被曝“甲醛超標(biāo)” 租房何時(shí)真“自如”

租房居,，居不易,，即使是住在高端租房品牌自如，也不例外,。

近日,，有媒體報(bào)道稱，鏈家旗下的O2O租房平臺(tái)自如的部分房間存在甲醛超標(biāo)情況,。根據(jù)新華社的調(diào)查,，自如的部分房源在裝修結(jié)束后，僅將房間通風(fēng)透氣數(shù)天,，便掛牌出租給房客,。事件經(jīng)過報(bào)道后,，自如方面對當(dāng)事住戶給予了經(jīng)濟(jì)賠付，并承諾為遇到此類問題的房客無條件提供過渡期酒店住宿,。

此事雖是個(gè)例,，但也給當(dāng)下火熱的租房市場帶來冷思考。無論是租房還是購房,，室內(nèi)空氣指標(biāo)的規(guī)范并未形成強(qiáng)制約束,，很多人仍可能遇到房屋甲醛超標(biāo)的問題。一向以品質(zhì)化,、高端路線聞名的自如也出現(xiàn)這類問題,，這讓外界對租房機(jī)構(gòu)的管理和盈利能力產(chǎn)生擔(dān)憂。

在“租購并舉”的宏觀背景下,，此事或許正是當(dāng)下租房市場發(fā)展的一個(gè)注腳：怎么保證租賃房屋的居住品質(zhì),，還需要更多細(xì)化的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；怎么強(qiáng)化市場化租房機(jī)構(gòu)的管理和服務(wù),，還需要在減成本,、降杠桿上下功夫。

“租購并舉”興起 租房細(xì)則亟需建立

11月24日,，北京市昌平區(qū)龍騰苑的一位自如房客向“自如管家”(自如公司的基層服務(wù)人員)反映,，所住房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量異常引起身體不適；次日“自如管家”提出為房客免費(fèi)換租或免費(fèi)退租,，并提供搬家服務(wù),，而當(dāng)事房客希望繼續(xù)居住,；此后,，雙方針對房屋內(nèi)空氣質(zhì)量和甲醛可能超標(biāo)等問題多次溝通。

12月初,，此事經(jīng)媒體報(bào)道,，引發(fā)關(guān)注。自如方面承諾為遇到此類問題的房客無條件提供過渡期酒店住宿,，并在此期間提供免費(fèi)換房或免費(fèi)退租服務(wù),，退回押金及所有未發(fā)生的房租及服務(wù)費(fèi)。雖然自如方面表示,，其對房屋裝修的所有家具材料都制定了嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn),，并且已經(jīng)在內(nèi)部啟動(dòng)了關(guān)于原材料、施工工藝及供應(yīng)商管理的核查,，但這些做法并沒有回答一個(gè)行業(yè)問題：租房行業(yè)從選材裝修,，到出租管理，以及后續(xù)的運(yùn)營服務(wù),，何時(shí)才能有相應(yīng)的細(xì)化規(guī)范,？

不同于商品房市場詳細(xì)明確的驗(yàn)收流程,，租房市場，尤其是自如這類非中介租房機(jī)構(gòu)所運(yùn)營的租賃房屋并沒有細(xì)化的驗(yàn)收流程,。以本次事件的核心環(huán)節(jié)——室內(nèi)空氣為例,，在一些地方政府關(guān)于租房市場的管理規(guī)定中，難覓室內(nèi)空氣管理?xiàng)l款的蹤影,。

比如,，《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》雖然要求出租房屋的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施符合建筑、消防,、治安,、衛(wèi)生等方面的安全條件，不得危及人身安全,，但對于裝修后的甲醛處理,、室內(nèi)空氣等環(huán)節(jié)并沒有具體要求。而從2003年開始實(shí)施的《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T18883－2002)對如今租房市場的復(fù)雜性也未有周全考慮,。

方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志認(rèn)為,，在“租購并舉”的政策框架已經(jīng)搭建起來、市場機(jī)構(gòu)參與租房熱情高漲的情況下,，租房領(lǐng)域的細(xì)則和標(biāo)準(zhǔn)亟需建立,。具體到此次自如部分房屋甲醛超標(biāo)的案例，他認(rèn)為應(yīng)該從上游的建筑裝飾領(lǐng)域入手,，這是大多數(shù)室內(nèi)空氣質(zhì)量問題的主要環(huán)節(jié),。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，租房市場經(jīng)過一年多的發(fā)展已經(jīng)逐漸成長,，今后可以考慮加快制定相應(yīng)的細(xì)節(jié)規(guī)范,。“現(xiàn)在框架的政策已經(jīng)出臺(tái)了,，但是關(guān)于租房建筑安全、室內(nèi)裝修等(環(huán)節(jié))的具體要求還沒出臺(tái),，比如改造結(jié)束多久以后可以入住,，出租房源要符合哪些標(biāo)準(zhǔn)等等?！?

