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近一周內，又有多個城市下調了首套房貸利率,。近日,，隨著大連市、瀘州市,、溫州市等地的部分銀行陸續(xù)降息,，安慶市取消首套房貸款利率下限，已有15城首套房貸款利率進入了“3時代”,。

房子牽動著很多老百姓的心,，很多人都很關注，多城降低首套房貸款利率釋放了怎樣的信號,？這與房地產市場未來走向有什么關系,？接下來，首套房貸款利率走勢如何,？下一步樓市如何企穩(wěn)回暖,？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，這些城市通過靈活調整首套房貸款利率,，降低居民的購房成本,，提振市場需求，一定程度上有利于穩(wěn)房價,、穩(wěn)地價和穩(wěn)預期,。

中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產研究中心主任、商學院教授況偉大表示,，各地因城施策,，降低貸款利率或者取消利率下限，重點解決居民的首套房居住問題,，這與我國堅持“房住不炒”的政策一脈相承,，更好地降低了居民的融資成本，進一步拉動房產市場回暖,。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,，低利率環(huán)境結合放松限購,、限貸，將明顯減輕首套房購房群體的購房成本,，加速購房者決策,，這有助于增加市場成交量，推動市場年底前改善,。

政策工具變多了 因“城”施策的靈活性增加了

國慶節(jié)前后,，“一攬子”調控樓市的舉措密集出臺，其中包括降低房貸利率,、降低首付比例,、取消限購等。

其中,，公眾較為關注的是,，9月29日，人民銀行,、銀保監(jiān)會發(fā)布通知,，決定階段性調整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府,，可自主決定在2022年年底前階段性維持,、下調或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

政策“工具箱”里的工具變多了,，一些城市“因城施策”的空間變大了。多個城市隨后便宣布降低首套房貸利率,。目前,，廣東省清遠市的首套房貸利率已降至3.7%。

在廣東清遠,，老百姓算了一筆“買房賬”,，如果買一套房貸款金額為100萬元，貸款時間為30年,，按此前4.1%的利率計算,，本息合計約174萬元，而按當前3.7%的利率計算,，本息合計約為166萬元,，約省下8萬元。

李宇嘉觀察到,，首套房貸利率進入“3時代”的城市呈現(xiàn)明顯特點,，即今年6-8月新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降,。另外,，一些城市的房屋供給規(guī)模較大,，而人口卻呈現(xiàn)凈流出的特征。

值得關注的是,，階段性調整差別化住房信貸政策的時間節(jié)點限制在了今年年底,。李宇嘉指出，這一政策窗口期正好卡在了第四季度,，正是保交樓,、穩(wěn)樓市壓力較大的階段，新政策工具的加持對于市場需求回暖以及促進穩(wěn)增長較為重要,。

李宇嘉也指出,，這一政策的窗口期限定為3個月，在一定程度上,，也是擔心房貸利率過低或取消首套房貸款利率下限,，市場上的資金可能會過度流入房地產。

著重改善住房品質

隨著越來越多城市的首套房貸利率進入“3時代”,，人們開始關注未來,，房地產市場將會走向何方？

黨的二十大報告指明了方向,。報告提出,，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,，加快建立多主體供給,、多渠道保障、租購并舉的住房制度,。

況偉大認為,，從黨的二十大報告來看，堅持房住不炒的定位是我國房地產市場的基礎性長效機制,。我國在“保障房子是用來住的”方面的力度非常大,，無論是降低首套房貸款利率，還是進行公積金制度改革,、減免相關的稅收,，實際上都是來解決居民的首套房或者改善性需求。

況偉大指出,，黨的二十大報告也進一步強調了要加快建立多主體供給,、多渠道保障、租購并舉的住房制度,。他認為,，這一套制度不僅是要保證購房者的權益，同時也強調了要防范房地產開發(fā)企業(yè)的債務風險,。

與此同時,，況偉大表示,，黨的二十大報告進一步明確了中國房地產市場未來的發(fā)展的方向，“堅持租購并舉,，將來要大力發(fā)展租賃市場,，最終目的是實現(xiàn)房地產市場的良性循環(huán)和健康發(fā)展?！?

