一個時代即將落幕,。

5月28日,，91歲的恒基地產(chǎn)董事局主席李兆基宣布退休，告別了經(jīng)營43之年之久的商業(yè)帝國,。

而在一年多前,，時年90歲的李嘉誠已宣布正式退休，長子李澤鉅接掌了市值超萬億的長和帝國,。

自此,，香港四大家族第一代創(chuàng)始人全部謝幕。

在香港,，李嘉誠的長江實(shí)業(yè),、李兆基家族的恒基地產(chǎn)，鄭裕彤的新世界,、郭得勝家族的新鴻基地產(chǎn)，并稱為香港地產(chǎn)“四大天王”,，四個家族由此獲得“四大家族”之名,。

大家族中，郭得勝在1990年去世,，接任的長子郭炳湘也在2018年病逝,，鄭裕彤于2016年去世，如今李嘉誠,、李兆基先后退休,，自此，四大家族的交班全部完成,。

鼎盛時期,，“四大家族”連續(xù)多年霸榜亞洲富豪榜，旗下產(chǎn)業(yè)版圖橫跨地產(chǎn),、電訊,、港口、百貨乃至水電燃?xì)獾缺姸囝I(lǐng)域,。這“四大家族”一度富可敵國,，成為香港房地產(chǎn)黃金時代的最深印記。

如今,，斗轉(zhuǎn)星移,，香港再無地產(chǎn)大佬。

01

悍匪與巨富

時鐘撥回到23年前,。

1996年5月23日,，黃昏時分，張子強(qiáng)埋伏于一條人煙稀少的單行道，夾停了李嘉誠長子李澤鉅的專車,。隨后,，張子強(qiáng)單槍匹馬前往李嘉誠宅邸，最后索得10.38億元的天價贖金,。

如此直截了當(dāng),，如此驚人的贖金，讓張子強(qiáng)獲得了“世紀(jì)悍匪”的稱號,。

2013年,，在接受南方周末采訪時，李嘉誠透露了自己當(dāng)時與張子強(qiáng)的對話：

這次是我錯了,，我們在香港知名度這么高,，但是一點(diǎn)防備都沒有，比如我去打球,，早上五點(diǎn)多自己開車去新界,，在路上，幾部車就可以把我圍下來,，而我竟然一點(diǎn)防備都沒有,，我要仔細(xì)檢討一下。

僅僅一年過去,，張子強(qiáng)再次動手,，這次瞄準(zhǔn)的是四大家族里的第三富豪。

1997年9月29日,，張子強(qiáng)故技重施,，在半道劫走香港新鴻基地產(chǎn)主席郭炳湘，最后虜獲6億贖金,。

不到兩年時間,，悍匪張子強(qiáng)就從兩大家族手中勒索了16億元贖金，超過了之前多年許多悍匪搶劫金店和運(yùn)鈔車的財(cái)富總和,。

▲1998年,，張子強(qiáng)在內(nèi)地伏法。

這筆錢聽起來貌似驚人,，但于四大家族而言,，不過是九牛一毛。

彼時,，正是香港房地產(chǎn)的黃金時代,，四大家族財(cái)富之盛，無人能及,。

在富豪榜上,，香港地產(chǎn)大佬可謂數(shù)十年如一日的?？汀?997年,，李兆基,、郭炳湘家族雙雙躋身福布斯全球富豪榜前十，李嘉誠和鄭裕彤則分別位于第15名和24名,，而內(nèi)地排名最靠前的劉永行家族,，僅僅位列第249位。

至于未來的首富馬化騰,、馬云,、許家印、王健林,，只是剛剛開始創(chuàng)業(yè),。

僅在1997年，四大家族的財(cái)富總和超過440億美元,，按當(dāng)時匯率,，折合人民幣超過3600億人民幣。當(dāng)年全國經(jīng)濟(jì)第一大省廣東一年的財(cái)政收入不過500多億人民幣,，不及四大家族財(cái)富的1/7,。

時隔20年后，其間歷經(jīng)亞洲金融危機(jī)和全球金融危機(jī),，四大家族財(cái)富有增無減。

2018年福布斯全球富豪榜上,，李嘉誠和李兆基分別以349億美元,、303億美元，位列全球第23位和24位,，雖然略遜于馬化騰和馬云,，但這個財(cái)富總量仍舊令人咋舌。