盈利艱難 縮短待租時(shí)間成必然

雖然甲醛超標(biāo)更多可能來自房屋裝修過程中的裝飾建材,，但造成房屋無法持久通風(fēng)的根本原因，還是許多租房機(jī)構(gòu)自身的商業(yè)模式,。

以自如旗下數(shù)量最多的“自如友家”產(chǎn)品為例,。企業(yè)從業(yè)主端承接整套房屋、經(jīng)過裝修配置家具家電之后,，以房間為單位對外出租,。自2011年5月在北京上線以來,，“自如友家”憑借良好的居住體驗(yàn)和品質(zhì)化的服務(wù)迅速打開市場，目前在全國保有的房間數(shù)量超過24萬間,。但這類房源在裝修后,，往往沒有進(jìn)行較長時(shí)間的通風(fēng)處理。

據(jù)北京市東城區(qū)的一位姚姓“自如管家”介紹,，“自如友家”產(chǎn)品在首次出租時(shí),，一般會(huì)留出閑置通風(fēng)的時(shí)間，但考慮到成本回報(bào),，通風(fēng)時(shí)間一般不會(huì)長于1個(gè)月,，在之后的出租中，一般也不會(huì)閑置太久,。但因?yàn)椤白匀缬鸭摇币话爿^為整潔,，且服務(wù)較好，在北京非常受年輕白領(lǐng)喜愛,。

"這背后的一個(gè)問題就在于,，這類企業(yè)以提高租客入住率為導(dǎo)向，對于一些居住本身的功能相對是忽略的,?！眹?yán)躍進(jìn)分析稱，自如這類非中介的租房平臺(tái)本身的商業(yè)模式?jīng)Q定了其必須精細(xì)化管理,，因此在出租的時(shí)候必須考慮閑置期,，裝修后入住時(shí)間越晚，閑置的時(shí)間越長,，越不利于商業(yè)回報(bào),。

“很多企業(yè)其實(shí)是類似的，在三五年內(nèi)它必須縮短待出租時(shí)間,，這樣一來出現(xiàn)這種情況(指甲醛超標(biāo))也不奇怪,。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者,，一線城市的這類“二房東”往往還會(huì)將客廳隔斷為一個(gè)房間,，這進(jìn)一步給租賃房屋的室內(nèi)通風(fēng)帶來挑戰(zhàn)。

實(shí)際上,，這類做法在租賃市場并非少數(shù),，但在目前的政策環(huán)境下并不合規(guī)。張大偉說,，租房市場的需求依然強(qiáng)烈,，商業(yè)模式?jīng)Q定了“二房東”式的租房企業(yè)必須通過縮短閑置時(shí)間、擴(kuò)大可出租面積等辦法來創(chuàng)造盈利空間,，而這些做法往往又有違規(guī)嫌疑,。

事實(shí)上,，“二房東”租房模式目前的發(fā)展仍較為緩慢而謹(jǐn)慎，其主要原因在于房源資產(chǎn)價(jià)格高企,，租金回報(bào)率長期較低,，而企業(yè)的融資成本維持在高位，這兩大因素在很大程度上限制了企業(yè)加杠桿快速做大的可能性,。

“盈利比較難,，這是一個(gè)很突出的問題?！睋?jù)鄧浩志介紹,，目前大多數(shù)自持經(jīng)營物業(yè)的租房企業(yè)，和“二房東”式的租房企業(yè)都不能解決盈利問題,，主要原因還是在于拿房成本和利息成本太高,。

“現(xiàn)在北上廣深四大一線城市租金回報(bào)率大概在1.5%到2%之間，如果按商品房算,，盈利難,。”鄧浩志表示,，“現(xiàn)在普遍房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本是7%到8%左右,，如果地價(jià)下降到只是商品房價(jià)格的1/3左右，那么盈利能力提升3倍,，租金回報(bào)率可以達(dá)到4.5%到6%之間,，但仍然沒能夠蓋過利息成本?！?

