求,，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

31日，上海市住建委,、市房管局表示,，將堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，完整,、準(zhǔn)確,、全面貫徹新發(fā)展理念，因城施策,，支持剛性和改善性住房需求,，做好保交樓、保民生,、保穩(wěn)定工作,，促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來,，一線城市及時跟進(jìn)表態(tài),，表明了政策放松的預(yù)期越來越清晰、寬松信號越來越明朗,。

“這是2017年以來首次四個一線城市集中表態(tài),，說明政策方向高度一致。各地的表述都很相似,，尤其是都有‘結(jié)合各地實(shí)際’的表述,，所以我們認(rèn)為，但凡市場交易有疲軟的地方,，都是后續(xù)政策會寬松的領(lǐng)域,。尤其是在降低購房門檻,、貸款成本和稅費(fèi)成本等方面,，將是一線城市持續(xù)放松的重點(diǎn)內(nèi)容,。”嚴(yán)躍進(jìn)說,。

政策“工具箱”里有什么,？

在當(dāng)前供求關(guān)系發(fā)生重大變化的過程中，既然調(diào)整已箭在弦上,，政策寬松的邊界和趨勢或在哪里,？

業(yè)內(nèi)指出，房地產(chǎn)調(diào)控的核心手段可以總結(jié)“限購,、限貸,、限商、限售,、限價,、限公”，上述手段都屬于我國目前限制性樓市調(diào)控政策,，“六限”疊加也被認(rèn)為是上一輪樓市調(diào)控的重要標(biāo)志,。

上海易居房地產(chǎn)研究院31日發(fā)布的《一線城市購房政策研究報告》(以下簡稱“報告”)，從限購,、限貸,、普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)政策等內(nèi)容對四個一線城市重點(diǎn)政策進(jìn)行分析,。

——限購,、限貸政策

在限購方面，報告指出一線城市政策總體嚴(yán)厲,，在本地戶籍和外地戶籍,、離婚后、商住房和特定區(qū)域購房等方面都有體現(xiàn),。本地戶籍限購方面,，深圳最嚴(yán)，新落戶的購房者也需要具備社保繳納條件,；而在外地戶籍的限購方面,，上海最嚴(yán)，單身人士沒有購房資格,。

在限貸方面,，報告認(rèn)為一線城市同樣在首付比例、房貸利率等層面受到了更嚴(yán)格的限制,，同時在二套房方面有更明顯的體現(xiàn),。其中，最受關(guān)注的“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策,，在四個一線城市中都有體現(xiàn),，導(dǎo)致很多換房需求無法享受到首套房的優(yōu)惠,。

未來“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策會如何調(diào)整？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，一線城市大概率會有針對性地實(shí)施“認(rèn)房不用認(rèn)貸”,，既讓市場有所好轉(zhuǎn)，又不至于刺激房價上漲,。

“像北京,、上海這種城市，現(xiàn)在市場雖然有一定程度的調(diào)整,，但是它的購買力還是比較旺盛的,，所以政策不太可能直接把‘認(rèn)房又認(rèn)貸’轉(zhuǎn)化為‘全面首套’。有可能針對其中受影響最大的一小部分人群,，做一些定向的寬松,，那么對于市場來說影響就是可控的?！睆埓髠フf,。

——稅費(fèi)政策與“非普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)

報告從稅費(fèi)政策方面分析，對比全國二三線城市,，一線城市契稅和增值稅的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)也相對較重,。后續(xù)若對這兩種稅費(fèi)進(jìn)行調(diào)整，則可以比較明顯降低交易成本,。

住建部此次提出的“改善性住房換購稅減免”,，也與財政部、稅務(wù)總局在去年9月發(fā)布的《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》一脈相承,，對于“賣一買一”的置業(yè)人群,，實(shí)行個人所得稅退稅優(yōu)惠，最高全部退還,。

“此次住建部的表態(tài)強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步落實(shí)好改善性住房換購稅費(fèi)減免,，預(yù)計后續(xù)針對換房需求的政策支持將進(jìn)一步加大?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜認(rèn)為,。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則指出，預(yù)計稅收政策可能有兩個調(diào)整方向,，除了熱點(diǎn)城市增值稅免征期從5年回到2年,，降低住房交易成本；還有就是優(yōu)化調(diào)整非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),，比如取消總價認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),。

當(dāng)前，調(diào)整非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)也已成為購房人熱議的話題,。報告認(rèn)為,，一線城市總體執(zhí)行了略過時的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),，導(dǎo)致很多住房交易無法納入到普通住宅的范疇之中。計算顯示,，若戶型認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放開，一線城市約5%的購房家庭有望享受到“調(diào)檔”優(yōu)惠,。

陳文靜則指出,，盡管現(xiàn)行普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后有利于更好地滿足居民的住房需求，但其難點(diǎn)在于如何確定不同片區(qū)項目單價或總價標(biāo)準(zhǔn),，價格的高低也直接影響著受益購房群體的范圍以及政策力度大小,。

東吳證券認(rèn)為，更可能的政策調(diào)整情況是,，為有效釋放剛需和改善性需求,，各地在取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、調(diào)整“非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”,、降低“二套房首付比例”等方面會選擇性地出臺一攬子措施,，并且很可能與試點(diǎn)“一區(qū)一策”相結(jié)合。

(編輯:映雪)