這正是房地產(chǎn)的能量,。

02

地產(chǎn)時代

香港是地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的典型代表,。

沒有一個行業(yè)能像房地產(chǎn)一樣，能在短短的幾十年時間,，創(chuàng)造如此之多的世界巨富,。也沒有一個行業(yè)能像房地產(chǎn)一樣，歷經(jīng)幾輪金融危機(jī)的摧殘,，仍舊屹立不倒,。

從1950年代開始，到2019年,，前后七十年時間,，香港房地產(chǎn)長盛不衰,。

雖然其間經(jīng)濟(jì)危機(jī)和金融危機(jī)每隔十多年就上演一番，股市房市遭遇了一輪又一輪的崩盤,，僅樓市就五上五下,，但到了最后，房地產(chǎn)仍舊屹立不倒,，地產(chǎn)商人仍舊笑傲于富豪榜,。

香港房地產(chǎn)的第一波大繁榮，始于1950年代,。

當(dāng)時香港百廢待興,，外來人口蜂擁而入，1947年香港只有180萬人,，而到了1959年就已突破300萬人,，人口涌入，帶來龐大的居住需求,。與此同時,，相對穩(wěn)定的政局和經(jīng)濟(jì)，吸引了來自內(nèi)地和東南亞的富商們,，為香港帶來了龐大的外來資金,。

資金炒作加上居住需求井噴，帶動香港房地產(chǎn)的第一波大繁榮,。

正是在這個時候,，四大家族開始正式涉足房地產(chǎn)業(yè)。1958年,，李兆基與郭得勝等8人合股組成永業(yè)公司,，開始涉足地產(chǎn)生意。同年,，李嘉誠的長江實(shí)業(yè)從塑料花產(chǎn)業(yè)開始向房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型,，而鄭裕彤在正式接手周大福之前就已涉足了房地產(chǎn)開發(fā)。

香港房地產(chǎn)的第二波大繁榮,，則是在1960年代末和1970年代初,。

當(dāng)時發(fā)達(dá)國家進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，香港制造業(yè)順勢騰飛,，在經(jīng)濟(jì)中占比一度超過1/4,，加上出口轉(zhuǎn)運(yùn)貿(mào)易和金融自由化帶來的機(jī)遇，香港經(jīng)濟(jì)蒸蒸日上,，與臺灣,、新加坡和韓國一并獲得“四小龍”之稱。

借助經(jīng)濟(jì)騰飛,，香港房地產(chǎn)一路上揚(yáng),，培育出一眾世界富豪,。

正是在這個時代，香港房地產(chǎn)企業(yè)紛紛上市,。1972年,，同一年，李嘉誠的長江實(shí)業(yè),、李兆基與郭得勝合伙的新鴻基地產(chǎn),、鄭裕彤的新世界地產(chǎn)集體上市，“四大家族”的地位正式確立,。

香港房地產(chǎn)的第三波大繁榮,，從1980年代一直持續(xù)到1997年。

這一波香港樓市的繁榮,，得益于香港金融中心地位的建立,，加上長期的低利率乃至負(fù)利率，香港房價一飛沖天,，到1997年香港私人住宅價格指數(shù)暴增七倍,。

然而，1998年亞洲金融危機(jī)到來,，香港房價一落千丈,，到2003年，房價最高下跌了70%以上,，堪稱腰斬式崩盤,。那幾年，“燒炭自殺”成了時常見諸于媒體的熱詞,。

2003年,，房價跌到谷底，絕望也到了谷底,。部分香港“剛需們”走上街頭，抗議房價下跌,。

隨后,，香港取消旨在徹底解決居住問題“八萬五建房計(jì)劃”（每年建設(shè)85000套公屋），大幅縮減供地計(jì)劃,，供求失衡之下,，香港樓市再回主升浪。

隨后,，香港第五波房地產(chǎn)大繁榮開啟,，房價重啟上漲之路，一漲就是16年,，至今未消,。

03

抄底暴富

這五輪房地產(chǎn)大繁榮,，為香港培育出一批世界級的超級富豪。但從頭到尾真正屹立不倒的,，則是李嘉誠,、李兆基、郭氏家族和鄭裕彤這四大家族,。

讓這四大家族脫穎而出的,，除了地產(chǎn)時代賦予的機(jī)遇之外，更重要是的另外兩個因素：一是“賣樓花”,，二是趁亂抄底,。

“賣樓花”模式，就是內(nèi)地所熟悉的商品房預(yù)售制,，今天可謂無人不知,，但在當(dāng)時可謂天才般的創(chuàng)舉。

在香港,，港人將正在興建或沒有動工的樓宇單元,，形象稱之為“樓花”，“賣樓花”由此而來,。賣樓花的發(fā)明者是霍英東,，而將“賣樓花”模式發(fā)揚(yáng)光大的，正是這四大家族,。