房企“集團(tuán)軍”入局,，關(guān)鍵還在供給側(cè)

即使大多數(shù)一二線城市的租售比相差懸殊，但租房這塊蛋糕仍然被不少企業(yè),、機(jī)構(gòu)看中,。其中，一些實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商更是扮演著“集團(tuán)軍”的角色,。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),，目前已有20多家百強(qiáng)房企啟動(dòng)長租公寓類租房項(xiàng)目的發(fā)展戰(zhàn)略。如萬科董事會(huì)主席,、首席執(zhí)行官郁亮在接受媒體采訪時(shí)表示，萬科計(jì)劃成為租賃行業(yè)的龍頭企業(yè),。再比如碧桂園集團(tuán)總裁莫斌提出,，力爭在2020年做到100萬套長租公寓。

房企“集團(tuán)軍”的進(jìn)入會(huì)進(jìn)一步改善租房體驗(yàn)嗎,？嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為答案是肯定的,。

“真正能對甲醛超標(biāo)這類情況形成倒逼的,，應(yīng)該是房企和自持型公寓的參與?！痹趪?yán)躍進(jìn)看來,，這類房屋大多由專業(yè)的房企開發(fā)、裝修,，在交給業(yè)主之前需經(jīng)過政府部門驗(yàn)收,，經(jīng)過這些流程的房屋質(zhì)量相對可靠。他認(rèn)為,，這類由房企開發(fā)并出租的房源在租房市場上,，會(huì)比中介型、“二房東”型房源更受歡迎,。

但在租售比高居不下的一線城市,，房企所開發(fā)并持有的租賃房源能有多大的商業(yè)前景其實(shí)也考驗(yàn)想象力。

“一套500萬元的房子,，月租金也就七八千元,，租售比太懸殊了，(房地產(chǎn))企業(yè)只能是以多隔斷,、低配置的裝修來創(chuàng)造盈利空間,。”張大偉認(rèn)為,，在土地價(jià)格高企的情況下,，房企的入局并不能解決租房市場甲醛超標(biāo)、服務(wù)不到位等問題,；相反,，隨著企業(yè)進(jìn)入越多，有可能出現(xiàn)此類負(fù)面事件的可能性更大,，因?yàn)樽夥款I(lǐng)域的企業(yè)競爭激烈,。

張大偉認(rèn)為，核心的解決辦法還是增加租房用的土地供應(yīng),。12月7日,，北京市住建委在官網(wǎng)發(fā)布消息稱，目前有約12萬套國企利用自有用地建設(shè)的保障房,；北京全市企業(yè)自持租賃房項(xiàng)目有27個(gè),，自持面積約143萬平方米；已開工朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)等5個(gè)利用集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目,、房源1.28萬套,，目前已入住4200余戶。

而在上海，自7月推出首宗租賃住宅用地以來,，已至少成交了15幅租賃住宅用地,，占地面積47.12萬平方米，合計(jì)建筑面積近109萬平方米,，預(yù)計(jì)至少形成18100套租賃供應(yīng)房源,。

這些試點(diǎn)誠然效果顯著，但相比巨大的租房需求,，仍然顯得杯水車薪,。張大偉認(rèn)為，租賃住房土地或房源的供給還需要增量,?！傲可俚脑挘兿嗟鼐妥兂杀Ｕ戏苛?，對整體市場沒有什么影響,，跟市場脫節(jié)?！?

鄧浩志注意到,，有些城市的做法是，在商品房用地當(dāng)中指定一部分專門用于發(fā)展租賃物業(yè),，他擔(dān)心這會(huì)進(jìn)一步加劇房屋租售的供求矛盾,。此外，若單純靠政府指定的自持物業(yè),，租賃住房的總量顯然還不夠,。“所以要看怎么盤活現(xiàn)在集體用地,、盤活‘三舊改造’,，但這些相關(guān)的政策現(xiàn)在還不知道?！币娏?xí)記者 王林 記者 李晨赫 實(shí)習(xí)生 趙麗梅

(編輯：鑫果）