共有產(chǎn)權(quán)房是近段時(shí)間行業(yè)熱議的高頻詞。

  日前,，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》（征求意見(jiàn)稿）,。顧名思義,，共有產(chǎn)權(quán)住房就是買房人與政府共有房屋產(chǎn)權(quán),，是對(duì)原自住型商品房政策的進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化,。有業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,，所以,，剛需房受到的沖擊或許會(huì)比較明顯,。

  擴(kuò)大住房保障覆蓋范圍

  實(shí)際上，共有產(chǎn)權(quán)房并不是新名詞,。早在2007年,，江蘇淮安首次試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)住房，2010年上海推出共有產(chǎn)權(quán)保障房試點(diǎn),，實(shí)行住房和經(jīng)濟(jì)“雙困”標(biāo)準(zhǔn),。2014年，住建部等六部委將北京,、上海,、深圳、成都,、淮安,、黃石作為共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市，2016年上海推出了共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法,。

  全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌表示,，實(shí)際上共有產(chǎn)權(quán)房是對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的提升，是政策不斷完善的過(guò)程,，屬于保障性住房的范疇,。

  “相比傳統(tǒng)的保障房開(kāi)發(fā)，共有產(chǎn)權(quán)房具有明顯的制度優(yōu)勢(shì),?！本永硇路繑?shù)據(jù)研究院主任陽(yáng)洋告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，首先,，政府的出資顯性化,，嚴(yán)格限制了“投機(jī)”性需求，同時(shí)也淡化了保障性住房開(kāi)支,，有助于改善地方政府的現(xiàn)金流量,，讓地方資金轉(zhuǎn)起來(lái)；另外,，本質(zhì)是為有合理購(gòu)房需求的居民提供購(gòu)房杠桿,，提供了一種事實(shí)上的住房資金支持。

  陽(yáng)洋補(bǔ)充道,，從當(dāng)前形勢(shì)看,，北京推廣共有產(chǎn)權(quán)房是極為適合的。在北京當(dāng)前的住房保障制度之下,，低收入居民的住房問(wèn)題一般可以交由公租房和經(jīng)濟(jì)適用房解決,，高收入居民能夠負(fù)擔(dān)商品房房?jī)r(jià)，然而還有部分居民既無(wú)法負(fù)擔(dān)商品房,，又無(wú)資格申請(qǐng)公租房,。一線城市居民中，這種“中間層”恰恰是規(guī)模最為龐大的群體,；這些居民不僅需要居住權(quán),，也需要置業(yè)權(quán)，因此一線城市在近期是極有可能相繼推出共有產(chǎn)權(quán)政策,。

  關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)房的定價(jià)問(wèn)題,，中信證券研究指出，共有產(chǎn)權(quán)住房當(dāng)前還存在試點(diǎn)城市偏少,，覆蓋人群過(guò)窄的問(wèn)題,，未來(lái)共有產(chǎn)權(quán)房完全有可能更加貼近“中間層”居民的需要。同時(shí),，如果把定價(jià)權(quán)完全給政府,，則可能會(huì)產(chǎn)生制度運(yùn)行效率不夠，但把定價(jià)權(quán)完全給開(kāi)發(fā)企業(yè),，就會(huì)形成定價(jià)合理性問(wèn)題和共有產(chǎn)權(quán)房源選擇問(wèn)題。

  剛需型商品房或受沖擊

  業(yè)內(nèi)權(quán)威人士提供了這樣一組數(shù)據(jù)，目前北京的主要政策性住房為經(jīng)濟(jì)適用房（66.2萬(wàn)套存量）,，兩限房（12.9萬(wàn)套存量）,、自住型商品房（10萬(wàn)套存量）,。2017~2021年預(yù)計(jì)供應(yīng)25萬(wàn)套自住型商品房，這些都將按照共有產(chǎn)權(quán)住房的辦法執(zhí)行,，到2021年預(yù)計(jì)北京全部存量為900萬(wàn)套,，共有產(chǎn)權(quán)住房占比2.8%,。

  中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，自住房供應(yīng)以來(lái) ,，北京合計(jì)出讓了80宗（含）或者全為自住房的住宅土地,，合計(jì)供應(yīng)了自住房面積達(dá)到了703萬(wàn)平方米，大約能夠建成8萬(wàn)套價(jià)格明顯低于北京商品房住宅價(jià)格的帶保障屬性的自住房,。

  對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)房帶來(lái)的影響，房企也有不同的看法,。

  遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事局主席,、總裁李明表示,，政策的出發(fā)點(diǎn)是解決剛性住房需求的難題,，產(chǎn)權(quán)從設(shè)計(jì)時(shí)就是清晰的,，和建立現(xiàn)代企業(yè)制度一樣,，抓住了產(chǎn)權(quán)清晰這一根本,，便于未來(lái)長(zhǎng)效機(jī)制的對(duì)接,。

  雅居樂(lè)集團(tuán)北京區(qū)域營(yíng)銷總監(jiān)何斌則表示,，共有產(chǎn)權(quán)房的概念需要很多后續(xù)的政策支持才能有意義，比如不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù),，周邊教育資源的分配政策等,。

  那么，共有產(chǎn)權(quán)房是否會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)剛需型商品房?jī)r(jià)格下降,、高端商品房?jī)r(jià)格上漲的兩極分化現(xiàn)象,？

  何斌告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前并不能作出這樣的判斷,，短期內(nèi)共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)購(gòu)房者決策影響不大,，因?yàn)橛匈Y格,、買得起的人依然會(huì)考慮私有房產(chǎn)，共有產(chǎn)權(quán)房針對(duì)的是沒(méi)有資格和買不起的一部分人群,，但是如果后期支持政策落地,，可能會(huì)有一部分剛需被引導(dǎo)進(jìn)入共有市場(chǎng)。

  保利投顧研究院表示,，共有產(chǎn)權(quán)覆蓋人群本身購(gòu)買力更趨近于二手房市場(chǎng),，假如共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)能有效落地，將消化了大量的購(gòu)房需求,，預(yù)計(jì)其分流存量房市場(chǎng)購(gòu)買力作用更大,，而新建商品房市場(chǎng)將目標(biāo)人群轉(zhuǎn)向改善人群的高端化趨勢(shì)將加大。

  何斌進(jìn)一步表示,，整體看來(lái),，共有產(chǎn)權(quán)房相關(guān)辦法只是樓市整體調(diào)控的一個(gè)環(huán)節(jié)而已，但是綜合起來(lái)看影響深遠(yuǎn),，所以近期企業(yè)都在從戰(zhàn)略上進(jìn)行調(diào)整,，試圖從單一的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型成為城市運(yùn)營(yíng)商。

(編輯：宇強(qiáng))