賣樓花的好處顯而易見,，房子還沒開建，開發(fā)商就能收到一筆資金,，不必等到落成之后才能回籠資金,，而且依靠樓花可以空手套白狼，不斷滾動開發(fā),，資金滾滾而來,。

這正是后來碧桂園等房企所依賴的高周轉(zhuǎn)模式，在60年前香港開發(fā)商就已駕輕就熟,。

隨著賣樓花到來的,，則是炒樓花，這讓炒房變成了一本萬利的生意,。每一次房地產(chǎn)狂潮中,，都少不了炒樓花的身影。

不過,，相比于賣樓花炒樓花制造的房地產(chǎn)狂潮,，趁亂抄底則是四大家族真正崛起的關(guān)鍵因素。

過去幾十年,，香港發(fā)展蒸蒸日上,，但受到境內(nèi)外政經(jīng)形勢的影響,，市場波動頻仍，而每一次波動,，都成了四大家族抄底壯大的契機(jī),。

▲香港恒生指數(shù)走勢，歷史上的幾次股災(zāi),。

1967年,，香港政治和經(jīng)濟(jì)危機(jī)同時出現(xiàn)，動蕩之下,，富商紛紛移民,，房市一落千丈。李嘉誠趁機(jī)低價收購地皮和舊樓,，等到政局穩(wěn)定之后,，李嘉誠一躍而起，旗下的長江實(shí)業(yè)于1972年上市,。

李兆基同樣是抄底的高手,。1973年，香港股市牛市沖天,，李兆基將新成立的永泰公司推向市場,，隨后套現(xiàn)走人，獲得大筆現(xiàn)金,。到了1975年,，在石油危機(jī)影響下，香港股災(zāi)爆發(fā),，地產(chǎn)一落千丈,，手握現(xiàn)金的李兆基大肆抄底，并成立新公司恒基兆業(yè),，地產(chǎn)帝國由此崛起,。

隨后在1987年、1997年和2008年,，這幾次危機(jī)中,，四大家族一直都是抄底的急先鋒。

不過,，與這些抄底相比，四大家族完成最大的抄底,，當(dāng)屬進(jìn)軍內(nèi)地,。

改革開放之初，香港資本蜂擁進(jìn)入內(nèi)地,，利用前店后廠的模式,，帶動珠三角制造業(yè)的崛起,。

深耕房地產(chǎn)的四大開發(fā)商自然不會錯過。早在1980年代,，從酒店到基建,，從商業(yè)地產(chǎn)再到住宅地產(chǎn)，這些開發(fā)商在幫助內(nèi)地提升基礎(chǔ)設(shè)施的同時,，財(cái)富也獲得了前所未有的爆發(fā)式增長,。

借助香港對于房地產(chǎn)的剛性擔(dān)保，一次次危機(jī),，一次次抄底,，四大開發(fā)商的財(cái)富與日俱增，成為名副其實(shí)的“四大家族”,。

04

高房價之困

2013年,，一篇名為《李家的城》的小學(xué)生作文不脛而走，成為香港四大家族權(quán)勢之盛的注腳,。

在四大家族財(cái)富與日俱增的同時,，香港房價早已冠絕于世界，連續(xù)九年位居全球房價最難負(fù)擔(dān)城市之首,，一個普通家庭在香港不吃不喝要30年時間,，方能供得上一套房。

每一個初到香港的人,，都會學(xué)到兩個詞：寸土寸金,，千尺豪宅。所謂千尺,，折算過來,，其實(shí)還不到100平方米。

2019年的最新數(shù)據(jù)顯示,，以70-100平方的房屋為例,，港島每平方房價高達(dá)20萬港幣，九龍為19萬港幣,，而與深圳一河之隔的新界也高達(dá)13.4萬港幣,。至于大面積的“千尺豪宅”，港島的均價更是高達(dá)23.9萬港幣,。

如此之高的房價,，顯然不是普通家庭所能負(fù)擔(dān)。

香港的高房價,，與國際資本的涌入息息相關(guān),，但最根本的還在于土地供給制度。

土地供給長期不足，并非因?yàn)橄愀廴狈ψ銐蚨嗟耐恋亍?

