如果不是這么多年房?jī)r(jià)一輪高過(guò)一輪上漲，除了自住外,，相信不可能有那么多人涌向購(gòu)房市場(chǎng),，房子作為金融屬性在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中不斷顯現(xiàn)。現(xiàn)在購(gòu)房投資,，就跟理財(cái)一樣,，不過(guò)就是兩個(gè)希望：一是希望房產(chǎn)能夠保值，最好能夠跑贏通脹,；二是希望能夠獲得一定的租金收益,，為家庭帶來(lái)現(xiàn)金流。

房?jī)r(jià)漲到今天,，除土豪外,，大多數(shù)老百姓購(gòu)房確實(shí)不容易，購(gòu)買(mǎi)一套房,，需要用盡畢生積蓄,，而且還要按揭二、三十年的房貸,。所以,，老百姓在購(gòu)房過(guò)程中都特別謹(jǐn)慎,，要看城市，要看地段,，還要房子的品質(zhì)質(zhì)量,，總希望買(mǎi)到性?xún)r(jià)比最高的房子，這房子以后不管是用來(lái)養(yǎng)老,，還是留給子女財(cái)產(chǎn),，都是一件值得重視的大事。現(xiàn)在問(wèn)題就來(lái)了,，房?jī)r(jià)如此高,，一部分人都無(wú)力購(gòu)房了，未來(lái)房?jī)r(jià)到底是漲還是跌,？

        
       先來(lái)看看當(dāng)前的房?jī)r(jià)到底合理不,？

事實(shí)上,，除短期政策外，決定房?jī)r(jià)的高低的就兩條關(guān)鍵因素：一是供需,，二是貨幣,。房子是用來(lái)住的，如果房子缺乏居住屬性,，相信大多數(shù)房產(chǎn)投資者也不可能購(gòu)買(mǎi)多余的房子放在手里,，否則他們把房子轉(zhuǎn)賣(mài)給誰(shuí)？一般來(lái)說(shuō),，接盤(pán)者主要還是剛需購(gòu)房人,，這就決定了住房需求是按照人口來(lái)定。

目前我們的戶(hù)籍城市化率是43%,，而常住人口城市化率59%,，如果以初級(jí)發(fā)達(dá)國(guó)家的70%城市化水平算，我們還有27%的增長(zhǎng)空間,，但考慮到我們部分常住人口或者農(nóng)村人口已經(jīng)在城市里購(gòu)房,，如果按照一半折算，那么還有13.5%的空間,，加之考慮到下半程城市化率會(huì)放緩,，數(shù)據(jù)上會(huì)低于此前年均1%的城市化速度，估算達(dá)到70%城市化水平大概還需要15年左右時(shí)間,，這是說(shuō)的購(gòu)房需求端,。

還有1個(gè)數(shù)據(jù)，目前我們住房年竣工量大概是10億平米上下,，按100平米一套算,，每年大概新增供應(yīng)1000萬(wàn)套,。與近年年均1400-1500萬(wàn)新增城市人口來(lái)比較，住房供應(yīng)顯然是不能滿(mǎn)足新進(jìn)城市人口需求,，當(dāng)然這里還不包括城市居民本身的改善需求,。當(dāng)然，這里是說(shuō)的總量,，城市之間人口流入和住房供應(yīng)數(shù)據(jù)差異,，也導(dǎo)致了各城房?jī)r(jià)漲幅大小不一。

另外,，關(guān)于貨幣因素,，可以舉個(gè)例子說(shuō)明：過(guò)去一件5分錢(qián)的商品，當(dāng)時(shí)一套房子總價(jià)2萬(wàn)元,，經(jīng)過(guò)30年發(fā)展,，同樣商品的價(jià)格變?yōu)?元，而房子總價(jià)變?yōu)?00萬(wàn),。那么,，你覺(jué)得是商品價(jià)格低了，還是房?jī)r(jià)高了呢,？事實(shí)上，兩者無(wú)所謂高低,，只是同比例放大了100倍而已,。這就是房?jī)r(jià)與貨幣之間的秘密關(guān)系。

