伴隨著20億人次投入春運,，壓抑了三年的返鄉(xiāng)置業(yè)需求開始釋放。
“過了元旦,，感覺縣城樓市的銷量一下就起來了,。我們在河南,、安徽的項目，大年三十居然賣了不少,，初一下午又有簽約的,。從業(yè)地產(chǎn)二十年來都沒見過?！蹦撤科蠊芾砣耸坷盍翆r代財經(jīng)表示,。
“保守估計，相比去年同期的低基數(shù),，春節(jié)期間我們的銷量會上漲三至四倍,。有樓盤半個月賣了去年半年的量?！崩盍练Q,，公司的銷售人員忙著與返鄉(xiāng)潮賽跑，春節(jié)期間,，僅除夕下午到初一上午放了假,。
交通運輸部預計，2023年春運期間客流總量將達到20.95億人次,，比去年同期增長99.5%,，恢復到2019年同期的70.3%。
返鄉(xiāng)人潮為低迷已久的低線級樓市帶來一抹暖意,?？硕饠?shù)據(jù)顯示，40個重點城市在春節(jié)黃金周的新房成交量僅為35.7萬平方米,，同比下降14%,，與疫情尚未開始的2019年同期相比降幅也達到了32%。
其中,，一線城市春節(jié)周的新房成交面積同比下降72%,，二線同比降幅也達到了28%，而三四線“逆勢翻紅”,，返鄉(xiāng)置業(yè)初見端倪，同比上漲13%,。
“過完元旦就賣瘋了”
河南的地產(chǎn)從業(yè)者迎來一個忙碌的春節(jié),。
“過完元旦（現(xiàn)房及準現(xiàn)房）就賣瘋了，我們在新鄉(xiāng)的項目在春節(jié)前沒貨了,。政府都在開土地推介會,，我們的投資總已經(jīng)在找地了?！崩盍两榻B稱,。
河南省披露，2023年春運客流總量預計約為8816.1萬人次，較2022年同期增長168.2%,，恢復到2019年同期的49.8%,。人口較多、返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)及置業(yè)人數(shù)較多的縣市,，成為多家房企搶灘的重點,。
南陽市為個中典型。南陽市人社局最新可查詢的數(shù)據(jù)顯示,，2020年有232.5萬南陽人外出務工,，一年掙回412.16億元。據(jù)南陽市政府,，2022年全市有1.5萬人返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè),。
南陽市中梁·金科·江山印項目的銷售經(jīng)理對時代財經(jīng)表示：“我們今年大年初一開始上班，新年一個月賣了往常兩個月的量,?！?
南陽市多個新盤加大春節(jié)營銷力度。其中,，綠都·金科·觀天下推出6萬元返鄉(xiāng)置業(yè)補貼,，部分房源享83折?！耙黄比f金”,，中梁·瓏熙府的營銷資料則顯示，憑返鄉(xiāng)車票購房可抵一萬元,，新年限時認購享85折,，另設有老帶新及全民推薦成交獎一萬元/套。
李亮感受到,，河南,、山東、安徽,、四川,、湖北等人口大省有明顯的返鄉(xiāng)置業(yè)潮。其中,，銷量較為突出的地區(qū)包括,，河南省人口較多的縣市，如南陽市鄧州縣,、方城縣,，信陽市羅山縣，以及安徽省人口外出做生意較多的縣市,，如馬鞍山市和宣城市,。
時代財經(jīng)獲悉,，另一家布局低線市場房企的“返鄉(xiāng)機會項目”也有所升溫，春節(jié)前一周,，其到訪量環(huán)比上漲54%,，認購量環(huán)比上漲92%，金額環(huán)比上漲87%,，成為該房企業(yè)績的主要增量,。
該房企感受到，四川,、云南,、安徽、河南,、江西,、重慶等地返鄉(xiāng)潮表現(xiàn)顯著。
值得注意的是,，這場闊別三年的返鄉(xiāng)置業(yè)潮,，依然存在冷熱不均的情況。對于低線級樓市,，有地產(chǎn)從業(yè)者感受到久違的暖意,，也有人表示“挺糟心的”。
也有部分縣市的行情表現(xiàn)平淡,。時代財經(jīng)走訪湖南省常德市某縣城發(fā)現(xiàn),，多個項目春節(jié)期間的到訪量有所回暖，但表現(xiàn)并不突出,。不少售樓處處于“躺平”狀態(tài),，開工較晚。