香港規(guī)劃署資料顯示,，1111平方公里的總土地面積中,，已建設(shè)發(fā)展的用地為270平方公里，占比 24.4%,，其中僅有6.9%用于建設(shè)房屋,；剩余75.6% 的土地，為非建設(shè)或未建設(shè)地區(qū),，如郊野公園,、濕地、魚塘等,。

住宅用地如此之少,，放在世界上任何地方都讓人震驚。人多而供地少,，房價自然居高不下,。而在房地產(chǎn)依賴之下，任何試圖大幅增加供給的行為都會遭到抵制,。

不用說半路夭折的“八萬五計(jì)劃”,，就在去年年底，劉德華就因支持香港填海而遭到人身攻擊,。

事情緣由是,，2018年10月，香港推出“明日大嶼愿景”,，擬用20年-30年的時間,，建造總面積達(dá)17平方公里的多個人工島，解決100萬人左右的居住問題,。（參閱《這個城市強(qiáng)硬表態(tài)：不要幻想救市》）

這一舉措遭到工商界以及大多數(shù)有房一族的反對,，更成為香港高房價的最大注腳。

05

落幕時刻

時轉(zhuǎn)勢移,。

從2013年開始,，李嘉誠陸續(xù)拋售內(nèi)地和香港的物業(yè)項(xiàng)目，累計(jì)套現(xiàn)超過1700億元,。

與此同時,，李嘉誠大肆抄底歐洲，加倉能源,、基建等基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,，甚至買下了半個英國。如今,，李嘉誠旗下的長和系,，控制著英國天然氣近三成市場,、四分之一的電力分銷市場以及約5%的供水市場。

這背后的原因眾所紛紜,，但有一點(diǎn)共識是，這個世界的玩法已經(jīng)發(fā)生翻天覆地的變化,，地產(chǎn)造富,、大玩政商關(guān)系、利用危機(jī)抄底暴富的時代已經(jīng)過去,。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)大佬們或離世或退隱,，香港的二代三代們未必還能玩得轉(zhuǎn)這場游戲，更不用說與內(nèi)地瘋狂擴(kuò)張的地產(chǎn)商同臺競技,。

事實(shí)上,，福布斯全球富豪榜已經(jīng)展現(xiàn)了這種趨勢。

在2018年福布斯全球富豪榜上,，華人首富次富都不再是李嘉誠和李兆基,，而變成了馬化騰和馬云；鄭氏家族和郭氏家族也不再是最耀眼的存在,，許家印王健林楊國強(qiáng)們早已取而代之,。

面對高房價，香港已經(jīng)開始反思樓市存在的種種問題,。香港為遏制高房價,，先后增加印花稅、開征新房空置稅,、推出五折購房計(jì)劃,，隨后還推出了引發(fā)熱議的大嶼填海計(jì)劃。

值得一提的是,，去年港島樓市波動下跌,，港府更是破天荒喊出了“不要妄想救市”，這在過去相當(dāng)罕見,。

更關(guān)鍵的是,，在前不久發(fā)布的粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃里，對香港的定位超乎預(yù)期：

鞏固和提升國際金融,、航運(yùn),、貿(mào)易中心和國際航空樞紐地位，強(qiáng)化全球離岸人民幣業(yè)務(wù)樞紐地位,、國際資產(chǎn)管理中心及風(fēng)險管理中心功能……大力發(fā)展創(chuàng)新及科技事業(yè),，培育新興產(chǎn)業(yè)，建設(shè)亞太區(qū)國際法律及爭議解決服務(wù)中心,，打造更具競爭力的國際大都會,。

這一規(guī)劃，不僅肯定了香港作為金融、航運(yùn),、貿(mào)易和航空中心的關(guān)鍵地位,，而且還給出了“大力發(fā)展創(chuàng)新及科技事業(yè)”的再工業(yè)化的愿景。這些愿景里,，絲毫沒有房地產(chǎn)的位置,；想要真正發(fā)展科技，更不能讓房地產(chǎn)成為束縛,。

顯然,，香港，再無地產(chǎn)大佬,，未來也不再需要地產(chǎn)大佬,。

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（編輯：夏花）