碧桂園近期因多起安全事故站上了風(fēng)口浪尖,。8月3日,，碧桂園召開媒體發(fā)布會(huì)，集團(tuán)總裁莫斌鞠躬道歉,。此前業(yè)界有聲音質(zhì)疑其高周轉(zhuǎn)模式是引發(fā)事故的罪魁禍?zhǔn)?，莫斌稱，安全事故與高周轉(zhuǎn)沒(méi)有關(guān)系,。

多位業(yè)內(nèi)人士向記者表示,，高周轉(zhuǎn)企業(yè)更要注意質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)把控。

實(shí)際上,，為了降低資金成本和回款周期從而提高收益,，高周轉(zhuǎn)已經(jīng)成為了融資壓力逐漸加大的房企的運(yùn)作方式。記者梳理136家房地產(chǎn)類上市公司發(fā)現(xiàn),，萬(wàn)科,、首開等房產(chǎn)巨頭雖然體量大，流動(dòng)資產(chǎn)多,，但總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率在整體排名中并不算靠前,，反而是南都物業(yè)、深物業(yè)等成為了“黑馬”,。

記者注意到,，華潤(rùn)、保利等多家房企都被爆出過(guò)項(xiàng)目安全問(wèn)題,。

2017年中小地產(chǎn)行業(yè)上市公司周轉(zhuǎn)率居前

據(jù)了解,，房地產(chǎn)企業(yè)追求的“高周轉(zhuǎn)”，一般會(huì)通過(guò)縮短項(xiàng)目開發(fā)周期、提高存貨周轉(zhuǎn)率,、提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來(lái)實(shí)現(xiàn),。其中，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率反映企業(yè)資產(chǎn)的使用效率和企業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)能力,。

同花順i問(wèn)財(cái)數(shù)據(jù)顯示,，截至2017年底，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率排名前十的分別是南都物業(yè),、三木集團(tuán),、寧波聯(lián)合、世聯(lián)行,、國(guó)創(chuàng)高新,、數(shù)源科技、空港股份,、亞通股份,、萊茵體育、深物業(yè),，周轉(zhuǎn)率在1.18至0.48之間,。

而業(yè)內(nèi)耳熟能詳?shù)牡禺a(chǎn)大佬們排名并不算靠前。同花順i問(wèn)財(cái)數(shù)據(jù)顯示,，保利地產(chǎn)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.25,，排名第49，萬(wàn)科資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.24,，排名第53,，華僑城資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.23，排名第58,，華夏幸福資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.19,，排名第83，首開股份資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.17,，排名第90,。

從流動(dòng)資產(chǎn)來(lái)看，這項(xiàng)可以在一年內(nèi)變現(xiàn)或者耗用的資產(chǎn)指標(biāo),，直接體現(xiàn)企業(yè)的償債能力和變現(xiàn)能力。如果計(jì)算流動(dòng)比率,，地產(chǎn)巨頭們?nèi)圆徽純?yōu)勢(shì),。數(shù)據(jù)顯示，廣東明珠,、中迪投資,、中房股份分別以9.00、8.61、8.41的流動(dòng)比率居前三名,，前十還有中珠醫(yī)療,、三湘印象、海南高速,、鐵嶺新城,、哈高科、全新好,、鳳凰股份,。

泰禾集團(tuán)流動(dòng)比率2.03，排名第49,，首開股份流動(dòng)比率1.96,，排名第53，保利地產(chǎn)流動(dòng)比率1.78,，排名第68,，招商蛇口流動(dòng)比率1.71，排名74,，萬(wàn)科流動(dòng)比率1.20,，排名第123。

除了上述參考項(xiàng)之外,，存貨周轉(zhuǎn)率用于反映企業(yè)存貨的周轉(zhuǎn)速度,，周轉(zhuǎn)次數(shù)越多，企業(yè)產(chǎn)品銷路越好,。

同花順i問(wèn)財(cái)顯示,，截至2017年12月31日，136家房地產(chǎn)概念股中,，存貨余額最高的是萬(wàn)科,，達(dá)到5980.88億元，其次是綠地控股達(dá)到5146.83億元,，保利地產(chǎn)的存貨為4390.40億元,，緊隨其后的分別是華夏幸福、招商蛇口,、首開股份,、泰禾集團(tuán)、陽(yáng)光城,、榮盛發(fā)展和中南建設(shè),。

不過(guò)，如果按存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)來(lái)看,，上述幾家地產(chǎn)行業(yè)上市公司數(shù)據(jù)不算高,。根據(jù)同花順i問(wèn)財(cái)數(shù)據(jù),，截至2017年底，萬(wàn)科,、綠地控股,、保利地產(chǎn)的存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)分別為0.3、0.5和0.27,。存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)最高的房地產(chǎn)類企業(yè)是南都物業(yè),，存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)為1131.67，其次是世聯(lián)行和ST慧球,，存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)分別為396.64和295.45,。