李宇嘉同樣認為,，進入新時期，住房工作的頂層思路非常清晰,，即“房住不炒”和“租購并舉”,。前者是統(tǒng)攬住房工作全局的準繩，后者是供給側改革的抓手,，二者結合,，才能推進住房高質量發(fā)展。

對于未來是否會有更多城市的首套房貸利率進入“3時代”,？李宇嘉表示,，這一方面取決于每個銀行的風險定價，另一方面也取決于LPR（貸款基礎利率）是否會下降,。他認為,，從大概率來講，很多城市的首套房貸款利率會降到4%以下,。

況偉大認為,，在銀行方面，房貸利率下降,，意味著銀行利潤空間的縮減,，當房貸利率降至一個很低的水平，能否滿足銀行,、金融機構的正常運轉下對利潤的需求，這也將是一個較大的挑戰(zhàn),。如果房價過高,，則難以解決居民的住房問題；同時,，單純地大力發(fā)展房地產市場,，也可能會引發(fā)一定的金融風險。

他希望,，通過加快建立多主體供給,、多渠道保障、租購并舉的住房制度,，實現(xiàn)房地產市場的良性循環(huán),、健康發(fā)展,，這與防范化解系統(tǒng)性的金融風險的目標是一致的。

許小樂則表示,，“房住不炒”的定位不變,，彰顯了房地產領域的政策定力。同時也為房地產市場實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展和完善住房保障體系指明了方向,，未來,，房地產市場的發(fā)展將更加聚焦在保障民生和住房品質改善上。

如何進一步促進樓市企穩(wěn)回暖

當前,，房地產行業(yè)釋放出了一些積極信號,。例如，房地產開發(fā)貸款增速提升,，一定程度上意味著行業(yè)投資正在漸漸回暖,。10月28日，人民銀行發(fā)布的《2022年三季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》顯示,，三季度末,，房地產開發(fā)貸款余額12.67萬億元，同比增長2.2%,，增速比上半年高2.4個百分點,，比上年末高1.3個百分點。

同時,，9月全國商品房銷售面積,、銷售金額同比降幅均收窄。10月24日,，國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,，9月，商品房銷售面積約為1.4億平方米,，同比下降16.2%,，單月降幅較8月收窄6.4個百分點。商品房銷售額約為1.4萬億元,，同比下降14.2%,，單月降幅較8月收窄5.7個百分點。

況偉大指出,，在全球經(jīng)濟下行風險增加,，新冠肺炎疫情沖擊以及俄烏沖突等多重因素的疊加下，我國房地產市場調控面臨著兩方面問題,，即一手要抓滿足老百姓剛性以及改善性住房需求,，另一手要抓防范風險的問題。

當前,，保持房地產協(xié)調穩(wěn)定的發(fā)展趨勢十分重要,。況偉大表示,，特別是一些三、四,、五線城市,，尤其是房屋庫存較多、人口又出現(xiàn)明顯下滑的城市,，這些城市更需要加強防范,，采取有力措施，保持房地產市場的健康穩(wěn)定,。

“老百姓想住上好房子的愿望依舊強烈,，老百姓的改善性住房需求空間仍舊不小，這也是房地產市場的機遇,?！崩钣罴沃赋觯鞯厥紫纫宄镜胤康禺a市場的需求特點和新變化,，例如,，當?shù)胤课莨┬璀h(huán)節(jié)是否失衡，房屋價格是否過高或者交易成本是否過高,，找出其中的痛點和堵點,，對癥下藥，例如,，降低房價,、降低交易成本，減少交易環(huán)節(jié),，提供更便捷的中介服務等,。

此外，新市民,、青年等群體數(shù)量龐大,，他們的住房需求亟待解決。李宇嘉認為,，相關主體還需加大對保障性租賃住房的供給,，加強對租房市場的監(jiān)管，保障租賃雙方的權益,。

 (編輯:映雪)