房屋空置稅要來了?

近日,，國務院參事,、住房和城鄉(xiāng)建設部原副部長仇保興在《參事講堂》上發(fā)表演講。根據演講實錄,，仇保興認為,，應該對房地產稅進行分類,，率先出臺能夠精準遏制住房投機的消費稅、流轉稅,、空置稅,，然后再從容地考慮物業(yè)稅如何開展,，"以達到理性遏制、逐步熨平房地產泡沫的效果",。

此觀點引發(fā)了對空置稅的熱議,。華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、原財政部財政科學研究所所長賈康在其微信公眾號發(fā)表文章表示:"仇保興建議征收空置稅,，我的理解是,，他認為房地產稅要從容處理，意思是說'急不得',。"

空置稅在國外很常見,，在國內也已經討論多年，但遲遲沒有在政策層面開始執(zhí)行,。新京報記者采訪發(fā)現(xiàn),，"空置"的界定是一大難點，在實際中難以操作;其次,，中國房地產行業(yè)情況之復雜,，也使得相關部門對這一調控工具保持謹慎態(tài)度?？罩枚惸芊裉嵘课菘罩贸杀疽詼p少投機投資性需求為市場所期待,。

仇保興再提空置稅

賈康稱"是一個美好的愿望"

10月9日，國務院參事,、住房和城鄉(xiāng)建設部原副部長仇保興提出,，可通過征收空置稅以遏制住房投機泡沫。這不是仇保興首次提出空置稅,。今年4月11日,，仇保興在博鰲亞洲論壇上表示，房地產市場的調控手段在發(fā)生變化,，由過去中央集中發(fā)力調控到區(qū)域分散調控,，從行政命令調控到利用稅收、信貸等工具調控,，長遠看空置稅,、消費稅都會陸續(xù)出臺。

空置稅主要是針對空置住房,。仇保興提出,，住房需求逐漸減少是未來的一個趨勢。根據國際貨幣基金組織發(fā)布的報告,，法國,、日本等發(fā)達國家在城鎮(zhèn)化率峰值過去之后，人均住房面積約為35-40平方米,。我國絕大多數(shù)省份人均住房面積已經達到這個數(shù)值,，這意味著我國三四線城市的住房空置率會逐步上升,，許多地方當前已經出現(xiàn)的"空城"、"鬼城"現(xiàn)象會加劇,。這也意味著,，一線城市隨著人口的增長，房價上漲的壓力非常巨大,。

賈康在其微信公眾號發(fā)表文章認為,，以空置稅促成房地產健康發(fā)展，是一個"美好的愿望",。但如何使空置稅可操作,、具體如何落實，是當前面臨的挑戰(zhàn),，目前還沒有看到比較好的解決方案,。

中國財政科學研究院應用經濟學博士后盤和林認為，我國實行空置稅的條件還不成熟,，類似空置稅需要社會征信水平和體系建設達到一定程度,，尤其是形成失信的約束機制，這樣整個社會的遵從成本降低,，即人們不再敢在空置稅上弄虛作假,，因為成本太高，只有這樣空置率的執(zhí)法成本才能達到一個理想狀態(tài),。

空置稅怎么征收?

香港今年開征空置稅

繳稅金額為年租金2倍

空置稅簡言之就是對空置的房屋收取一定的稅收,，在國外較為普遍，法國,、澳大利亞,、英國等很多國家均征收空置稅。以法國為例,，房子空置一年需繳納房價的10%,，空置2年繳納12.5%，第三年則需繳納30%,，并且同時附加稅金總額9%的手續(xù)費,。

據香港特區(qū)政府官網，今年6月,，香港宣布對一手房開征空置稅,，對空置一年或以上、未出租或自住的一手住房,，按房屋年租金的200%征收"額外差餉"(即空置稅),。

香港的這一稅率實際上很高,，香港的"差餉"(即土地稅)征收率為租值的5%,，空置稅則高達200%,。以2018年3月住宅物業(yè)平均租金回報率為2.5%計算，空置稅率按租金兩倍征收,，大約等于樓價的5%,。舉例來看，一套月租金為10000港元的房子,，年租金12萬港元,，需繳納空置稅24萬港元，而這套房子的售賣價格可能只有約480萬,。

香港對于空置稅的征收方法是,，所有獲發(fā)占用許可證達12個月的一手房業(yè)主，每年須向政府申報房屋的使用情況,，若發(fā)現(xiàn)有房屋超過六個月時間未作居住或出租用途,，該房屋會被視為"空置單位"，業(yè)主需要繳付空置稅,。

空置率到底有多高?

