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這是巨大的政策變化信號,，有望標(biāo)志著我國的住房發(fā)展真正進(jìn)入理性發(fā)展時代,。

文｜國家行政學(xué)院決策咨詢部副主任、研究員,、博導(dǎo) 王小廣

今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議,，將“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”納入到繼續(xù)深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的四項任務(wù)之一，并明確提出要堅持“房子是用來住的,、不是用來炒的”的定位,。這是巨大的政策變化信號，標(biāo)志著我國住房發(fā)展有望真正進(jìn)入理性發(fā)展時代,。

過去的房地產(chǎn)調(diào)控之所以難見成效,，或與調(diào)控的預(yù)期結(jié)果相反，主要原因就是沒有明確房地產(chǎn)發(fā)展的長期定位,，混淆了住房的投資屬性與消費(fèi)屬性,。

中外研究和實踐表明，住房盡管既有消費(fèi)屬性,，也有投資屬性,，但主要功能是用于居住，不是用于投資,。

“房子是用來住的,，不是用來炒的?！边@話非常通俗,，但卻是一條真理、一條鐵律,。違背了真理,、鐵律，必定會有惡果,。特別是住房這樣重要的民生產(chǎn)品,，如果定位出現(xiàn)偏差、嚴(yán)重偏離正確的發(fā)展方向,，一定會導(dǎo)致各種問題,、矛盾和風(fēng)險，由此形成的房地產(chǎn)泡沫化,、經(jīng)濟(jì)泡沫化將會對經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生巨大的破壞作用,。

投資投機(jī)需求是無限的

我國房地產(chǎn)發(fā)展一直存在不健康、不理性的因素,。此前一輪房地產(chǎn)政策的調(diào)整也演化為一線,、二線城市房地產(chǎn)銷售量再次出現(xiàn)暴增，并伴隨房價暴漲,。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，1-11月,，商品房銷售面積和銷售額分別增長24.3%和37.5%，其中住宅增長還要高些,，分別增長24.5%和39.3%,。這一漲幅遠(yuǎn)超過了2013年的快速增長，僅低于2009年暴漲,。

首先,，這與政策的預(yù)期目標(biāo)相背離。這一輪房地產(chǎn)政策的調(diào)整,，主要是想消化三線,、四線城市的過量庫存，結(jié)果卻是一線,、二線城市房地產(chǎn)量價齊升,，一些一線城市房價暴漲40%以上。這與去庫存,、解決房地產(chǎn)發(fā)展問題的初衷相違背,。

我們的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在一線,、二線城市購房多是有房人,，買了二套又買第三套，買了10套又買第11套,，明顯是投資投機(jī)性購買,。

投資性需求的特點就是房價越漲越買，而剛需的特點是對價格相對不敏感,。這些巨額的成交量多是投資性需求,，還有一些是年青人恐慌性需求的釋放。

當(dāng)存在較大的當(dāng)期銷售庫存時,，如果賣給無房者,，就是消化庫存。但如果是賣給有房者,，特別是賣給多套住房者,，只是發(fā)生庫存的轉(zhuǎn)移，并不減少庫存,。這時由房地產(chǎn)商的庫存轉(zhuǎn)為投資者的庫存,。

其次，資金更多向房地產(chǎn)集中,，不僅加劇了房地產(chǎn)過熱程度和潛在的金融風(fēng)險,，而且嚴(yán)重影響了實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

資金過度向房地產(chǎn)流動,，必然導(dǎo)致實體經(jīng)濟(jì)資金不足,。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),，2016年1-11月累計,，固定資產(chǎn)投資到位資金總額為548462億元,，同比僅增長5.4%，凈增資金28317億元,，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資實際到位資金為129484億元,，增長15.0%，新增資金17922億元,，占全部投資到位凈增資金的63.3%,，即投資到位新增資金中的一半多流向了房地產(chǎn)。

一些商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)也顯示,，2016年的新增貸款中用于房地產(chǎn)的高達(dá)90%以上,。資金流的嚴(yán)重偏移，對實體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的“擠出效應(yīng)”,，應(yīng)引導(dǎo)高度重視,。