有房企高管坦言,，現(xiàn)在的低線級市場,，營銷的帶動效果較弱，能否成交主要看渠道,、價格和性價比,。
長期關注低線樓市的地產(chǎn)從業(yè)者江喬認為，低線樓市的返鄉(xiāng)置業(yè)行情也與省會高度相關,。對于湖南等強省會的省份,，不少返鄉(xiāng)置業(yè)的需求被省會所吸納，三四線城市及縣城的返鄉(xiāng)置業(yè)表現(xiàn)較弱,。而對于安徽、河南等省份,，可能有不少省外返鄉(xiāng)人員覺得,，省會吸引力較弱,，不如在老家縣城安家。
低線市場告別高周轉(zhuǎn),？
返鄉(xiāng)置業(yè)的熱度是否為曇花一現(xiàn),，三線及以下市場長期走勢如何？多位地產(chǎn)人表示謹慎樂觀,，認為未來低線市場的機會不會太多,，房企應該轉(zhuǎn)變打法。
棚改貨幣化安置,、城鎮(zhèn)化紅利,，曾為三四線及縣城樓市帶來熱烈的行情。廣袤的低線級市場,，跑出了碧桂園（2007.HK）,、中梁控股（2772.HK）、金科股份（000656.SZ）等頭部企業(yè),。
中梁控股董事長楊劍有耳熟能詳?shù)拿裕骸叭绻季忠欢€城市是開大奔,，布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔,，我開50輛寶馬mini,，我還是大有機會的?！?
具體而言,，低線級市場的地價低、資金及取證等方面的監(jiān)管較為靈活,，房企從而多采取資金高周轉(zhuǎn)的打法,，快速攤大版圖。
李亮表示：“我對投發(fā)人員的要求是,，二線城市拿地的自有資金回報率為20%,，三四線為30%，縣城為45%,。50%的資金投巨無霸項目,，另外50%投標準小項目?！?
江喬表示,，龍頭房企A在湖南省某縣城的項目，年化自有資金回報率可以做到一千個點,。
然而,，當樓市入秋，三線及以下的市場率先降溫,。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，2021年8月,，三線城市新房價格環(huán)比零增長，為2016年以來首次停止增長,；此后直至2022年12月,，環(huán)比均為負增長；其中,，2022年4月環(huán)比跌幅最大,，達-0.6%。
[這是圖說]
易居研究院報告指出,，2022年,，100個城市中，一,、二,、三四線的新建商品住宅存銷比分別為12.4、18.0和21.9個月,。三類城市的去化周期都超過一年,，說明銷售壓力都很大，其中三四線城市去化壓力最大,。
“三線及以下市場分化加劇,，過往虛火的縣市，成交量價急劇下調(diào),，而供需健康的縣市,，成交情況尚能保溫?！苯瓎陶J為,。
過往的粗放式發(fā)展也為房企埋下諸多隱雷。江喬坦言,，A房企在湖南省的銷售業(yè)績過往多年位居集團前列,，但利潤實際上為負，原因在于攤子太大,，拿了很多不賺錢的地,。
“行情好的時候，管理者的精力都放在擴張上面,。為了達成業(yè)績,，部分投資人員大肆搶地，即使知道有些地塊資質(zhì)不佳,，也會自行調(diào)高年化自有資金回報率,。”
“現(xiàn)在A房企內(nèi)部基本沒人提高周轉(zhuǎn)了?！彼J為,，未來三線及以下的市場空間不會太大，留給房企的試錯空間變小了,，未來房企的布局應該更加強調(diào)“穩(wěn)”和“準”。
李亮也表示：“我們在探討如何做小規(guī)模,?！彼詫Φ途€級樓市懷抱信心。其稱,，就河南市場而言,，之前供應太多，現(xiàn)在庫存也去得差不多了,。不少縣城兩年沒拍出地了,，供需關系即將逆轉(zhuǎn)，“堅持下去還是有希望的”,。
（文中受訪者均為化名,。）
編輯:映雪
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