買房7年，原房主和家人的戶口還一直留在房子里未能遷出,，武先生無奈將64歲的原房主王先生告上法院,，索要違約金。24日,，北京市朝陽區(qū)法院線上開庭審理此案,。被告王先生表示，其在北京已無房產(chǎn),，確實無處落戶,。法院當庭判決王先生向武先生支付截至2019年12月30日前的逾期遷出戶口違約金10萬元。

  武先生向法院起訴稱,，2013年6月,，他以總價327萬元的價格購買了被告位于北京市朝陽區(qū)南十里居的住宅一套。房屋買賣合同約定，被告應當在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起240天內(nèi)辦理戶口遷出手續(xù),，逾期未遷出的,，自逾期超過30日起，被告應當按日計算向原告支付購房款萬分之五的違約金,。

  2017年8月,，當武先生為新生兒辦理落戶手續(xù)時發(fā)現(xiàn)，被告及其家人的戶口一直未從房屋內(nèi)遷出,。武先生無奈起訴,，要求被告依合同約定支付違約金，截至2019年12月30日止為30萬元,。

  對于未能將戶口遷出的原因,，被告王先生表示，賣房時他已快退休,，妻子也不上班了,，他們夫妻倆就在北京市昌平區(qū)購置了一套木屋。買木屋時,，王先生專門問過開發(fā)商能否落戶,，開發(fā)商告知沒問題，但入住后卻發(fā)現(xiàn),，木屋不能落戶,。后來木屋因系違章建筑被拆除。王先生表示,，他和愛人,、親屬在北京已無住房，無法將戶口遷出,，現(xiàn)在他們一直在上海居住,，也在等解決辦法。

  法院審理認為,，涉案房屋買賣合同的簽訂系被告真實意思表示,，其作為完全民事行為能力人應知悉自己所簽合同的法律后果并承擔相應的法律責任。被告未在合同約定的期限內(nèi)將原有戶口遷出的行為構(gòu)成違約,，應承擔相應的違約責任,。

  關于違約金的數(shù)額被告認為過高。法院綜合考慮合同的履行情況,、被告的過錯程度及預期利益等因素,，酌情確定被告應支付原告截至2019年12月30日前的違約金10萬元,。法院同時表示,，日后被告若仍未將戶口從涉案房屋內(nèi)遷出，原告仍可以向被告繼續(xù)主張違約金。據(jù)此,，法院作出上述判決,。

  法官提醒：關于戶口遷出問題一定要落實到合同中

  本案主審法官白星暉表示，在二手房交易中,，戶口對于買房人落戶,、子女入學、醫(yī)保辦理等方面具有重要意義,，原有戶口未遷出可能對買房人的切身利益造成損害,，所以戶口問題應當引起買賣雙方的重視。

  結(jié)合上述案例白星暉提醒：買房人購買二手房時,，應注意了解所購房屋的戶口情況,。房屋內(nèi)有戶口的，買房人應與賣房人就原有戶口的遷出問題進行約定,，包括遷出時間以及逾期遷出的違約責任,，并在房屋買賣合同中進行書面明確，方便后續(xù)維權(quán),。

  白星暉提醒,，戶口問題本歸公安機關管理，若房屋買賣合同中雙方未就原有戶口的遷出問題進行約定,，發(fā)生糾紛后買房人再想起訴要求賣房人遷出戶口或賠償損失的,，法院不予受理。

  此外,，雙方約定逾期遷出戶口的違約金標準不宜過高,。白星暉表示，雙方因戶口遷出問題發(fā)生爭議的,，法院會綜合考慮合同的履行情況,、賣房人的過錯程度以及買房人的預期利益損失等因素進行判處，即便合同約定了較高的違約金,，法院也可酌情進行調(diào)整,。

  白星暉建議買房人可采取戶口保證金的方式，即約定預留一部分房款,，在原有戶口遷出后再支付給賣房人,，以此督促賣房人盡快履行戶口遷出義務。

  （編輯：月兒 ）