根據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2017年上市房企存貨周轉(zhuǎn)率T100中,，知名大型房企排名并不靠前,。碧桂園排名第14，蘇州高新第15,，綠地控股第19名,，珠江實(shí)業(yè)第26名，招商蛇口第42名,，保利置業(yè)集團(tuán)第44名,，華潤(rùn)置地第53名，萬(wàn)科第57名,，保利地產(chǎn)第63名,，華僑城第72名。

億翰智庫(kù)通過(guò)統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)得出結(jié)論,，2017年,，存貨超過(guò)1000億的企業(yè)有24家，而2016年存貨超過(guò)1000億的企業(yè)僅有14家,，同比增長(zhǎng)71%,。2017年整體存貨相較2016年同比增加36%，其中有69家企業(yè)存貨同比處于增長(zhǎng)狀態(tài),，31家企業(yè)存貨有所減少,。

進(jìn)入存貨周轉(zhuǎn)率前100的企業(yè)平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.35, 而2016年企業(yè)平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.36，同比下降3%,。房地產(chǎn)行業(yè)周轉(zhuǎn)讓資金更容易向規(guī)模房企匯聚,，同時(shí)規(guī)模房企補(bǔ)充存貨的增加讓房企的周轉(zhuǎn)逐步變慢。

魯商置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率最高

多位專家指出,，高周轉(zhuǎn)的主要目的是為了降低資金成本和回款周期,、提高企業(yè)收益，而縱觀136家房地產(chǎn)概念股,，截至2017年底營(yíng)收最高歌猛進(jìn)的，并非萬(wàn)科、保利等房企巨頭,，而是一些中型企業(yè),。

同花順i問(wèn)財(cái)數(shù)據(jù)顯示，從營(yíng)業(yè)收入的同比增長(zhǎng)幅度來(lái)看,，2017年,，榮豐控股的同比增幅達(dá)到了1976.51%，穩(wěn)居第一,。中房股份和粵泰股份分別達(dá)到606.54%和487.12%,，分別位居第二第三。排名前十的地產(chǎn)行業(yè)上市公司還有國(guó)創(chuàng)高新,、鐵嶺新城,、廣東明珠、榮安地產(chǎn),、廣宇發(fā)展,、空港股份、華麗家族,，營(yíng)收同比增長(zhǎng)均超過(guò)100%,。

而2017年?duì)I收達(dá)到千億級(jí)別的三家公司：綠地控股、萬(wàn)科,、保利地產(chǎn)營(yíng)收同比增長(zhǎng)幅度分別為17.4%,、1.01%、-5.46%,。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái),，降低資金成本是房企追求高周轉(zhuǎn)的重要原因之一，在房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)基金,、債券進(jìn)行融資后,，需要支付相對(duì)較高的利息，如果項(xiàng)目可以快速開盤,，讓資金盡快回籠,，企業(yè)就能將利息穩(wěn)定在可控范圍內(nèi)。

億翰智庫(kù)分析2017年房企周轉(zhuǎn)率時(shí)稱,，自2017年融資渠道收窄以后,，部分房企開始面臨著資金壓力，即使在今年4月中旬央行宣布降準(zhǔn),，所釋放的信號(hào)對(duì)房企有所利好，但是部分房企資金面的壓力依舊偏緊,。而且房地產(chǎn)作為資本密集型行業(yè),，開發(fā)需要大量資金,，面對(duì)這樣的情況，房企開始在拿地,、開發(fā)、銷售上加快周轉(zhuǎn)來(lái)應(yīng)對(duì)資金壓力,。

同花順i問(wèn)財(cái)數(shù)據(jù)顯示,，2017年，資產(chǎn)負(fù)債率最高的十家企業(yè)分別是魯商置業(yè),、中南建設(shè),、綠地控股,、云南城投,、中交地產(chǎn),、泰禾集團(tuán),、天津松江,、廣宇發(fā)展、信達(dá)地產(chǎn),、新城控股。上述公司的資產(chǎn)負(fù)債都超過(guò)了85%,，其中魯商置業(yè)2017年底的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到93.96%,。

2017年,，資產(chǎn)負(fù)債率同比增長(zhǎng)最快的十家地產(chǎn)行業(yè)上市公司分別是大龍地產(chǎn)、廣東明珠,、世聯(lián)行、電子城,、宋都股份,、我愛(ài)我家,、皇庭國(guó)際、綠景控股,、中弘股份,、財(cái)信發(fā)展,，上述公司的資產(chǎn)負(fù)債率同比增長(zhǎng)率都達(dá)到了14%以上,。其中大龍地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率同比增長(zhǎng)高達(dá)53.65%,，降低資金成本是上述企業(yè)的迫切需求。

資產(chǎn)負(fù)債率同比下降幅度較高的企業(yè)中包括華聯(lián)控股,、深物業(yè),、中房股份等，分別下降了28.85%,、28.15%,、10.17%。