標準不一,，按國際慣例

空置率5%-10%為合理區(qū)間

中國的房屋空置率到底高不高?目前較為權威的統(tǒng)計數(shù)據來自西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心2014年6月發(fā)布的《城鎮(zhèn)住房空置率及住房市場發(fā)展趨勢》報告。該報告指出,，2013年,，我國城鎮(zhèn)住宅的整體空置率達到22.4%，比2011年上升1.8個百分點,。分城市來看,，北京的空置率為19.5%，上海為18.5%,。這一數(shù)值高于其他很多國家和地區(qū),，2011年美國空置率為2.5%，歐盟主要國家2004年的空置率為9.5%,，日本2008年空置率為13.1%,。

中國家庭金融調查與研究中心主任甘犁對新京報記者表示，該中心在持續(xù)進行追蹤調查,，目前可以透露的是,，2017年的更新數(shù)據與此前的數(shù)據相差不大。

另一個較為可信的數(shù)據來自于國家電網的調查,。今年3月,，原中央農村工作領導小組副組長兼辦公室主任陳錫文在央視某節(jié)目的講話中披露，以一年一戶用電量不超過20度為"空置"標準,，國家電網的空置率調查結果顯示,，2017年，大中城市房屋的空置率為13.1%，中小城市房屋空置率為13.8%,，鄉(xiāng)村房屋空置率為14.3%,。

按照國際慣例，空置率處于5%-10%為合理區(qū)間,，10%-20%是危險區(qū)間,，超過20%為嚴重擠壓。無論采用上述何種標準,，我國空置率都偏高,。

盤和林對新京報記者表示，很難有一個標準去界定什么樣的狀態(tài)算空置,，即使理論上有,，在實踐中也很難操作。國外學者計算空置率時,，是把住房和其他商品用房的全部存量作為分母,，把一級市場待售、待租的房產作為分子,。國內的學者,，有的是用空置面積除以當年商品房竣工面積來計算空置率，有的是用空置面積除以前三年竣工面積之和,。國內與國外學者計算空置率的方法并不一致,，因此用國外的標準來衡量空置率是否過高，缺乏科學性,。

此外,，我國房屋持有者與國外也不相同，國內很多是為兒女未來上學,、結婚等目的而購房,，所以不少是不出租、不裝修的,。也就是說,，我國的空置率應該要比國外的標準高才符合真實情況。比如說,，國外超過20%就被視為危險信號,，而國內可能在30%以內都是相對合理的水平。

如何界定空置?

入戶訪問,、電話訪問,、查電表

或存被規(guī)避的"漏洞"

實際上，國內對于開征"空置稅"的討論已進行多年,。早在2010年,，北京住建委曾召開座談會，有參會人士提出空置稅建議，對"不住不租不賣"的空置房屋進行征稅,，當時北京市住建委相關負責人表示"贊成",。

然而，國內空置稅卻遲遲未獲推進,，至今從未出現(xiàn)在官方文件或表態(tài)中。其一大難點在于"空置"的界定,，房屋空置率數(shù)據也一直沒有系統(tǒng)的統(tǒng)計結果,。從具體的統(tǒng)計方式上來看，中國家庭金融調查與研究中心的調查方法是入戶訪問,、電話訪問,，事實材料基本來自被訪者的陳述。陳錫文透露的國家電網的方法是查電表,，一年一戶用電量不超過20度視為空置,。這兩種方式均存在可能被規(guī)避的"漏洞"。賈康在其微信公眾號文章中表示,，若半年或一年電表不轉就是空置,，要處理一下太容易了，在房屋內連上電器就能避開交稅,?？烤游瘯ケO(jiān)督更不可行，不可能做到全時段監(jiān)督,，并且如果出現(xiàn)居委會和房主說法不一致的情況,，難以仲裁。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進提出了一種可能的界定方法:建議針對現(xiàn)房且全裝修住房進行把控,，交付鑰匙后12個月內可以通過相關水,、電、氣等月度消費流量來界定,。類似工作可以交于物業(yè)管理公司進行核查,。若房屋沒有出租，或者房屋本身缺乏必要的生活設施,，類似廚衛(wèi)等,，則可以界定為存在空置嫌疑。

空置稅能否抑制房價?

促進租賃市場房源的釋放

一定程度上抑制房價

為何會出現(xiàn)空置的現(xiàn)象?嚴躍進對新京報記者表示,，不從學術研究的角度,、僅從現(xiàn)實情況觀察來看，部分空置房是合理的空置,，比如房屋交付到裝修的過程,、業(yè)主短期旅游造成的空置、房屋掛牌出租的時候合理的空置等。而部分空置則是投資投機行為所造成的,，"寧可空置也不出租"的心態(tài)也存在,。

前述中國家庭金融調查與研究中心2014年的報告指出了空置房的部分風險，除了形成了房產資源浪費之外,，空置房還占用了大量金融資源,。空置住房的信貸可得性(實際獲得貸款家庭與有正規(guī)信貸需求家庭之間的比例)更高,，獲得貸款的規(guī)模更大,。據推算，截至2013年8月,，空置住房占據了4.2萬億的住房貸款余額,。仇保興也指出，中國民眾的資產70%以上沉淀在房產中,，而美國只有30%不到,。

盤和林對新京報記者表示，空置稅的征收可以有效打擊投機炒房行為,，擠出投資性需求從而起到抑制房價的效果,。同時，空置稅可以促進租賃市場房源的釋放,，一定程度上有利于房租的合理回落,，推動租賃市場的健康房展，房租回落也必將傳導到房價上面,。不過,，他也指出，"這是政策執(zhí)行到位的理想結果",，實際執(zhí)行中空置稅征收成本,、空置標準界定等問題如何解決，仍是一大挑戰(zhàn),，執(zhí)行不到位甚至可能適得其反,。

空置稅征收的一個關鍵點在于不能影響實際需求，政策需要把控一個好平衡點,。譬如,，房主在為房子尋租過程中，如何設置一個合理的免征空置稅的時間等,。

（編輯：映雪）