三是不利于“雙創(chuàng)”政策和創(chuàng)新驅(qū)動戰(zhàn)略的實施。房地產(chǎn)過熱影響最大的是創(chuàng)業(yè)熱情高漲的年輕人,。房價過高既加劇他們的住房負(fù)擔(dān),，又影響了他們的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新激情，使許多人滋生浮躁,、投機(jī)心理,，不利于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活動有序開展。我們認(rèn)為,，這次部分一線,、二線房地產(chǎn)行業(yè)的意外暴漲可能對明后年的經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生新的壓力，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)再次下行,。

房地產(chǎn)調(diào)控之所以再一次陷入困境,，再一次與預(yù)期相反，根本原因就是住房的定位問題沒有解決,。試想,，如果為了滿足人們的投資需求，再多的土地供應(yīng),、再多的住房供給,，都是無法滿足的。因為投資投機(jī)需求是無限的,，但居住需求是有限的,。

必須長期堅定抑制投資投機(jī)需求

沒有一個國家是靠房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)泡沫來實現(xiàn)現(xiàn)代化的,，依賴房地產(chǎn)過熱發(fā)展經(jīng)濟(jì)就是一劑“毒藥”,，就是新的“發(fā)展鴉片”,，到頭來會出大事，會把以前好的成果全喪失掉,。

住房的消費(fèi)應(yīng)占多大比例,、投資應(yīng)占多大比例，可能是一個難以回答的問題,。但我的研究表明,，投資屬性不能超過10%，消費(fèi)屬性要保持在90%以上,。

住房的消費(fèi)與投資之間的關(guān)系,，就像就業(yè)與失業(yè)的關(guān)系，失業(yè)率達(dá)到多少會造成經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)不穩(wěn)定,、產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險或重大危機(jī),？

歷史上最嚴(yán)重的失業(yè)率是美國的大蕭條，失業(yè)率達(dá)到25%,，這是失業(yè)率的極限,。有人會說，在25%的失業(yè)率下,，不是還有75%勞動力在就業(yè),，不是“大多數(shù)”都是好的嗎，系統(tǒng)怎么就崩潰了呢,？

這就是因為壞因素的作用,。壞因素的作用總是特別強(qiáng)，它能抵消無數(shù)好因素的影響,。

通常經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行的失業(yè)率在5－6%,，超過6%就會不穩(wěn)定，超過10%就會發(fā)生大的不穩(wěn)定,，達(dá)到15%就會釀成災(zāi)難,。

住房的投資投機(jī)需求對住房穩(wěn)定健康發(fā)展也一樣，超過了10%就會出現(xiàn)泡沫,，產(chǎn)生不穩(wěn)定性和風(fēng)險,。據(jù)我本人研究，多年來我國的住房投資投機(jī)需求占比多數(shù)地區(qū)超過30%,，一線和二線則多在50%以上,。投資投機(jī)過多推高了房價。

房地產(chǎn)的基本政策是必須長期堅定抑制投資投機(jī)需求,，保障住房的消費(fèi)需求,。在住房立法上也必須明確規(guī)定國家只鼓勵一戶一套住房政策。

定位對了，調(diào)控就有了依據(jù),，調(diào)控政策就能“有的放矢”,，房地產(chǎn)泡沫就能被抑制。未來如何調(diào)控,？我提出以下幾條建議：

一要為真正落實“房子是用來住的,，不是用來炒的”定位，必須設(shè)計相關(guān)的金融,、稅收政策,，堅定不懈的抑制住房投機(jī)性需求,。對二套以上住房的購買政策不能時而過緊,、時而又過松，對此有必要進(jìn)行清理,、規(guī)范,。同時，加強(qiáng)對房地產(chǎn)信貸總閘門的控制,。

二是各級政府要積極引導(dǎo)房價增長預(yù)期,。在房地產(chǎn)調(diào)控上，一些地方政府存在“順周期”傾向,，特別是對一些利益集團(tuán)借機(jī)炒作,、“火上燒油”視而不見。對此,，要加強(qiáng)信息引導(dǎo)和對違規(guī)違法行為的懲治力度,，合理引導(dǎo)預(yù)期。

三是加快房地產(chǎn)稅改革,，建立房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展的長效機(jī)制,。

（編輯：馬芳）