        
       未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)上漲嗎？

房?jī)r(jià)上漲了這么久,、這么多,，讓不少人產(chǎn)生一個(gè)大疑問(wèn)：房子也是商品，不可能只漲不跌,，那么房?jī)r(jià)什么時(shí)候下跌呢,？筆者認(rèn)為，正如上面分析的一樣,，房?jī)r(jià)當(dāng)然也有跌的時(shí)候,，此前也有跌的年份不是？但很快又漲上來(lái)了,，未來(lái)還會(huì)跌嗎,？我認(rèn)為會(huì)跌，不過(guò)還是會(huì)漲上去,，至于什么時(shí)候真正漲不動(dòng),，個(gè)人認(rèn)為,，那起碼也是完成初級(jí)發(fā)達(dá)國(guó)家時(shí)，那以后就不漲了嗎,？也未必,，只要有貨幣超發(fā)這個(gè)因素，沒(méi)有理由其他商品價(jià)格漲,，同在池子里的房子不漲,？即使美國(guó)超過(guò)80%的城市化率，房?jī)r(jià)不也還在漲嗎,？
        到2025年時(shí),，目前市價(jià)“100萬(wàn)房產(chǎn)”值多少錢(qián)？專(zhuān)家分析讓購(gòu)房者覺(jué)醒

基于上面的邏輯分析,，長(zhǎng)期房?jī)r(jià)肯定是上漲的,，中間由于國(guó)內(nèi)外綜合因素，會(huì)有所反復(fù),，但都不影響房?jī)r(jià)方向,。如果以2025年為時(shí)間節(jié)點(diǎn)的話，目前市價(jià)100萬(wàn)房產(chǎn)到那時(shí)能值多少錢(qián)呢,？主要3個(gè)方面：

一是預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度,。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)2008年到2018年間，全國(guó)商品住房年均房?jī)r(jià)漲幅在8.5%左右,，隨著城市化速度放緩,，住房需求稍微有所下降，加之貨幣供應(yīng)速度從此前年均兩位數(shù)增幅,，到2017年和2018年降至8%,，那么作為影響房?jī)r(jià)因素的貨幣供應(yīng)增速也會(huì)有所下降，預(yù)計(jì)到2025年時(shí),，M2可能降至7%上下,，那么預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)年化增幅也會(huì)有所下降至7-7.5%，所以,，到2025年時(shí),，全國(guó)房?jī)r(jià)平均增幅較當(dāng)前在45%-50%之間。

        

二是城市分化，房?jī)r(jià)漲幅因城而異,。這波房?jī)r(jià)上漲,，因全國(guó)樓市戰(zhàn)略去庫(kù)存政策支持起了重要作用，特別是棚改貨幣化安置政策,，直接增加了當(dāng)?shù)氐馁?gòu)房需求,。隨著棚改貨幣化政策逐步退出,，那些主要依靠政策支撐的城市房?jī)r(jià)不可能持續(xù)保持高增長(zhǎng)，部分滯漲,，或小漲是大概率,。此消彼長(zhǎng)，而那些人口凈流入城市,、小學(xué)生人口數(shù)凈增加的城市,，房?jī)r(jià)會(huì)處于領(lǐng)跑地位，到2025年時(shí),，房?jī)r(jià)還是可能翻番,。

三是房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響。時(shí)針指到2025年,，房產(chǎn)稅經(jīng)過(guò)多番準(zhǔn)備,，相關(guān)的征收制度性規(guī)范應(yīng)已完備，有可能在部分熱點(diǎn)城市進(jìn)行推廣試點(diǎn),。但在開(kāi)征初期,，應(yīng)是“低稅率、輕覆蓋”,，以減少增收阻力,，從這個(gè)角度看，對(duì)房?jī)r(jià)的影響有限,。加之如果稅率過(guò)低的話,，還可能因房東將成本轉(zhuǎn)移到租房者身上而助力房?jī)r(jià)。當(dāng)然,，從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，征收房產(chǎn)稅從來(lái)也不是為降房?jī)r(jià)而來(lái),，不然,，誰(shuí)還會(huì)買(mǎi)房，稅從哪里來(lái)呢,？
                             （編輯：紅研）

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