有業(yè)內(nèi)人士指出,，通過(guò)控制銷售費(fèi)用來(lái)降低營(yíng)銷成本從而提高利潤(rùn)率,，是大部分房地產(chǎn)企業(yè)所追求的，不過(guò)有時(shí)為了提高周轉(zhuǎn)率,，企業(yè)不得不增加銷售費(fèi)用,。

同花順i問(wèn)財(cái)數(shù)據(jù)顯示，截至2017年底,，136家房地產(chǎn)類企業(yè)中,，銷售費(fèi)用最高的依次是62.62億元的萬(wàn)科,、59.67億元的綠地控股,、38.66億元的保利地產(chǎn),、19.63億元的華夏幸福、18.08億元的金科股份,、17.76億元的新城控股,、14.68億元的招商蛇口,、14.45億元的華僑城、12.45億元的藍(lán)光發(fā)展,、12.43億元的金地集團(tuán)等,。

不過(guò),，根據(jù)記者計(jì)算,，上述這些房企,，銷售費(fèi)用比都保持在2%至5%之間,，反而是一些中小型房企的銷售費(fèi)用比相對(duì)更高,。如綠景控股和同達(dá)創(chuàng)業(yè)的銷售費(fèi)用比例達(dá)到16%,。

華潤(rùn)保利等房企曾因安全事故被住建部點(diǎn)名

此前,，碧桂園在業(yè)界一直流傳著一些公司規(guī)則,，如“4568”，即4個(gè)月賣樓,，5個(gè)月回款，6個(gè)月現(xiàn)金流為正，8個(gè)月再投資,。除了碧桂園之外，還有不少房企也都有過(guò)類似規(guī)定,。

據(jù)報(bào)道,，數(shù)年前，萬(wàn)科曾奉行“5986”原則,，即是拿地5個(gè)月動(dòng)工,、9個(gè)月銷售,、第一個(gè)月售出八成,、產(chǎn)品必須六成是住宅。2012年3月,，時(shí)任萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席王石曾稱，萬(wàn)科對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目第一個(gè)月售出八成難以為繼,。不過(guò)前兩個(gè)數(shù)字仍在一定程度上體現(xiàn)了萬(wàn)科的高周轉(zhuǎn),。

資料顯示，融創(chuàng)曾實(shí)行“5-9-12-15-30”辦法,，即拿地5個(gè)月開工,、9個(gè)月開盤、12個(gè)月收回集團(tuán)資金投入,，實(shí)現(xiàn)15%的凈利率及30%的內(nèi)部收益率,。

為了實(shí)現(xiàn)上述規(guī)則,，獎(jiǎng)懲是各家公司較為常見(jiàn)的辦法,。前不久曾引起爭(zhēng)議的也正是碧桂園對(duì)于高周轉(zhuǎn)的獎(jiǎng)懲辦法,。今年4月,，碧桂園對(duì)于部分城市提出要求：“設(shè)計(jì)當(dāng)天內(nèi)出圖(通宵)”“項(xiàng)目摘牌20天后開工罰款”“3個(gè)月開盤有獎(jiǎng)”“大于7個(gè)月開盤撤職……”

今年7月,，住建部通報(bào)全國(guó)上半年建筑安全事故指出，今年上半年,，全國(guó)共發(fā)生房屋市政工程生產(chǎn)安全較大及以上事故13起,、死亡52人,，比去年同期分別下降18.75%和10.34%。

據(jù)中國(guó)建設(shè)報(bào)報(bào)道,，住建部最新通報(bào)的今年7月建筑安全事故報(bào)告中,，7月，全國(guó)在建工程安全事故涉及俊發(fā)地產(chǎn),、北辰置業(yè),、中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地,、保利地產(chǎn)等多家知名房企旗下項(xiàng)目。

而在2016年上半年,，住建部通報(bào)中,，中交集團(tuán)、藍(lán)光發(fā)展,、和記黃埔、華潤(rùn)置地,、福星惠譽(yù),、北辰置業(yè)、融創(chuàng)中國(guó),、新鴻基地產(chǎn),、中天城投、路勁地產(chǎn),、凱德置地,、龍光地產(chǎn)等房企旗下項(xiàng)目均發(fā)生不同程度的工程質(zhì)量安全事故。

8月3日,，碧桂園舉辦全國(guó)媒體見(jiàn)面會(huì),，碧桂園總裁莫斌在回答“公司安全事故是否與高周轉(zhuǎn)有關(guān)”問(wèn)題時(shí)表示，安全事故與工程質(zhì)量沒(méi)有關(guān)系,，與高周轉(zhuǎn)沒(méi)有關(guān)系,，公司一貫強(qiáng)調(diào)有質(zhì)量的高周轉(zhuǎn),。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，高周轉(zhuǎn)企業(yè)更要注意質(zhì)量和風(fēng)險(xiǎn)把控,，不能盲目下指標(biāo)，壓縮工期,，要避免出現(xiàn)偷工減料的現(xiàn)象,，以免欲速則不達(dá),。

（編輯  朵朵）